今年開(kāi)年，各個(gè)省份的住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議均再次提及了推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。例如，山東、浙江再次表態(tài)，探索商品房預(yù)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

回顧2023年全年，我國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積顯著增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，我國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約2.52億平方米，同比增長(zhǎng)18%，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已經(jīng)達(dá)到22.5%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出：“目前來(lái)看，要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊僅在少部分城市進(jìn)行試點(diǎn)，同時(shí)考慮到消費(fèi)者在市場(chǎng)調(diào)整期的置業(yè)傾向，預(yù)計(jì)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比仍將逐漸提升?！?/p>

去年現(xiàn)房銷(xiāo)售面積明顯提升

1月18日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在濟(jì)南召開(kāi)全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。會(huì)議上提出，探索商品房預(yù)售制度改革，總結(jié)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

1月11日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，今年，該省將推進(jìn)商品房預(yù)售制度等改革，強(qiáng)化預(yù)售許可和資金監(jiān)管，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)試點(diǎn)，進(jìn)一步完善預(yù)售資金差異化精準(zhǔn)化監(jiān)管機(jī)制。完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度，逐步實(shí)現(xiàn)從提高預(yù)售條件向現(xiàn)房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變，在溫州市及其他城市積極穩(wěn)妥開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

而在去年被定為試點(diǎn)城市后，今年1月15日，鄭州首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目用地被高溢價(jià)拍出。據(jù)悉，該地塊為鄭政東出〔2023〕28號(hào)（網(wǎng)）地塊，競(jìng)拍結(jié)果揭示，經(jīng)過(guò)43輪激烈競(jìng)價(jià)，最終，鄭州市鄭汴海義管理有限公司以7.9億元摘得此地塊，溢價(jià)率36.2%。

事實(shí)上，從2023年開(kāi)始，新一輪新房銷(xiāo)售試點(diǎn)加速擴(kuò)圍。2023年1月17日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部首次表態(tài)，有條件的地區(qū)可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。這也是國(guó)家住建部門(mén)首次在全國(guó)層面提及現(xiàn)房銷(xiāo)售。

2023年年初，廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多個(gè)省份的部分城市均表示將推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)；9月份，雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。

那么，經(jīng)歷去年一年，在各地推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的進(jìn)展如何？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約為11.17億平方米，其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約2.52億平方米，同比增長(zhǎng)18%，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的增幅明顯高于期房；從占比上看，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比重約為22.5%，較2022年末提升5個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，2023年，我國(guó)期房銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年商品房期房銷(xiāo)售面積約為8.66億平方米，同比降幅達(dá)到14.1%。

根據(jù)智研咨詢對(duì)各省份的統(tǒng)計(jì)，2023年1-11月，商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比來(lái)看，海南省、黑龍江省、天津市這3個(gè)地區(qū)占比超過(guò)40%，四川省、陜西省這2個(gè)地區(qū)占比均在10%以下。 而去年試點(diǎn)的4個(gè)代表省份，山東、安徽、四川、河南的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比為17.4%、14.6%、9.9%、12.8%。此外，一線城市中，北京、上海的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比分別為28.8%、19.1%。

從各省市的現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比可以看出，目前，海南省的現(xiàn)房銷(xiāo)售占比最高達(dá)到44%，這也是自從2020年海南在全省實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售后取得的成果。

“保交樓”框架下的現(xiàn)售增長(zhǎng)

事實(shí)上，這一輪新房銷(xiāo)售試點(diǎn)的擴(kuò)圍和此前并不相同。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此前現(xiàn)房銷(xiāo)售的目的是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地動(dòng)作，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)。隨著市場(chǎng)降溫，各地優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷(xiāo)售政策。而現(xiàn)在提現(xiàn)房銷(xiāo)售則是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的角度出發(fā)，提出現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。

例如，海南于2020年3月印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，正式推行商品住房預(yù)售制度改革，提出自文件印發(fā)之日起，在新出讓土地上建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。由此，海南成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。而海南推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策背后的動(dòng)力更多在于遏制炒房，從而達(dá)成海南“去地產(chǎn)投機(jī)炒作”的既定戰(zhàn)略目標(biāo)。

而在數(shù)年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍賣(mài)時(shí)增加了現(xiàn)房銷(xiāo)售的要求。過(guò)往，這些現(xiàn)房銷(xiāo)售的要求多是以熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊為主，旨在為土拍熱度降溫。

而從去年至今，新一輪現(xiàn)房銷(xiāo)售是在“保交樓”的框架下推進(jìn)的。以河南為例，其作為“保交樓”重點(diǎn)省份，河南落實(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度可以從根源上解決“爛尾樓”這一難題。

