作為首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份，海南省在該政策執(zhí)行上出現(xiàn)松動(dòng)。據(jù)海南省建設(shè)用地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，12月8日，三亞市中心城區(qū)海羅片區(qū)控規(guī)HLB-2-07和HLB-3-15地塊成功出讓?zhuān)扇齺喓Ａ_第壹城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以15.08億元拿下。
與以往不同，上述地塊執(zhí)行商品住房預(yù)售制，這對(duì)于全域現(xiàn)房銷(xiāo)售的海南來(lái)說(shuō)，是一大突破。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，三亞新出讓地塊可以預(yù)售，這是根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行的政策調(diào)整，有助于降低房企的拿地和開(kāi)發(fā)成本，利好資金的快速回籠。
三亞新出讓兩宗宅地執(zhí)行商品住房預(yù)售制
據(jù)土地出讓公告顯示，三亞市中心城區(qū)海羅片區(qū)控規(guī)HLB-2-07和HLB-3-15地塊擬建市場(chǎng)化商品住房項(xiàng)目，總起始價(jià)約為15.07億元，容積率分別為1.8和2.5，折合起始樓面價(jià)為10149.8元/平方米；以“限地價(jià)后搖號(hào)中簽”方式掛牌出讓?zhuān)罡呦迌r(jià)約22.6億元。
值得關(guān)注的是，上述宗地根據(jù)《三亞市“城中村”城市更新項(xiàng)目實(shí)施工作指引》《三亞市國(guó)有建設(shè)用地上城市更新項(xiàng)目實(shí)施工作指引》的規(guī)定，執(zhí)行商品住房預(yù)售制度。
這是海南明確“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度”以來(lái)，三亞首次在掛牌的住宅地塊中公開(kāi)表示“執(zhí)行商品住房預(yù)售制”。
“最大的不同是，過(guò)去海南是全域?qū)嵭猩唐纷》楷F(xiàn)房銷(xiāo)售制度的，但現(xiàn)在上述地塊則執(zhí)行商品住房預(yù)售制度，這充分說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出現(xiàn)了調(diào)整，也是各地供地政策的新亮點(diǎn)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。
值得關(guān)注的是，地塊出讓政策調(diào)整依據(jù)的是三亞城市更新相關(guān)內(nèi)容。
眾所周知，今年6月份，三亞市編制了《三亞市中心城區(qū)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，積極穩(wěn)妥實(shí)施更新行動(dòng)，完善城市功能結(jié)構(gòu)，推動(dòng)解決城市發(fā)展中的突出問(wèn)題和短板，加快打造充滿活力的世界級(jí)濱海旅游城市。根據(jù)公示稿，三亞中心城區(qū)劃定21個(gè)城市更新片區(qū)，擬采取微更新、綜合更新方式進(jìn)行改造，綜合更新范圍8.47平方千米（約12707畝）。
21個(gè)城市更新片區(qū)，將釋放出部分市場(chǎng)化商業(yè)項(xiàng)目。HLB-2-07和HLB-3-15地塊執(zhí)行商品住房預(yù)售制，無(wú)疑將給三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極變化。作為海南省重要城市，也將給該省的土地市場(chǎng)帶來(lái)新風(fēng)向。
有助降低房企拿地和開(kāi)發(fā)成本
值得一提的是，早在2020年3月份，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，對(duì)新出讓土地建設(shè)商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制度，而海南全省實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，無(wú)疑引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。
在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，全域現(xiàn)房銷(xiāo)售的問(wèn)題是，增量房地產(chǎn)快速下行，特別是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商還未能適應(yīng)現(xiàn)售制度并建立新的開(kāi)發(fā)模式。同時(shí)，海南推進(jìn)全島自貿(mào)區(qū)建設(shè)，還需要房地產(chǎn)在區(qū)域開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)空間供給、吸引人口和人才等方面做貢獻(xiàn)。
李宇嘉表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式不僅需要開(kāi)發(fā)商更高的運(yùn)營(yíng)能力，還需要金融政策、土地出讓、開(kāi)發(fā)報(bào)建等全方位支持。特別是在土地、融資高成本加上開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的情況下，現(xiàn)房銷(xiāo)售使得房企的資金壓力變大。因此，海南還不可能一下子過(guò)渡到新開(kāi)發(fā)模式。
“因此，未來(lái)還是要漸進(jìn)過(guò)渡，建立商品房預(yù)售和現(xiàn)售并存和漸進(jìn)過(guò)渡的模式。這也是國(guó)內(nèi)其他城市轉(zhuǎn)型的基本路徑?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。
如今，海南在現(xiàn)房銷(xiāo)售制度推行中出現(xiàn)了微調(diào)，部分地塊開(kāi)始實(shí)施預(yù)售制度。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，一些過(guò)去針對(duì)過(guò)熱環(huán)境的政策，也需要進(jìn)行調(diào)整。“三亞根據(jù)實(shí)際情況靈活執(zhí)行政策，說(shuō)明政策微調(diào)和富有思考性?！?/p>
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整過(guò)程中，同時(shí)房企資金存在壓力。落實(shí)部分地塊執(zhí)行預(yù)售制，有助于降低房企的拿地和開(kāi)發(fā)成本，利好資金的快速回籠。這也符合‘房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化’的新形勢(shì)?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說(shuō)。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
