在參加了7月24日中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，以及8月26日住建部召開(kāi)的部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)之后，樓市熱點(diǎn)城市成都終于升級(jí)調(diào)控政策。

9月14日，成都市人民政府官方網(wǎng)站披露信息顯示，9月12日正式簽發(fā)了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”）。

縱觀政策內(nèi)容，并未有之前網(wǎng)傳的升級(jí)限購(gòu)政策，而是從加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、落實(shí)金融審慎管理、支持合理自住需求等六個(gè)方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次成都新政，更多內(nèi)容體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)秩序的規(guī)范，包括規(guī)范信貸發(fā)放、規(guī)范購(gòu)房資格審查、規(guī)范銷售方案、規(guī)范信息發(fā)布等，這說(shuō)明成都過(guò)去的政策其實(shí)是比較豐富的，當(dāng)前不在于要出臺(tái)新的政策，而在于讓過(guò)去的政策發(fā)揮效應(yīng)，防范各類鉆政策漏洞以及炒作房源的做法，以進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

成都發(fā)布樓市調(diào)控新政。圖片來(lái)源：成都市人民政府官方網(wǎng)站截圖。

供需緊張，成都將增加宅地供應(yīng)、打擊捂地捂盤(pán)

9月14日，成都市人民政府辦公廳關(guān)于上述《通知》做了政策解讀。對(duì)于政策出臺(tái)的背景，成都市人民政府辦公廳表示，隨著成都城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力不斷增強(qiáng)，新增服務(wù)人口明顯增多，居民購(gòu)房需求日益增加，今年以來(lái)，部分區(qū)域出現(xiàn)供需緊張狀態(tài)。

因此，在宅地供應(yīng)層面，根據(jù)《通知》，成都將增加住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住宅用地占經(jīng)營(yíng)性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%，優(yōu)先確保保障性住房用地供應(yīng)。同時(shí)，還將建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效調(diào)控土地價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性拿地；全面清理已供未開(kāi)發(fā)的土地情況并向社會(huì)公布，加大已供未開(kāi)發(fā)土地的促建力度，嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處置規(guī)定，堅(jiān)決打擊捂地、捂盤(pán)行為。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，2020年1-8月成都住宅用地累計(jì)成交建筑面積同比去年同期下滑13.1%，整體住宅用地市場(chǎng)仍有約一成缺口。根據(jù)新政要求，供需關(guān)系緊張的區(qū)域加強(qiáng)供應(yīng)，對(duì)比成都各區(qū)域新房出清周期，錦江、青白江、成華、天府新區(qū)出清周期在10個(gè)月以下，其中天府新區(qū)出清周期在6個(gè)月以下，意味著天府新區(qū)及成都市區(qū)住宅用地供應(yīng)將會(huì)加強(qiáng)。

增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年

除了加大土地供應(yīng)外，《通知》還明確，支持合理自住需求，大力實(shí)施租賃補(bǔ)貼擴(kuò)面提標(biāo)，將把公交、環(huán)衛(wèi)、教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)行業(yè)人員納入保障范圍，保障住有所居，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；進(jìn)一步培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，通過(guò)新建、改建、盤(pán)活存量等方式切實(shí)增加租賃住房供應(yīng)，租購(gòu)并舉解決新市民居住問(wèn)題；同時(shí)，加快推進(jìn)城市有機(jī)更新，加大老舊小區(qū)改造力度，提升居住品質(zhì)。

此外，《通知》還提出完善住房調(diào)控政策，其中，提高公證搖號(hào)中棚改、無(wú)房居民家庭優(yōu)先的比例，棚改優(yōu)先最低比例由10%提高到20%，無(wú)房居民家庭優(yōu)先最低比例由棚改優(yōu)先后剩余房源的50%提高到60%；加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷售方案審核，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例，優(yōu)先保障無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求。潘浩稱，此舉提升純剛需客戶在項(xiàng)目中的比例，降低炒房帶來(lái)的供需不平衡壓力。

在發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用方面，成都此次將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。具體來(lái)看，5年的起算時(shí)點(diǎn)以個(gè)人購(gòu)買住房取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，按“孰先”原則確定；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽時(shí)間在《通知》印發(fā)之日前的，增值稅免征年限按原政策執(zhí)行；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽時(shí)間在《通知》印發(fā)之日后的，按新政策執(zhí)行。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次政策內(nèi)容來(lái)看，最關(guān)鍵的一項(xiàng)內(nèi)容是稅費(fèi)調(diào)整，有助于防范“快進(jìn)快出”的炒房行為，使得住房認(rèn)購(gòu)更加理性，“增值稅政策是今年各地政策調(diào)控的新動(dòng)態(tài)，目前全國(guó)已有深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)等城市調(diào)整增值稅的政策，從過(guò)去的‘滿2’調(diào)整為‘滿5’，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有城市跟進(jìn)?！?/p>

