過去一年，我國房企銷售增速放緩已成業(yè)內共識，具體到布局北京房地產市場的企業(yè)，日子更加難過。政策調控未言放松，需求萎縮觀望情緒嚴重，限房價項目供應激增，市場競爭加劇，北京房企銷售遭遇去化挑戰(zhàn)。但是在新的市場格局下，北京房企有人歡喜有人愁，有的企業(yè)借勢逆襲成為“黑馬”，有的企業(yè)表現(xiàn)一般，有的企業(yè)則在排位賽中名次下滑。
統(tǒng)計口徑變“權益” 北京房企業(yè)績去水分
根據(jù)北京克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京房企銷售金額年度排名首次以流量金額和權益金額區(qū)分。北京克而瑞研究中心發(fā)布的2018年北京房企業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示，Top 10房企共實現(xiàn)流量銷售金額1163.7億元，實現(xiàn)權益銷售金額1049.36億元。具體看來，Top3的門檻由2017年的226億元降至2018年的126億元（流量金額），Top10門檻由2017年的82億元降至2018年的76億元（流量金額）。
銷售業(yè)績整體下滑的一個重要原因是統(tǒng)計口徑發(fā)生變化。按照北京克而瑞研究中心新的統(tǒng)計口徑，流量金額中涉及合作開發(fā)項目不做重復計算，以企業(yè)操盤口徑為準，而在以往，合作項目多重復計算在各家房企中，注“水”較多。眾所周知，地價高企、限制諸多的北京，房企獨自拿地與開發(fā)充滿不確定性，為了分攤風險共享收益，從幾年前開始，聯(lián)合拿地、抱團取暖就成為房企拿地布局北京的主要手段。
另一個重要原因是，2018年，北京新房市場受政策、供應、市場預期等影響，整體銷售仍顯低迷。根據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新建商品房新增供應套數(shù)（不含回遷房，因暫停網(wǎng)簽更新，數(shù)據(jù)不包括12月31日）74931套，同比增長46.94%。供應大增并未換來成交量的大漲，僅成交42994套，同比下降4.27%。
還有一個原因是“網(wǎng)簽滯后”，有不少開發(fā)商反映，項目的內部簽約與北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差異較大。
“黑馬”中海搶頭籌
雖然2018年北京房企整體銷售較前一年并未有大的改善，但是大勢下，仍有不少房企異軍突起，北京房企座次排名出現(xiàn)“換血”。
在最能顯示銷售實力的權益榜單中，中海以170.08億元首次登頂2018年北京房企權益銷售金額榜，萬科、首開分別以135.82億元、134.54億元的銷售金額排名第二、第三位。2018年，中海堪稱北京房地產市場的最大“黑馬”，不管是單盤銷售還是總體業(yè)績都拔得頭籌，其中，純商品住宅中海寰宇天下以超過90億元的簽約金額奪得北京新建住宅市場單盤銷售第一，多個限房價項目諸如瀛海府、中海云筑去化較好。
此外，金茂、金隅等幾個房企也表現(xiàn)突出，排名上升速度較快，均進入2018年北京房企流量銷售金額、權益銷售金額Top10陣營。
縱觀2018北京房企流量銷售金額Top10榜單，萬科以205.65億元排名第一，中海成為最大“黑馬”，從2017年的排名Top20開外，一躍升至流量排行榜的亞軍位置，銷售金額172.24億元，北京城建以134.88億元排名第三，而以往穩(wěn)坐多年第一的老大哥首開股份則以87.66億元排名第七，下滑明顯。
首開股份流量金額與排名大幅下降的主要原因是克而瑞統(tǒng)計口徑發(fā)生變化，眾所周知，首開股份在北京“朋友圈”甚廣。以2017年房企北京新增項目為例，首開所得15個項目全部為聯(lián)合所得，新的統(tǒng)計口徑以“誰操盤、算誰的”，首開股份排名受此影響較大。
2019年銷售去化壓力更大
雖然限房價項目集中供應形成“紅?！敝畡?，但是在2018年的銷售轉化中，未達到主力位置。據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限房價項目供應24893套，但是僅成交4530套，成交占比為9.7%。北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年新建商品住宅市場（文中采用數(shù)據(jù)包括普通住宅、豪宅、別墅，不包括自住房）共成交了23836套。
但是不可否認的是，今年以及未來幾年，限房價項目成交將逐漸占據(jù)市場主力。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京累計供應的限房價項目地塊合計已多達86塊，限房價住宅規(guī)劃建筑面積高達830萬平方米，將形成7-8萬套房源供應。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，當前北京新房庫存持續(xù)走高，在新房繼續(xù)放量且戶型選擇越來越少，以及政策沒有明顯放松的情況下，2019年新房去化依舊較難。
前有猛虎后有追兵，北京房企的日子愈發(fā)艱難，寄希望限房價項目的集中入市來推動業(yè)績的上漲，但是實際的去化卻不盡如人意。新的市場周期中，在眾多限房價項目的混戰(zhàn)中，如何殺出一條出路，看政策導向，更看開發(fā)商的操盤能力。
新京報記者 段文平 編輯 武新 圖片來源 北京克而瑞研究中心 校對 吳興發(fā)
