“11月二手房成交中，交易周期依然是主要因素，比如事先談好的6個(gè)月交易周期，臨簽約時(shí)，一些購(gòu)房者又提出再延長(zhǎng)2個(gè)月?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)山水文園店商圈經(jīng)理潘海龍如是說(shuō)。

不少經(jīng)紀(jì)人反饋，11月，大多數(shù)購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，成交周期長(zhǎng)，且預(yù)期價(jià)格較低。與此同時(shí)，不少業(yè)主選擇調(diào)整價(jià)格，只求快速出售房源?！耙詢r(jià)換量”背景下，11月北京二手房市場(chǎng)成交回升。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房網(wǎng)簽12545套，環(huán)比上漲17.8%。資料圖片

購(gòu)房者傾向多看多比較，成交周期拉長(zhǎng)

準(zhǔn)備換房改善居住條件的李明（化名），今年4月就將其名下一套房產(chǎn)出售，不過(guò)，他并未馬上重新購(gòu)房，而是進(jìn)入較長(zhǎng)一段時(shí)間的觀望期。每次看到意向房源時(shí)，他出的價(jià)格都較低，因此，遲遲未能重新買(mǎi)入。直到近期，他看中了一套新掛出的房源，在與業(yè)主洽談時(shí)，他依然保持較強(qiáng)勢(shì)的態(tài)度，出的價(jià)格比較低。不過(guò)，由于對(duì)方業(yè)主急售，雙方經(jīng)過(guò)三次談價(jià)后，最終業(yè)主妥協(xié)接受了李明所出的價(jià)格，進(jìn)而雙方成功簽約。

這是11月二手房交易中，陳佳賓印象較深刻的一個(gè)購(gòu)房案例。他是北京鏈家上地博雅西園店的商圈經(jīng)理。他告訴新京報(bào)記者，11月北京二手房的成交周期有所變長(zhǎng)，相比上半月，這一現(xiàn)象在下半月更為明顯，“目前大部分首套客戶不著急買(mǎi)，置換客戶變得更為保守，其中一部分置換客戶手頭房子已經(jīng)賣(mài)了，但在看意向房源時(shí)出價(jià)還是比較低?！?/p>

“11月客戶咨詢量比10月出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，但帶看量以及成交量略有下降，主要原因是客戶觀望情緒滋生。目前能成交的大多是置換客群，傾向于先賣(mài)再買(mǎi)?？蛻舫鰞r(jià)與業(yè)主心理預(yù)期及報(bào)價(jià)有一定差距，這也讓成交周期拉長(zhǎng)?！标惣奄e表示。

“11月二手房成交中，令人印象深刻的是交易周期依然是主要因素，比如事先談好的6個(gè)月交易周期，臨簽約時(shí)，一些購(gòu)房者又提出再延長(zhǎng)2個(gè)月?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)山水文園店商圈經(jīng)理潘海龍如是說(shuō)。

據(jù)潘海龍介紹，聚焦東三環(huán)華威橋商圈，11月雖然帶看量有所提升，但提升幅度不大，帶看房源具有兩大特點(diǎn)：大部分可以給出置換周期、報(bào)價(jià)相對(duì)合理。在此背景下，區(qū)域成交節(jié)奏有所加快，成交量穩(wěn)中有升，但交易周期一般達(dá)6-9個(gè)月?！坝捎诮谕|(zhì)量房源較多，購(gòu)房者還是喜歡多看、多比較。由于臨近年底，部分房東為了置換計(jì)劃，大多也選擇降價(jià)換成交?！迸撕｝堈f(shuō)。

昌平北七家商圈也不例外。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)名佳花園店店長(zhǎng)徐彬介紹，11月大多數(shù)購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，因此，成交相對(duì)比較困難。目前區(qū)域內(nèi)成交的客群，大多數(shù)是之前觀望很久的，其特點(diǎn)在于成交周期長(zhǎng)，且預(yù)期價(jià)格較低。與此同時(shí)，業(yè)主也沒(méi)有太大預(yù)期，只求快速出售房源。

徐彬介紹，11月份成交的一套住宅，令其印象深刻。今年4月份，該房源開(kāi)始掛牌出售，彼時(shí)，雖然有購(gòu)房者愿意給出的價(jià)格和業(yè)主的心理價(jià)位相差不多，但業(yè)主并沒(méi)有同意出售。在此后幾個(gè)月里，該業(yè)主一直在調(diào)整價(jià)格，不過(guò)，每次購(gòu)房者的出價(jià)，都與其心理價(jià)位相差幾萬(wàn)，最近，這套房源終于成功出售，不過(guò)，最終的成交價(jià)格與最初4月份時(shí)的價(jià)格相比，相差了80萬(wàn)元左右。

