“認房不認貸”激活北京二手房成交。根據(jù)北京住建委官方數(shù)據(jù)顯示，9月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比增幅較大，其中，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，比8月同期上漲45%，和去年9月同期相比上漲11%。實施“認房不認貸”政策后，北京二手房成交量和8月相比增長明顯。
展望未來走勢，業(yè)內(nèi)人士指出，新政后市場成交的升溫將是一個相對緩慢的過程，預(yù)計年底前北京二手房市場節(jié)奏修復(fù)較為平緩，將呈現(xiàn)溫和升溫的態(tài)勢。
實施“認房不認貸”政策后，9月北京二手房成交量環(huán)比增長明顯。資料圖片
成交量沖高后有所回落，但較8月顯著升溫
北京的張先生準(zhǔn)備賣舊買新購置一套婚房，他名下的房子目前能賣185萬，還清70萬貸款后，還能剩下115萬。在新政之前，如果想買400萬的房子，他需要付240萬的首付?！罢J房不認貸”政策發(fā)布后，他的首付降至140萬，賣房后需要籌集的資金從125萬降到了25萬。因此，新政發(fā)布后，他便第一時間通過線上向經(jīng)紀(jì)人咨詢。9月24日，他買下了一套總價415萬的83平方米兩居室。
這是北京鏈家大興區(qū)新芳源里店商圈經(jīng)理牟少賓9月遇到的一個購房案例。在他看來，新政實施以來，帶來的變化較明顯?！皬脑露葘Ρ葋砜矗覀冮T店9月線上咨詢量相比8月增長了30%左右，帶看量增加20%。就單個周末來說，8月第一個周末，我們店帶看不到40組，但9月新政后的第一個周末，有50多組帶看?！痹诖吮尘跋拢溟T店9月成交量相比8月略有上升，不過，成交主要集中在上半月。其中一個突出的特點是，簽約的“連環(huán)單”變多了，9月成交的這些客群里，有一半是“二套變首套”的。
據(jù)牟少賓觀察，9月上半月，市場成交節(jié)奏明顯加快，原因在于，9月第一批簽約的是之前在觀望但資金有限的客群，政策發(fā)布后，他們首付款壓力變小，同樣的首付可以買到更大面積、品質(zhì)更好的房子，因此，這些客群選擇快速簽約。不過，這些客群消化了一些優(yōu)質(zhì)房源后，新的購房客群還需要時間來匹配看房，所以，下半月購房節(jié)奏有所放緩。
通州次渠商圈也不例外。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)潤楓領(lǐng)尚旗艦店店長李世震介紹，新政實施后，咨詢量、帶看量明顯增加。相比8月二手房市場，客戶購買欲增強，剛需客群明顯增多。此外，9月購房成交節(jié)奏明顯加快，掛牌到成交約1個月，最快時掛牌到成交7天。
房山長陽商圈方面，據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)加州水郡廣場店店長劉德奎介紹，新政落地后，咨詢量、帶看量明顯增多，主要體現(xiàn)在新政后的第一個周末，成交量也比之前出現(xiàn)小幅增長，但成交價格平穩(wěn)，部分急售業(yè)主接受降價成交。
此外，據(jù)北京中原多名經(jīng)紀(jì)人反饋，海淀世紀(jì)城、曙光、西山等區(qū)域情況類似，咨詢量和帶看量均出現(xiàn)上升趨勢。
上下半月買賣雙方心態(tài)對比明顯，市場趨于理性
值得一提的是，從時間軸看來，分上下半月來看，市場表現(xiàn)有了較大差別?！吧习朐鲁山惠^活躍，因為部分購房者試圖在政策變化前盡快購房。下半月開始，節(jié)奏逐漸趨緩，購房者更謹慎，等待市場穩(wěn)定信號?！北本┲性锕鈪^(qū)域綠波國際分行店長劉彥輝如是說。
市場的變化，導(dǎo)致購房者、業(yè)主心態(tài)隨之發(fā)生變化。據(jù)李世震介紹，上半月，業(yè)主比較強勢，議價空間縮小，購房者急著購買。而到了下半月，業(yè)主明顯有了議價空間，有誠意的業(yè)主也愿意降價出售，而購房者的購買急迫度降溫，成交節(jié)奏也明顯減慢。
“9月上半月，一位購房者看好了一套三居室，與業(yè)主總價都聊好了，但因交房時間，雙方產(chǎn)生分歧，購房者就定了另一套房子。過了一周，業(yè)主又來電話，打算做出讓步賣給該客戶。這樣的對比可以明顯感覺到9月上半月、下半月業(yè)主心態(tài)的變化?！崩钍勒鹑缡钦f。
劉德奎也表示，上半個月，成交節(jié)奏加快，誠意售房的業(yè)主大多數(shù)按原定價格出售。不過，也有些業(yè)主愿意降價迎合客群出售房產(chǎn)，但不急于出售的業(yè)主則報價較堅挺，甚至個別業(yè)主出現(xiàn)提高報價的想法。而到了下半月，成交節(jié)奏開始回歸理性，成交量減少，其原因在于，一方面購房客群在上半月去化較多，另一方面，“認房不認貸”政策對于想用公積金貸款或公積金組合貸款的客群并沒有影響，依然是“認房認貸”，因此，買賣雙方逐步對新政預(yù)期降低，市場熱度降溫。
豪宅市場方面，據(jù)北京中原西山區(qū)域西山美墅館豪宅分行店長陳麗枝介紹，9月二手房市場明顯活躍很多，但目前豪宅區(qū)域成交的基本還是近期有明確購房打算的客戶，大部分購房者還在持續(xù)觀望，有需求但不緊迫。業(yè)主心態(tài)方面，上半月大多數(shù)看好樓市，下半月隨著市場成交走向，也在降低預(yù)期。
