隨著中央層面重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”地位，并出臺(tái)多項(xiàng)政策工具支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，今年春節(jié)后，全國(guó)樓市開(kāi)始回暖，尤其是北上深等一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖具有風(fēng)向標(biāo)意義。

在此背景下，如何看待接下來(lái)樓市的發(fā)展？近日，新京報(bào)記者專訪了匯力基金管理有限公司董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇。

孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展除了要增加增量外，還要盤活存量，引進(jìn)REITs可以盤活成熟的租賃房。

新京報(bào)：今年春節(jié)后，北京新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖，能否談?wù)剬?duì)北京樓市發(fā)展的看法？

孟曉蘇：房地產(chǎn)業(yè)一直都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，近兩年出現(xiàn)需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，在中央的要求和督促下，已經(jīng)提出諸多支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，這些政策正慢慢發(fā)揮作用。在此背景下，預(yù)計(jì)今年下半年樓市能夠全面啟動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)逐漸恢復(fù)活力。

房地產(chǎn)需要從一線城市特別是“北、上、深”率先啟動(dòng)，才能帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)。以北京為例，今年以來(lái)樓市有所回暖，可見(jiàn)購(gòu)買力仍然存在。但從政策層面上來(lái)看，北京依然執(zhí)行著比較嚴(yán)厲的“限購(gòu)”政策。作為需要“減量發(fā)展”的超大型城市，北京不僅要“減量”，還要“發(fā)展”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，建議實(shí)施梯度性的優(yōu)化措施，比如在城市核心圈之外的衛(wèi)星城、遠(yuǎn)郊區(qū)等，可調(diào)整或解除“限購(gòu)”政策，促進(jìn)恢復(fù)市場(chǎng)活力。

在具體措施方面，我認(rèn)為盤活“商改住”項(xiàng)目是北京啟動(dòng)樓市的一大便捷途徑。在北京眾多存量房中，商辦類的“商改住”項(xiàng)目售價(jià)不高，僅是商品住宅平均價(jià)格的三分之一。北京平均房?jī)r(jià)每平方米6萬(wàn)元左右，而“商改住”項(xiàng)目每平方米不到2萬(wàn)元。如果能恢復(fù)個(gè)人購(gòu)買“商改住”資格，可以帶來(lái)幾方面的好處：其一，能在活躍北京樓市的同時(shí)平抑房?jī)r(jià)；其二，有利于改善青年創(chuàng)業(yè)人員工作生活條件；其三，有利于緩解房企現(xiàn)金流，助力企業(yè)回籠資金。

新京報(bào)：此前央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門要求，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的政策重心是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。您覺(jué)得有哪些新發(fā)展模式？

孟曉蘇：什么是“房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式”？根據(jù)中央多次表述，我認(rèn)為其核心內(nèi)容可概括為“住房雙軌制+租購(gòu)并舉”?！白》侩p軌制”是我們從房改初期就提出的體制模式，既有住房市場(chǎng)體系，又有住房保障體系。商品房與保障房是一枚硬幣的兩個(gè)面，一旦商品房市場(chǎng)遭遇困難，保障房也必然會(huì)受到影響。如今商品房市場(chǎng)低迷，讓地方財(cái)政大幅減收，難以拿出足夠資金來(lái)建設(shè)保障房。前幾年國(guó)務(wù)院曾要求：“以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”。近幾年中央更明確地要求“完善住房保障體系”，并提出“租購(gòu)并舉”。我一直主張，對(duì)于新市民、青年家庭和低收入家庭，不能讓他們只面對(duì)商品房市場(chǎng)，而要給他們提供保障房；保障房可以租賃，也可以購(gòu)買。

保障房應(yīng)當(dāng)占我國(guó)城市房屋供應(yīng)的多大比例？在我看來(lái)，應(yīng)是能讓50%的城鎮(zhèn)居民享受不同程度的住房保障待遇。其中一部分保障房可由政府和國(guó)有企業(yè)出資完成，在商品房開(kāi)發(fā)中企業(yè)提供的“拆遷安置房”也屬于保障房范疇。兩者加起來(lái)，保障房的比例應(yīng)達(dá)到50%或以上。

我國(guó)保障房的建設(shè)任務(wù)還很重。因此，在制度設(shè)計(jì)上，建議進(jìn)一步完善保障房制度以及相應(yīng)配套制度，比如在建設(shè)用地供應(yīng)上，可以依法進(jìn)行“協(xié)議出讓”，不能讓保障房用“招拍掛”的高價(jià)土地。

在保障房建設(shè)主體上，應(yīng)當(dāng)主要由央企國(guó)企來(lái)建設(shè)。要讓央企國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)重心從商品房逐步回歸到保障房，主要由“國(guó)家隊(duì)”來(lái)解決新市民、青年人的居住困難問(wèn)題。在保障房建設(shè)、分配、管理等方面，有發(fā)揮政府調(diào)控、管理職能的充分空間，政府要做審定居住資格、審定住房面積、確定補(bǔ)貼費(fèi)用等一系列工作。

