緊隨北京之后，一線城市上海也降低了首套和二套住房首付比例、放松了普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
12月14日晚間，據(jù)央視新聞報(bào)道，上海優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，首套房首付比例由最低35%調(diào)整至最低30%；二套住房首付比例調(diào)整至最低50%。
同時，據(jù)上海房屋管理局官網(wǎng)消息，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，擴(kuò)大了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消了普通住宅對于套總價的認(rèn)定。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評稱：“上海因城施策用好政策工具箱，精準(zhǔn)施策，說明重視和支持合理住房消費(fèi)需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)化政策，進(jìn)一步降低了房貸成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。此類政策出臺，有利于增強(qiáng)市場信心，對穩(wěn)定市場預(yù)期也將發(fā)揮積極作用?！?/p>
首套房首付比降至最低三成
此次，上海優(yōu)化差別化住房信貸政策。其中，首套房首付比例由最低35%調(diào)整至最低30%；二套住房首付比例由非普通住宅最低70%、普通住宅最低50%，統(tǒng)一調(diào)整為最低50%。
在房貸利率方面，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率（LPR）減10個基點(diǎn)，即4.1%；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率（LPR）加30個基點(diǎn)，即4.5%。
此外，為支持推進(jìn)“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率（LPR）加20個基點(diǎn)，即4.4%，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評稱：“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以市民陳先生購置的總價為600萬元的第二套住房為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，首付門檻降低了180萬?！?/p>
“新政還有利于進(jìn)一步減輕房貸利息負(fù)擔(dān)。房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政后4.5%的利率計(jì)算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負(fù)效應(yīng)更明顯?！眹?yán)躍進(jìn)如是稱。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“盤活置換型需求，賣小換大，把300萬-500萬總價的小房子盤活，這次普宅調(diào)整就能夠覆蓋這些‘老破小’的純剛需房源，減輕交易稅費(fèi)成本，進(jìn)一步激活置換鏈條?！?/p>
上海房貸“雙降”政策的前后對比
來源：易居研究院整理
時隔9年再次調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)
12月14日，上海同步放松了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。
對比此前的政策，上海此次取消了普通住宅認(rèn)定中對于套總價條件的限制，并且將單套建筑面積由不大于140平方米調(diào)整為不大于144平方米。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)解讀稱：“調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有利于進(jìn)一步減少住房交易成本。普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，以住房物理要素作為認(rèn)定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)后如變?yōu)槠胀ㄗ》浚瑢⒚庹髟鲋刀悾ㄖ胺瞧胀ㄗ》堪床铑~征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）?！?/p>
新京報(bào)記者了解到，上海普宅標(biāo)準(zhǔn)上次制定的時間是2014年，所以這也是9年來上海普宅標(biāo)準(zhǔn)的首次松動。
此前，市場上已經(jīng)多次呼吁上海普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。根據(jù)此前制定的標(biāo)準(zhǔn)，在價格方面，上海外環(huán)外230萬元內(nèi)，內(nèi)外環(huán)之間310萬元內(nèi)，內(nèi)環(huán)內(nèi)450萬元內(nèi)才滿足普宅的價格條件，但是9年來，上海房價水漲船高，無論是購房者還是賣房者都感嘆“符合上海普宅標(biāo)準(zhǔn)的房子越來越少了”。
普宅和非普宅對于購房者而言，差別體現(xiàn)在首付和稅費(fèi)上。此前，上海二套住房的首付標(biāo)準(zhǔn)需區(qū)分普宅和非普宅，這樣就加大了購房者首付的支出比例；同時，普宅和非普宅交易時的成本不同，還體現(xiàn)在稅費(fèi)上。比如，對于內(nèi)環(huán)內(nèi)一套450萬滿2年的普宅來說，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)，免征增值稅及附加稅；對于500萬的非普宅來說，如果假設(shè)原業(yè)主購入價為100萬，那么，增值稅就為20萬。
上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的前后對比
來源：易居研究院整理
億翰智庫董事長陳嘯天點(diǎn)評稱：“此前，上海普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與價格和面積段有關(guān)。按該標(biāo)準(zhǔn)，目前上海二手房市場流通的大部分已經(jīng)為非普通住宅。此次新政放松普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之后，有利于減輕購房者的購房成本，降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本，有助于提高上海二手房市場活躍度。此次新政多管齊下，降低首付、貸款利率的同時放松普通住宅認(rèn)定，疊加此前‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的政策，這樣就從本質(zhì)上擴(kuò)大了買房群體的量，增加了有意愿買房群體的支付能力，釋放潛在的購買需求，刺激有效購買力入場?！?/p>
“這輪政策效果可以持續(xù)到春節(jié)，預(yù)計(jì)春節(jié)前上海樓市有一波量的回升，未來上海也會根據(jù)市場反饋進(jìn)一步調(diào)整政策方向，從而達(dá)到穩(wěn)樓市的效果?！睆埡陚ケ硎?。
編輯 楊娟娟
校對 柳寶慶
