近日，北京禧瑞天著項(xiàng)目的多位購(gòu)房人向新京報(bào)記者反映：“我們買(mǎi)房時(shí)，禧瑞天著的預(yù)售許可證已經(jīng)到期，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，會(huì)盡快辦好現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證?？墒牵_(kāi)發(fā)商至今仍沒(méi)有辦好期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)，導(dǎo)致已交房款的部分購(gòu)房人無(wú)法辦理網(wǎng)簽，更沒(méi)法如期收房入住?！?/p>
對(duì)此，禧瑞天著開(kāi)發(fā)商方面表示，正在想辦法補(bǔ)齊銀行資金缺口，盡快辦理相關(guān)手續(xù)，以爭(zhēng)取早日為購(gòu)房人辦理網(wǎng)簽和入住。
事件：
為何交了定金或房款卻辦不了網(wǎng)簽？
北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科創(chuàng)十一街與經(jīng)海九路交會(huì)處西南角禧瑞天著，開(kāi)發(fā)商為北京創(chuàng)遠(yuǎn)亦程置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“北京創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)”）。天眼查顯示，北京創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)股東分別為遠(yuǎn)洋和首創(chuàng)置業(yè)旗下公司。從2021年5月份開(kāi)始，禧瑞天著有部分購(gòu)房人陸續(xù)收房入住。
購(gòu)房人田坤（化名）回憶：“我與部分購(gòu)房人一樣，在2022年買(mǎi)房時(shí)，禧瑞天著已是現(xiàn)房且有業(yè)主入住，因而出手買(mǎi)房。我與部分購(gòu)房人在2022年11月份向開(kāi)發(fā)商交了定金或房款，還與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。當(dāng)時(shí)聽(tīng)說(shuō)項(xiàng)目在2021年5月底交付時(shí)，其預(yù)售證就已過(guò)期，但銷(xiāo)售人員口頭承諾，會(huì)盡快辦好現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證。”
更早購(gòu)房的李敏（化名）也遭遇了類(lèi)似問(wèn)題?！拔?021年底交了房款。據(jù)我所知，還有一些購(gòu)房人在2021年3月15日與開(kāi)發(fā)商簽訂了‘首創(chuàng)置業(yè)簽約中心合同會(huì)簽’。開(kāi)發(fā)商從2021年底推到2022年4月份，又推到9月份，再推到2022年底。然而，直到現(xiàn)在仍沒(méi)有辦好期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)?！?/p>
部分購(gòu)房人在2022年12月份向開(kāi)發(fā)商交了房款，但至今仍未辦理網(wǎng)簽。受訪(fǎng)者供圖
另?yè)?jù)多位購(gòu)房人介紹，目前，禧瑞天著的大產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦下來(lái)了，那些在項(xiàng)目預(yù)售許可證有效期之內(nèi)買(mǎi)房的不會(huì)受到影響。但是，后續(xù)這撥購(gòu)房人，由于項(xiàng)目預(yù)售許可證到期而無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，最終不僅影響了收房入住，還會(huì)影響孩子入學(xué)等。
2024年1月10日，新京報(bào)記者通過(guò)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)查詢(xún)到的信息顯示，禧瑞天著（公示名為“禧瑞嘉苑”）只有預(yù)售許可證，已經(jīng)過(guò)期；截至目前，沒(méi)有已辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案項(xiàng)目的公示。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目尚未辦完期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)。
疑點(diǎn)：
項(xiàng)目資金缺口6000多萬(wàn)元導(dǎo)致未能申請(qǐng)轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售？
為了解決網(wǎng)簽、入住等問(wèn)題，有購(gòu)房人曾于2023年5月16日、12月25日在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”反映禧瑞天著一直無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，遲遲沒(méi)有準(zhǔn)確消息，也不能辦理入住等問(wèn)題。
2023年12月29日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)回復(fù)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)局工作人員約談開(kāi)發(fā)企業(yè)了解相關(guān)情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)表示，目前禧瑞天著項(xiàng)目已辦理完實(shí)測(cè)備案、土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議簽訂業(yè)務(wù)，正在準(zhǔn)備辦理產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)，該項(xiàng)目大產(chǎn)權(quán)已辦理完成。依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，辦理完成后，由開(kāi)發(fā)企業(yè)和抵押銀行共同申請(qǐng)現(xiàn)房銷(xiāo)售許可。開(kāi)發(fā)建設(shè)局督促開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行積極溝通協(xié)商辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售許可業(yè)務(wù)。
2024年1月10日，新京報(bào)記者以購(gòu)房人身份與首創(chuàng)一方取得聯(lián)系，其相關(guān)工作人員回應(yīng)稱(chēng)，目前，禧瑞天著項(xiàng)目有6000多萬(wàn)元的資金缺口，首創(chuàng)和遠(yuǎn)洋需要共同將這筆錢(qián)給到銀行，由銀行開(kāi)具相關(guān)證明之后，才能進(jìn)行申請(qǐng)現(xiàn)房銷(xiāo)售許可，從而進(jìn)行網(wǎng)簽。而遠(yuǎn)洋一方的工作人員則表示：“我們掌握的情況與上述首創(chuàng)工作人員所述大致相同，尚不確定具體什么時(shí)間能與首創(chuàng)共同湊齊這筆錢(qián)?！?/p>
律師：
“銷(xiāo)售許可證過(guò)期不一定會(huì)導(dǎo)致預(yù)售合同無(wú)效”
在北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅看來(lái)，在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證而與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同的案例不勝枚舉，甚至有些開(kāi)發(fā)商利用該條規(guī)定惡意違約，主動(dòng)提出購(gòu)房合同無(wú)效。但是，項(xiàng)目預(yù)售許可證過(guò)期，不一定會(huì)導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律未明確規(guī)定商品房預(yù)售許可證過(guò)期后訂立的預(yù)售合同效力認(rèn)定規(guī)則。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)房屋未至相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)延長(zhǎng)銷(xiāo)售許可期限或申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售，才會(huì)導(dǎo)致預(yù)售許可證過(guò)期，銷(xiāo)售許可證過(guò)期相比未取得預(yù)售許可證而言，屬于影響合同效力的微瑕疵，不足以導(dǎo)致合同無(wú)效。
而針對(duì)禧瑞天著不同購(gòu)房者處于支付定金、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、進(jìn)行合同會(huì)簽等不同階段的購(gòu)房情況，尤其是不少人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，到底是預(yù)約合同還是本約合同？對(duì)此，王佳紅表示，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房的銷(xiāo)售方式、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款等。在司法實(shí)務(wù)中，法院判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同還是本約合同，主要判斷依據(jù)為其是否具備以上條款。
那么，對(duì)于購(gòu)房者的不同情況，開(kāi)發(fā)商又會(huì)怎樣分別處理？對(duì)此，1月10日，首創(chuàng)方面工作人員回應(yīng)記者時(shí)稱(chēng)：“目前，公司尚未對(duì)于交定金、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)等不同的購(gòu)房情況作出具體的處理方案，整體情況還在進(jìn)一步處理當(dāng)中。”而遠(yuǎn)洋方面則未給出進(jìn)一步的回應(yīng)。
新京報(bào)記者 張建
編輯 武新 校對(duì) 賈寧