因樓市“熱”，成都曾兩次參加高層房地產(chǎn)會(huì)議

事實(shí)上，由于部分地區(qū)部分樓盤(pán)“高熱”，今年7月底以來(lái)，關(guān)于成都升級(jí)樓市調(diào)控政策的傳聞不斷，尤其是7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)座談會(huì)，包括成都、北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)沙在內(nèi)的10個(gè)城市政府部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人參加，更加劇了政策出臺(tái)的猜想，并引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

在北京工作的張言（化名）就告訴新京報(bào)記者，7月24日，成都一房產(chǎn)中介人員告訴他，下周可能要出調(diào)控升級(jí)政策，落戶或者是社保年限可能要增加。情急之下，張言周日飛回了成都，并在第二天定下了一套100平方米左右的房子。

不過(guò)，此后東莞、深圳、寧波、杭州等城市升級(jí)調(diào)控，但成都并未跟進(jìn)。

8月26日，住建部在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。值得關(guān)注的是，此次參加會(huì)商的城市仍有成都，還有沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、銀川、唐山、常州等。而近幾個(gè)月，成都、銀川、唐山都因?yàn)闃鞘休^熱抑或是房?jī)r(jià)漲幅較快引起市場(chǎng)較多關(guān)注。

此后，沈陽(yáng)、常州發(fā)布樓市調(diào)控新政，直至今日，成都新政終于姍姍來(lái)遲。

潘浩指出，整體來(lái)看，成都本輪新政調(diào)控再次升級(jí)，調(diào)控針對(duì)性加強(qiáng)，特別是針對(duì)炒房，杜絕一切可能參與炒房的途徑，全力維護(hù)供需平衡，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)。

今年的成都樓市有多“熱”？

成都樓市的“熱”，早已出圈，和粵港澳大灣區(qū)的深圳、東莞以及長(zhǎng)三角的杭州、南京被一起屢被提及，而這場(chǎng)樓市高熱背后，是多個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目的出現(xiàn)。

凱德卓錦萬(wàn)黛可謂是下半年成都市場(chǎng)最受關(guān)注的樓盤(pán)。據(jù)記者了解，該樓盤(pán)于7月13日取得預(yù)售證，推出774套房源。7月17日搖號(hào)結(jié)果出爐，58177人參與搖號(hào)，搖中概率僅為1.33%。今年上半年，凱德卓錦萬(wàn)黛也曾開(kāi)過(guò)一次盤(pán)，當(dāng)時(shí)推售194套住房，認(rèn)籌人數(shù)達(dá)22806人，中簽率僅有0.85%。

事實(shí)上，今年以來(lái)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)催生了7個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人。除了凱德卓錦萬(wàn)黛外，值得一提的還有位于天府新區(qū)的川發(fā)天府上城項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推售786套住房，參與認(rèn)籌人數(shù)高達(dá)40568人，中簽率僅為1.94%。

西部城市成都，為何頻頻出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)現(xiàn)象？

潘浩告訴新京報(bào)記者，“萬(wàn)人搖”內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力仍然是新房限價(jià)與二手房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生倒掛，加上疫情期間積壓的部分需求集中釋放，推高優(yōu)質(zhì)區(qū)域市場(chǎng)熱度；同時(shí)，區(qū)域規(guī)劃價(jià)值預(yù)期帶來(lái)區(qū)域市場(chǎng)熱度的上升，例如天府新區(qū)，而成都出現(xiàn)的多個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目就出現(xiàn)在天府新區(qū)。

以凱德卓錦萬(wàn)黛項(xiàng)目為例，其7月開(kāi)盤(pán)的戶型面積在89-136平方米，均價(jià)約10394元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊二手房源1.6萬(wàn)元/平方米左右的售價(jià)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70城中，成都新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，其7月的漲幅是0.9%。在二手房方面，成都8月以1.2%的環(huán)比漲幅位于70城中的第二名。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年8月，成都市商品住宅成交均價(jià)為14380元/平方米，環(huán)比上漲8.2%，同比上漲24.2%；成交面積為250.76萬(wàn)平方米，環(huán)比增加12.1%，同比增加50.3%。整體來(lái)看，2020年1-8月，成都市商品住宅成交均價(jià)約為13250元/平方米，同比上漲16.8%；成交面積為1580.06萬(wàn)平方米，同比增加13.9%。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 李銘