6月21日，雅居樂(lè)和港中旅分別在亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)拿下一宗限房?jī)r(jià)項(xiàng)目（又稱(chēng)限競(jìng)房）地塊，一個(gè)是首次在北京公開(kāi)“招拍掛”拿地，一個(gè)則是首次在北京拿地，對(duì)于兩家企業(yè)來(lái)說(shuō)，均是值得書(shū)寫(xiě)進(jìn)歷史的一件喜事。與此形成鮮明對(duì)比的是，位于一路之隔的另一宗限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊被投資方金茂和路勁退出項(xiàng)目。關(guān)于原因，眾說(shuō)紛紜。

但是不可否認(rèn)的是，如今的亦莊，抑或是大亦莊，住宅供應(yīng)格局已經(jīng)生變，多達(dá)10個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，供應(yīng)房源在萬(wàn)套左右，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，又面臨純商品住宅以及共有產(chǎn)權(quán)住房的競(jìng)爭(zhēng)壓力，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目不免遭遇去化壓力。

目前，金茂路勁雙雙退出的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R2地塊并未開(kāi)工，地上已經(jīng)長(zhǎng)滿(mǎn)荒草。新京報(bào)記者 段文平 攝

X89R2地塊仍未動(dòng)工

金茂最早退出項(xiàng)目的消息出現(xiàn)在5月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露信息顯示，天津北方博茂置業(yè)有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司34%股權(quán)，以及轉(zhuǎn)讓天津北方澤茂企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

資料顯示，天津北方博茂置業(yè)有限公司為中國(guó)金茂全資子公司；北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司中，還有兩家投資方，分別是北京雋成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，持股33%，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司，持股33%。其中，北京雋成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為路勁旗下公司，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司為中鐵建旗下公司。

6月26日，北京產(chǎn)權(quán)交易所正式披露，天津北方博茂置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司34%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)僅為1元。同時(shí)披露，北京雋成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已于2019年6月20日與標(biāo)的企業(yè)另一原股東中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。也就是說(shuō)，路勁將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了中鐵建。

公開(kāi)資料顯示，金茂、路勁和中鐵組成聯(lián)合體于去年10月份以37億元的總價(jià)競(jìng)得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R2地塊，溢價(jià)率17.46%。同一天成交的還有位于X89R2地塊北側(cè)的X89R1地塊，由金隅以總價(jià)33.2億元摘得，溢價(jià)率24.34%，成交樓面價(jià)34836.26元/平方米。

今年4月份，市場(chǎng)就有消息顯示，X89R2地塊上項(xiàng)目案名定為“西派公館”。 據(jù)了解，西派公館為中鐵建旗下產(chǎn)品系，這足以說(shuō)明，中鐵建是該項(xiàng)目的操盤(pán)者。

7月1日，新京報(bào)記者實(shí)地走訪(fǎng)X89R2地塊，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目仍未動(dòng)工，地塊上已長(zhǎng)滿(mǎn)荒草，北側(cè)的X89R1地塊被金隅用圍擋圍了起來(lái)，并在部分區(qū)域建成了金隅另一個(gè)項(xiàng)目金麟府的園林示范區(qū)和售樓處。

眾所周知，金茂在高端項(xiàng)目上的操盤(pán)能力突出、口碑甚佳，對(duì)于產(chǎn)品打造、客群把握、市場(chǎng)分析、銷(xiāo)售策劃等，都形成了自己的優(yōu)勢(shì)。金茂與其他開(kāi)發(fā)商合作拿地，多為金茂操盤(pán)。此次金茂為何退出？且金茂在亦莊地區(qū)已深耕多年，X89R2地塊一路之隔是金茂的臨街商業(yè)，附近更是有金茂開(kāi)發(fā)的中高端項(xiàng)目金茂悅、金茂府、金茂逸墅，正日漸形成成熟的住宅區(qū)。此外， X89R2地塊南側(cè)為規(guī)劃中的公園用地，X89R1地塊北側(cè)是規(guī)劃中的商業(yè)用地，附近有亦莊實(shí)驗(yàn)中學(xué)以及建設(shè)中的人大附中亦莊分校和北京二中亦莊學(xué)校。在軌道交通方面，X89R2地塊不遠(yuǎn)處有北京亦莊有軌電車(chē)T1線(xiàn)經(jīng)過(guò)，并在興海一街設(shè)置站點(diǎn)，該線(xiàn)路接駁地鐵亦莊線(xiàn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了限價(jià)外，該地塊所處的位置以及周邊的配套是很好的。為何金茂還要退出？金茂回應(yīng)新京報(bào)記者稱(chēng)，金茂在拿地后，具備退出的選擇權(quán)，在履行完公司內(nèi)部審批程序后，決定退出。此前，金茂曾回應(yīng)媒體，地價(jià)超過(guò)金茂內(nèi)部立項(xiàng)評(píng)審會(huì)的授權(quán)價(jià)。事實(shí)上，該地塊溢價(jià)率為17.46%，并不算太高，對(duì)此前動(dòng)輒就拿高價(jià)地的金茂來(lái)說(shuō)，亦是小巫見(jiàn)大巫。