保障房既可租、也可售。若是用于租賃，后續(xù)可以通過(guò)發(fā)行租賃住房REITs，讓建設(shè)單位可以收回投資，但REITs市場(chǎng)還承載不了如此巨量的保障房。要允許低收入家庭先租后買，在租住保障房達(dá)到一定年限后，可以根據(jù)租戶意愿由其買下所租房屋，而且已付租金可以沖抵房?jī)r(jià)。政府收回資金可以再去建新的保障房，由此形成良性循環(huán)。

對(duì)于當(dāng)今的新市民、青年人家庭而言，應(yīng)當(dāng)也讓他們享受一次“房改”待遇。保障房租金不高，售價(jià)也不高，低收入群體通過(guò)自己努力，再輔以銀行貸款的杠桿支持，有些人就有可能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。這樣就可以讓他們像“房改”時(shí)期的老職工們一樣，通過(guò)購(gòu)買保障房而成為有房家庭，再過(guò)幾年允許房屋進(jìn)入商品房市場(chǎng)流通，若是日后房?jī)r(jià)上漲，他們的家庭財(cái)富就會(huì)不斷增值；他們就有可能同其他社會(huì)群體一起，走上共同富裕的道路。

新京報(bào)：進(jìn)入2023年，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向仍在延續(xù)，保障房REITs未來(lái)是否會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容？

孟曉蘇：房地產(chǎn)發(fā)展有兩大方向，一方面是要增加增量，這就要盤活樓市，讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)重新獲得繼續(xù)前進(jìn)的動(dòng)力。另一方面是要盤活存量，引進(jìn)REITs可以盤活成熟的租賃房，使長(zhǎng)期資產(chǎn)可以與長(zhǎng)期資金實(shí)現(xiàn)對(duì)接。REITs這種金融工具追求的是長(zhǎng)期收益，包括租金收入、房產(chǎn)增值與股市溢價(jià)，它持有的是安全可靠的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，坐享每年租金分配、房屋資產(chǎn)長(zhǎng)期增值，受益憑證可以入市交易，它對(duì)于人民群眾來(lái)說(shuō)是“普惠型資本福利”。因此在國(guó)際上它已成為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等穩(wěn)健型投資者最好的投資標(biāo)的。

我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施REITs和房屋租賃REITs，前者試點(diǎn)在先，后者剛剛起步，還只是在保障性租賃房領(lǐng)域。而在國(guó)際REITs市場(chǎng)上，占主要部分的是商業(yè)化租賃房；商業(yè)化租賃房增值潛力大，深得REITs投資人的喜愛(ài)。發(fā)展長(zhǎng)租房與商業(yè)租賃REITs，將有利于實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”，也有利于“房住不炒”原則的落實(shí)。

我國(guó)REITs才剛剛破冰，離發(fā)展目標(biāo)還有很大距離。REITs在我國(guó)走過(guò)的這條曲折路，是一條成功的“中國(guó)道路”。REITs在我國(guó)有著巨大的市場(chǎng)空間，未來(lái)有可能超越其他先行國(guó)家，走到世界的前列。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，需要我們繼續(xù)研發(fā)創(chuàng)新，希望社會(huì)上有更多力量來(lái)參與和支持商業(yè)REITs和公司型REITs的研究開(kāi)發(fā)工作。

新京報(bào)：為了促進(jìn)保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)，很多地方都在試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。那么，我們離真正的現(xiàn)房銷售是否還有很遠(yuǎn)的距離？

孟曉蘇：如果都變成商品房現(xiàn)房，就會(huì)有更多的資金成本和風(fēng)險(xiǎn)成本。這些成本疊加起來(lái)，就會(huì)讓居民承擔(dān)的購(gòu)房成本更高；開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)延伸到相關(guān)的貸款銀行。

因此，在一部分城市進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)是可以的，但現(xiàn)房銷售的房?jī)r(jià)肯定會(huì)比預(yù)售制要高。所以，不要把取消預(yù)售制看成是下一步房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向，而是應(yīng)當(dāng)允許現(xiàn)房銷售和預(yù)售制兩種方式都存在。至于未來(lái)現(xiàn)房銷售的比例是否要擴(kuò)大一些，我認(rèn)為這取決于居民的承受能力，可以在某些地區(qū)試點(diǎn)一段時(shí)間，看看效果以及房?jī)r(jià)變化情況，進(jìn)行綜合比較后再做定奪。

新京報(bào)記者 張曉蘭 圖/受訪者供圖

編輯 楊娟娟 校對(duì) 付春愔