新政激發(fā)置換需求，9月北京二手住宅網(wǎng)簽14262套
從整體市場表現(xiàn)來看，來自麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，新政后的首個周末，北京二手房成交量迅速走高。首個周末快速釋放的成交，多是在政策落地前已多方比選、意向房源基本鎖定的客戶，政策寬松落地刺激其立刻下定。而隨著前期高意向客戶陸續(xù)成交，之后幾周成交量和高峰相比有所下降。不過，市場熱度和8月同期相比仍有明顯提高。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月（截至27日），帶看量和8月同期相比增長38%，新政利好下需求逐步釋放。
業(yè)主預(yù)期也經(jīng)歷了一個先升后降的過程，反饋至數(shù)據(jù)層面，根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，新政后第一個周末，調(diào)價房源中，漲價房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月相當(dāng)?shù)乃?。隨著市場反應(yīng)逐漸清晰，業(yè)主預(yù)期逐步回歸理性。
值得一提的是，新政后利好有過住房貸款記錄、置換家庭名下在京唯一房產(chǎn)的購房群體，首付比例和貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)均由“二套”變“首套”。在此背景下，不少經(jīng)紀(jì)人反饋，9月最明顯的變化是，咨詢量和帶看量增加了，同時，房源掛牌量亦明顯增加。北京中原世紀(jì)城區(qū)域遠大上河村豪宅分行店長王玉良指出，掛牌量以中介門店為單位，目前其門店片區(qū)月均10套房源新增掛牌，總體處于歷史最高位。
根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月截至27日，新增掛牌房源量和8月同期相比，增加超過7成。從9月以來北京在售房源總庫存量變化來看，房屋面積越小，庫存增速越快；房屋樓齡越老，庫存增速越快。這表明相當(dāng)一部分業(yè)主想抓住本輪政策和市場機會，將持有的小戶型、老房齡、位置偏遠的剛需型房源置換成居住體驗更好的住房。
整體成交量方面，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比增幅較大。對此，北京鏈家研究院分析師冷會指出，北京“認房不認貸”政策出臺以來市場反應(yīng)比較積極，成交量增長的同時，也促使賣方預(yù)期有所上升，但買方?jīng)Q策仍相對理性。
價格方面，據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計，北京9月二手住房價格走勢總體平穩(wěn)，但從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，出現(xiàn)小幅下降。對此，冷會指出，主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響，9月通州副中心以及昌平、順義、大興等城市發(fā)展新區(qū)成交占比明顯增長，中心城區(qū)成交占比相應(yīng)下降，帶來全市成交均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。
賣方價格預(yù)期回歸理性，業(yè)內(nèi)預(yù)計市場將平穩(wěn)回升
在此背景下，展望10月二手房市場，不少經(jīng)紀(jì)人看好10月樓市。劉德奎指出，從往年來看，“金九銀十”有所淡化，但10月市場受雙節(jié)影響，成交量預(yù)計會有所增加。購房意愿強烈的客群，會在長假期間出來看房、定房，誠意售房的業(yè)主，也會把握住售房的機會配合看房、簽約，預(yù)計市場大概率會呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的態(tài)勢。
不過，也有一些經(jīng)紀(jì)人對后市持謹慎態(tài)度。李世震指出，10月若沒有新政策出臺，預(yù)計成交量會逐步降溫，整體以平穩(wěn)為主。業(yè)主也會更加理性，有更多議價空間，也更容易成交。購房者也會保持理性，適合自己的才會出手，預(yù)計成交周期相對9月會有所拉長。
劉彥輝也表示，10月市場走勢，將受政策走向和宏觀經(jīng)濟因素影響，預(yù)計市場將保持相對穩(wěn)定，購房者會更加謹慎，成交量可能有所回落，部分觀望的客群預(yù)計會在明年初釋放。
麥田房產(chǎn)分析認為，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場上的購房需求以換房為主導(dǎo)。相比剛需首置，改善換房考慮的因素更多，決策周期拉長。此外，對于此次新政后需要“賣一買一”的置換客戶，需要先將現(xiàn)有房源掛牌出售后才能將需求釋放，因此，新政后市場成交的升溫將是一個相對緩慢的過程，預(yù)計年底前北京二手房市場節(jié)奏修復(fù)較為平緩，將呈現(xiàn)溫和升溫的態(tài)勢。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 劉軍
