青龍湖，從沒有任何一個(gè)時(shí)刻，像現(xiàn)在這樣站上了風(fēng)口浪尖的輿論風(fēng)口。

有著6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬余畝的青龍湖森林公園，擁有良好的生態(tài)稟賦，自然環(huán)境優(yōu)美，周邊區(qū)域是理想中的第二居所和改善之地。如今，隨著六個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的相繼入市，青龍湖成為在北京新房市場(chǎng)占據(jù)一定地位的熱門樓市板塊。但是位居西六環(huán)之外，距離市中心較遠(yuǎn)，公共交通、教育、醫(yī)療、生活配套不完善。更重要的是，受“90/70”限制，該區(qū)域限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中過半是90平方米之下的中小戶型。

區(qū)域發(fā)展不成熟，新建住宅產(chǎn)品供應(yīng)劇增，產(chǎn)品與需求出現(xiàn)“錯(cuò)配”，青龍湖板塊遭遇陣痛。

路的左側(cè)是青龍湖，右側(cè)是首開熙悅觀湖、龍湖熙湖悅著、金地大湖風(fēng)華三個(gè)項(xiàng)目所在地。

尷尬的西六環(huán)

青龍湖位于北京西六環(huán)外。

從西三環(huán)的六里橋出發(fā)，走蓮石路、京昆線、西六環(huán)路，在王佐橋高速路口出，就進(jìn)入了豐臺(tái)青龍湖腹地，在不堵車的情況下，全程需要40分鐘左右。如果從西六環(huán)大苑村橋高速路口出，就可以進(jìn)入房山青龍湖區(qū)域。

青龍湖區(qū)域一分為二，大致以刺猬河為界，南邊隸屬于房山，北邊隸屬于豐臺(tái)。

青龍湖區(qū)域因青龍湖而出名，6000畝的水域面積，相當(dāng)于頤和園、玉淵潭、北海及中南海等水體水面的總和，旁邊1.43萬畝的青龍湖森林公園是頤和園的三倍多。山、水、植被，構(gòu)成了優(yōu)美宜人的環(huán)境，成為人居的最佳之地。但是青龍湖的區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)沒有其生態(tài)環(huán)境來得有名。

眾所周知，當(dāng)下，隨著雄安新區(qū)、通州副中心、北京第二機(jī)場(chǎng)的有序建設(shè)，北京整體發(fā)展方向是向東和向南。而在2022年北京冬季奧運(yùn)會(huì)刺激下，北京北部的延慶區(qū)站上了發(fā)展風(fēng)口。

既缺少大的政策紅利，又沒有地段優(yōu)勢(shì)，再加位于豐臺(tái)、房山兩個(gè)行政區(qū)的交界處，位于北京西六環(huán)外的青龍湖板塊發(fā)展稍顯滯后。

相比于房山青龍湖，豐臺(tái)的青龍湖區(qū)域發(fā)展校對(duì)較好且配套占優(yōu)。根據(jù)原“青龍湖控規(guī)”，青龍湖地區(qū)主導(dǎo)功能為郊野休閑區(qū)。因此，豐臺(tái)的青龍湖區(qū)域引入了青龍湖國(guó)際文化會(huì)都項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目A地塊是已建成北京東方美高美國(guó)際酒店區(qū)域，為世界種子大會(huì)場(chǎng)館區(qū)；此外，該區(qū)域已經(jīng)落地了中央民族大學(xué)、豐臺(tái)人大附學(xué)校，未來，區(qū)域內(nèi)還會(huì)配建醫(yī)療、養(yǎng)老配套。

反觀房山青龍湖，主要依靠于房山良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽等傳統(tǒng)板塊的資源支持。周邊教育資源稀少。在教育資源方面，臨近的學(xué)校有青龍湖小學(xué)和北京市第十三中青龍湖分校。房山區(qū)第八屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上信息顯示，房山今年將引入北京八中房山分校、黃城根小學(xué)房山分校第三校區(qū)、北京育才學(xué)校長(zhǎng)陽分校、首師大附屬房山中學(xué)這4所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。但是這些教育資源是否最終會(huì)落地，又有哪些教育資源會(huì)落地到青龍湖區(qū)域，仍是未知數(shù)。醫(yī)療資源則相對(duì)匱乏，除了青龍湖鎮(zhèn)社區(qū)里的衛(wèi)生服務(wù)中心、怪村衛(wèi)生所外，就近的醫(yī)院位于6公里外的良鄉(xiāng)。

在交通方面，目前進(jìn)入青龍湖區(qū)域只能依靠自駕和公交，公交站點(diǎn)較少，軌道交通暫時(shí)缺位。據(jù)各方消息顯示,豐臺(tái)河西區(qū)規(guī)劃了軌電車T2，西起青龍湖地區(qū)，北至北宮森林公園，也可與14號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘。但因涉及周邊地塊和路網(wǎng)的配套等問題，開通時(shí)間還不確定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這個(gè)區(qū)域的先天自然環(huán)境是最有可能打造成又一個(gè)孫河的，但豐臺(tái)與房山都沒有朝陽的財(cái)力，周圍也缺少一個(gè)望京這樣高收入改善需求的寶礦。

首開熙悅觀湖、龍湖熙湖悅著、金地大湖風(fēng)華三個(gè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，三項(xiàng)目相鄰。

400億貨值

隨著北京核心城區(qū)土地供應(yīng)越來越少，生態(tài)環(huán)境占優(yōu)的城郊成為開發(fā)商兵家必爭(zhēng)之地，前有孫河板塊，中有南海子公園板塊，后有青龍湖板塊。