掛牌房源總量回落，但賣(mài)方依然承壓

值得一提的是，不少經(jīng)紀(jì)人反饋，今年11月以來(lái)，區(qū)域內(nèi)門(mén)店房源量并未明顯增多，基本與10月持平，甚至有些門(mén)店反饋，新增房源有下降趨勢(shì)?！?1月店面新增房源較10月有所減少，但店面維護(hù)的房源數(shù)量比較穩(wěn)定?！标惣奄e表示。

這并非個(gè)例。實(shí)際上，在10月份北京二手房掛牌量創(chuàng)下新高后，11月份掛牌量有所回落。據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月底北京二手房掛牌量環(huán)比下降0.9%。二手房掛牌量由漲轉(zhuǎn)跌，一方面是由于市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下行，部分業(yè)主選擇下架房源，另一方面新增掛牌房源和10月相比也快速回落，根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月份，北京二手房新增掛牌房源量比10月下滑15.9%。

不過(guò)，麥田房產(chǎn)分析，雖然二手房掛牌量開(kāi)始沖高回落，但當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)掛牌量依舊處于歷史高位，當(dāng)下業(yè)主賣(mài)房依然面臨比較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

相比掛牌量的回落，11月份買(mǎi)方看房的意愿和10月份相比有所提升，因此，帶看量有所回升，市場(chǎng)需求觸底反彈。根據(jù)麥田數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月其日均帶看量和10月相比增加3.1%，對(duì)此，麥田房產(chǎn)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)需求呈現(xiàn)觸底反彈之勢(shì)，但市場(chǎng)向上回升的基礎(chǔ)還不牢靠，市場(chǎng)仍處于“以價(jià)換量”的階段。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)降價(jià)的優(yōu)質(zhì)房源增多，買(mǎi)方依舊占據(jù)議價(jià)優(yōu)勢(shì)。

價(jià)格方面，11月份二手住房成交均價(jià)在10月份基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，多數(shù)城區(qū)價(jià)格連續(xù)兩月下行。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房掛牌價(jià)（麥田覆蓋樓盤(pán)）和10月相比下降0.3%。與此同時(shí)，11月二手房議價(jià)空間環(huán)比有所擴(kuò)大，和9月相比也擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大。

此外，賣(mài)方在價(jià)格方面作出調(diào)整的意愿在加強(qiáng)，越來(lái)越多業(yè)主愿意主動(dòng)調(diào)整掛牌價(jià)加快成交。從實(shí)際的成交數(shù)據(jù)看，11月北京二手房成交量和10月相比出現(xiàn)回升，價(jià)格調(diào)整到位后，在成交上很快就有體現(xiàn)，說(shuō)明北京市場(chǎng)需求基本面依然良好。

展望：市場(chǎng)或延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)

在“以價(jià)換量”背景下，從整體成交量來(lái)看，和10月相比，11月北京二手房成交量有所回升。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房網(wǎng)簽12545套，環(huán)比上漲17.8%，同比上漲16.7%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，11月北京二手房成交節(jié)奏恢復(fù)常態(tài)，同比增長(zhǎng)主要受低基數(shù)效應(yīng)影響。

展望12月二手房市場(chǎng)，潘海龍指出，考慮到天氣原因，預(yù)計(jì)線下咨詢量可能會(huì)有所減少，但線上咨詢量會(huì)有所提升，購(gòu)房者到店指定性看房比較多。總體來(lái)看，對(duì)于12月市場(chǎng)還是比較樂(lè)觀，預(yù)計(jì)成交量不會(huì)低于11月，但成交套均面積可能會(huì)有所下降。

陳佳賓則認(rèn)為，11月剛出售房子的改善客群預(yù)計(jì)12月份會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，并轉(zhuǎn)化一部分，因此，預(yù)計(jì)12月成交量會(huì)與11月基本持平。

此外，聚焦北七家商圈，徐彬預(yù)計(jì)，12月份該區(qū)域市場(chǎng)會(huì)有所趨好，原因在于，地鐵17號(hào)線開(kāi)通，會(huì)引流一部分客群過(guò)來(lái)置業(yè)。

麥田房產(chǎn)認(rèn)為，從政策端來(lái)看，隨著11月廣州、深圳等一線城市相繼調(diào)整樓市政策，北京調(diào)整樓市政策的預(yù)期也在加強(qiáng)。在政策落地前，預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍會(huì)延續(xù)目前“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