陳文靜指出，去年現(xiàn)房銷(xiāo)售面積有顯著的增長(zhǎng)，一方面，近兩年不少民企出現(xiàn)違約問(wèn)題，消費(fèi)者對(duì)民企期房交付普遍擔(dān)憂，這導(dǎo)致出險(xiǎn)企業(yè)不得不被動(dòng)實(shí)現(xiàn)了“現(xiàn)房銷(xiāo)售”；另外，政策推動(dòng)試點(diǎn)城市進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售探索，例如合肥、鄭州陸續(xù)提出在部分區(qū)域試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。深圳在土地競(jìng)拍規(guī)則中，也將部分地塊由“競(jìng)自持保租房”改為“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”，北京今年以來(lái)已有多宗成交地塊中含有一定比例的現(xiàn)房銷(xiāo)售，試點(diǎn)進(jìn)程不斷推進(jìn)。

對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的提升，某開(kāi)發(fā)商人士向記者指出：“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積增加有被動(dòng)和主動(dòng)之分，很多城市或者地段偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)屬于被動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，即項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)，‘生生熬到了現(xiàn)房’，這部分新增新房銷(xiāo)售面積并非是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)選擇。”

鏡鑒咨詢總監(jiān)張宏偉表示：“現(xiàn)房銷(xiāo)售的優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的，比如眼見(jiàn)為實(shí)、避免爛尾、品質(zhì)保障等，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，前期資金投入周期長(zhǎng)、融資成本增加、利潤(rùn)空間被壓縮是難題。”

對(duì)此，陳文靜也表示：“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間將延至拿地后數(shù)年，若項(xiàng)目建成后銷(xiāo)售不及預(yù)期，企業(yè)前期投入資金的回收及貸款償還將面臨巨大壓力。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目在建設(shè)階段的開(kāi)發(fā)貸使用期限延長(zhǎng)，若項(xiàng)目滯銷(xiāo)，企業(yè)償還金融機(jī)構(gòu)貸款的不確定性將明顯提升。對(duì)政府而言，房企審慎拿地后，部分城市的土地市場(chǎng)熱度或?qū)⑾陆?，土地成交?guī)模將縮量，這將直接影響地方政府財(cái)政收入?！?/p>

業(yè)內(nèi)：推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售仍需“因城施策”

對(duì)于推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，張宏偉建議：“如果大力推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，需要降低開(kāi)發(fā)商的資金成本，比如更低息的貸款、REITS等金融產(chǎn)品的放開(kāi)和成熟運(yùn)行，這樣可以降低開(kāi)發(fā)商資金成本，并降低老百姓購(gòu)買(mǎi)新房的成本。”

“現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)方面，土地供給、審批流程、金融支持等需要同步跟進(jìn)。比如，通過(guò)適當(dāng)降低地價(jià)、降低商業(yè)配建比例、簡(jiǎn)化審批流程等，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，提高開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)售地塊的獲取積極性；金融端研究合理解決資金缺口的方案，有效滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)期的合理融資需求?！标愇撵o建議。

“目前來(lái)看，要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊僅在少部分城市進(jìn)行試點(diǎn)，同時(shí)考慮到消費(fèi)者在市場(chǎng)調(diào)整期的置業(yè)傾向，預(yù)計(jì)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比仍將逐漸提升。從制度角度來(lái)看，預(yù)售制度與現(xiàn)房銷(xiāo)售并非完全對(duì)立的關(guān)系，從預(yù)售制過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售仍然需要一個(gè)過(guò)程，二者亦可在同一市場(chǎng)中并存。在金融配套政策到位以及解決部分核心片區(qū)可能出現(xiàn)的供給斷檔問(wèn)題之前，不宜全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，短期建議繼續(xù)通過(guò)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn)?！标愇撵o表示。

“這是一個(gè)有序推進(jìn)的過(guò)程，從現(xiàn)房試點(diǎn)到預(yù)售制和現(xiàn)房銷(xiāo)售并行，最后隨著城鎮(zhèn)化率的提升，新增住房量減少，到這一階段全面現(xiàn)房銷(xiāo)售就更有實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)條件，這三個(gè)階段達(dá)成需要更為漫長(zhǎng)的時(shí)間?！睆埡陚ケ硎尽?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“房地產(chǎn)探索新模式，其應(yīng)有之義就是要從‘高杠桿、快周轉(zhuǎn)’，改變到‘低杠桿、重運(yùn)營(yíng)’。也就是，經(jīng)過(guò)行業(yè)洗牌以后，存活下來(lái)的企業(yè)，一定是適應(yīng)新模式的。這樣的話，前端成本就大幅下降了，靠預(yù)售來(lái)平衡資金的必要性下降了，加上百姓的訴求，現(xiàn)房銷(xiāo)售就水到渠成。”

“盡管現(xiàn)房銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)來(lái)了，但房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷(xiāo)售還是謹(jǐn)慎的。比如，地方要破除賣(mài)高價(jià)地驅(qū)動(dòng)發(fā)展的模式，金融層面也要打通企業(yè)的融資。未來(lái)一段時(shí)期，必然是預(yù)售與現(xiàn)售并存的開(kāi)發(fā)時(shí)代。對(duì)于各地來(lái)說(shuō)，如果預(yù)售資金能監(jiān)管好，就繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售，如果實(shí)在無(wú)法監(jiān)管好，那就轉(zhuǎn)向現(xiàn)售?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售的比例會(huì)逐步上升?！崩钣罴稳缡欠Q。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