2017-2019年，青龍湖迎來史上最大規(guī)模的住宅地塊供應(yīng)。來自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，青龍湖板塊共成交地塊6宗，吸引了包括萬科、龍湖、首開、金地、中鐵建等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐。這6宗地塊總規(guī)劃建筑面積87.6萬平方米，均為限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。

如今，已有四個(gè)項(xiàng)目公布案名，分別為萬科翡翠西湖、首開熙悅觀湖、龍湖熙湖悅著、金地大湖風(fēng)華。除了萬科翡翠西湖于2018年10月1日率先開盤外，其他三個(gè)項(xiàng)目也預(yù)計(jì)近期開盤。

6個(gè)項(xiàng)目87萬平方米，在張大偉看來，“大約能提供6000套以上房源，對(duì)于青龍湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是災(zāi)難級(jí)的。

除了已經(jīng)成交的土地外，未來青龍湖去還會(huì)陸續(xù)出讓住宅用地。此前，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)日前分別公布了青龍湖國(guó)際文化會(huì)都核心區(qū)B塊地、C塊地的規(guī)劃。北京市規(guī)土委豐臺(tái)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，B、C地塊原規(guī)劃中的部分產(chǎn)業(yè)用地將調(diào)整為居住用地，主要為落實(shí)新版北京城市總體規(guī)劃關(guān)于職住平衡、完善公共服務(wù)設(shè)施及減量發(fā)展等要求，解決中央民族大學(xué)職住平衡等問題。2019年2月2日，萬科與國(guó)開東方聯(lián)合體在豐臺(tái)青龍湖區(qū)域再下一城，以43億元的總價(jià)摘得豐臺(tái)區(qū)青龍湖國(guó)際會(huì)都核心區(qū)C地塊。

張大偉測(cè)算，青龍湖疊加存量100萬平方米，合計(jì)貨值大約400億元，按照過去區(qū)域一年20億左右的年去化速度，大約要賣20年。

更重要的是，版塊內(nèi)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目集中供應(yīng)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，使得北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目整體去化一般。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的實(shí)際銷售比例只有40%左右。

尷尬的“錯(cuò)配”？

如上文所述，有著6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬余畝的青龍湖森林公園，擁有良好的生態(tài)稟賦，自然環(huán)境優(yōu)美，周邊區(qū)域是理想中的第二居所和改善之地。

但是受制于“7090”政策，部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目住宅產(chǎn)品中的70%需要打造90平方米以下的中小戶型。諸如首開熙悅觀湖推出的89平方米三居洋房產(chǎn)品，龍湖熙湖悅著打造的73-83平方米的兩居、三居產(chǎn)品，金地大湖風(fēng)華89平方米的三居產(chǎn)品等等。

剛需購(gòu)房者對(duì)于位置、交通、價(jià)格較為敏感。房山青龍湖限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)多在37245元/平方米，最高單價(jià)不超39107元/平方米；豐臺(tái)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)在41000元/平方米，最高不超44403元/平方米。特別是多個(gè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇下，不少項(xiàng)目都推出價(jià)格優(yōu)惠、精裝贈(zèng)送，對(duì)于購(gòu)房者來說，青龍湖限房?jī)r(jià)項(xiàng)目具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

但是位置、交通、配套卻較為“致命”。如上文所說，位居北京西六環(huán)之外，軌道交通缺位。小何告訴記者，看中了龍湖熙湖悅著73平方米的兩居，頂層送露臺(tái)，戶型非常好，但是就是距離太遠(yuǎn)，上班非常不方便。

張大偉表示，這個(gè)區(qū)域距離北京核心區(qū)大概在35公里左右，這是什么概念？相當(dāng)于深圳核心區(qū)到香港了。這個(gè)位置做改善產(chǎn)品會(huì)有一定的需求，但供應(yīng)了一堆“90/70”小戶型產(chǎn)品，這會(huì)加劇區(qū)域市場(chǎng)的慘烈程度。

具體到上述幾個(gè)項(xiàng)目，萬科翡翠西湖位居北京城六區(qū)之一的豐臺(tái)，相比另外幾個(gè)位于房山的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目來說，占據(jù)行政區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更重要的是，項(xiàng)目附近豐臺(tái)人大附學(xué)校、中央民族大學(xué)落地，傳聞中的T2輕軌終點(diǎn)站在青龍湖公園附近，以及“首開”優(yōu)勢(shì)，搶先收攬了一份客群。

相比之下，首開熙悅觀湖、龍湖熙湖悅著、金地大湖風(fēng)華、中鐵建限房?jī)r(jià)項(xiàng)目位于房山的青龍湖，板塊內(nèi)交通、教育、醫(yī)療、生活配套不完善。由于基礎(chǔ)設(shè)施等硬件設(shè)備的不完善，這也倒逼了開發(fā)商從產(chǎn)品層面“競(jìng)技”，通過精裝、園林等提升產(chǎn)品力。

張大偉表示，嚴(yán)格來說，區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品力不錯(cuò)，秒殺其他限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)集中的區(qū)域。“但核心還是引入真正優(yōu)質(zhì)的教育，如果區(qū)域內(nèi)能真落地西城或者海淀幾個(gè)貨真價(jià)實(shí)的中小學(xué)，那么按照目前的市場(chǎng)價(jià)格還是有意義的。沒有地鐵，開發(fā)商必須舍得花錢永久開通地鐵接駁車。此外，開發(fā)商必須先做配套，先完善商業(yè)，否則購(gòu)房者只能一直哭了?！?/p>

新京報(bào)記者 段文平 編輯 袁秀麗 攝影 段文平 校對(duì) 柳寶慶