此外，根據(jù)項(xiàng)目公司的貸款情況，也能看出金茂早有退出之意。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，截至2019年3月31日，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司超額提供地塊項(xiàng)目公司全部股東借款共計(jì)約38.17億元，包含轉(zhuǎn)讓方金茂子公司應(yīng)提供至標(biāo)的企業(yè)的借款人民幣12.977億元。以此來(lái)看，金茂旗下公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)底價(jià)為1元，也就能夠解釋得通了。

無(wú)獨(dú)有偶，另一個(gè)投資方路勁也退地了。對(duì)于退地原因，截至發(fā)稿，路勁并未回復(fù)。

大亦莊限競(jìng)房進(jìn)入紅海之爭(zhēng)

總體溢價(jià)率并不算太高，但是如金茂所言，X89R2地塊地價(jià)超過(guò)內(nèi)部立項(xiàng)評(píng)審會(huì)的授權(quán)價(jià)，換言之，金茂覺(jué)得這個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的地價(jià)有點(diǎn)高。

在金茂、路勁雙雙退地的同時(shí)，則有房企勇猛進(jìn)入大亦莊。6月21日，雅居樂(lè)以31.8億元的價(jià)格奪得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R1地塊，溢價(jià)率約41.33%。港中旅以30.6億元北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X92R2地塊，溢價(jià)率約39.09%。據(jù)了解，兩宗地塊中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54160元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)56868元/平方米。

記者實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，兩宗地塊與上述金茂所退X89R2地塊僅一路之隔。以南北走向的四合路與東西向興海一街為交叉口，X89R2地塊位于交叉口的東北角，X92R1地塊位于交叉口的西南角，南邊緊挨著的X92R2地塊。

2018年，是北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)的元年，2019年，則進(jìn)入紅海之爭(zhēng)。截至目前，超過(guò)90個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，已經(jīng)有了55個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)取得預(yù)售許可證81期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到37851套，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)13790套。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合計(jì)完成網(wǎng)簽面積144萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有32%。除了個(gè)別地段好、具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)抑或是爆款戶(hù)型的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目熱銷(xiāo)外，大部分項(xiàng)目的去化一般。

庫(kù)存高企、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、整體去化一般，這是限房?jī)r(jià)項(xiàng)目面臨的共同問(wèn)題，尤其是幾個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目集中的區(qū)域，諸如大亦莊。截至目前，該片區(qū)已經(jīng)有10宗限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊成交，分布在瀛海板塊、舊宮板塊、亦莊河西板塊，其中6個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)取證入市，分別為瀛海府、首開(kāi)熙悅林語(yǔ)、首創(chuàng)禧瑞天著、萬(wàn)和斐麗、和悅?cè)A錦、金麟府。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，亦莊、瀛海等區(qū)域的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)平米，亦莊區(qū)域高達(dá)70萬(wàn)平米。大部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目都要求非?？斓幕乜钏俣?。所以如果扎堆入市，區(qū)域內(nèi)突然多了幾千套房源，銷(xiāo)售壓力將會(huì)非常大。

值得關(guān)注的是，這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格接近，限制銷(xiāo)售均價(jià)在每平方米5.2萬(wàn)元、5.4萬(wàn)元左右，產(chǎn)品均受到“70/90”政策限制，部分產(chǎn)品為洋房或高層產(chǎn)品，部分為別墅產(chǎn)品?！?0平方米以下的產(chǎn)品很難做出花樣，無(wú)非是南北通透或者是純南向戶(hù)型，抑或是一個(gè)衛(wèi)生間或兩個(gè)衛(wèi)生間的區(qū)別，僅此而已，沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在選擇上也會(huì)無(wú)從下手?！?有業(yè)內(nèi)人士表示。

對(duì)于金茂抑或是路勁來(lái)說(shuō)，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，與其與其他9個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目貼身肉搏，何不擇機(jī)退出選擇其他更適合的項(xiàng)目？尤其是目前北京推出不限價(jià)地塊，無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是溢價(jià)上，開(kāi)發(fā)商都有了很大的發(fā)揮空間。

新京報(bào)記者 段文平 編輯 袁秀麗  校對(duì) 盧茜 何燕