各地不斷出臺房地產(chǎn)政策加速去庫存的同時，身陷流動危機的房企，最直接有效的方法就是變賣資產(chǎn)“回血”，最為明顯的是，世茂、萬科旗下資產(chǎn)頻頻被擺上貨架。但在市場調(diào)整期，投資需求下降，資產(chǎn)變賣難度加大，并購?fù)七M緩慢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月重點監(jiān)測房企共涉及15筆并購交易，有7筆未披露交易額，并購規(guī)模降至年內(nèi)低點。

值得關(guān)注的是，“國企收儲未售新房”被認為是去庫存效果最為直接的措施。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，雖然此舉有利于緩解企業(yè)資金壓力，但收儲價格、供需錯配等問題或?qū)⒂绊懲七M節(jié)奏。

世茂低價出售資產(chǎn)變現(xiàn)

受前一日世茂集團自愿性公告影響，8月8日，世茂集團以0.64元收盤，相比上一個交易日上漲6.06%。

8月7日，世茂集團宣布5.9634億元出售廈門世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司項目公司權(quán)益，該項目公司在廈門市集美區(qū)開發(fā)一個綜合住宅、商業(yè)及商用綜合體。項目占地四幅地塊，分期開發(fā)，住宅部分已竣工并交付。商業(yè)部分亦已竣工并開始營業(yè)，辦公樓部分（包括兩層商業(yè)物業(yè)）正在開發(fā)。鑒于世茂集團的流動資金危機，該項目辦公樓部分已自2022年11月起暫停開發(fā)。

買方為中建三局第三建設(shè)工程有限責(zé)任公司。出售事項完成后，買方將擁有項目公司全部100%的股權(quán)，并將負責(zé)繼續(xù)開發(fā)該項目及項目公司的營運。對于此次出售項目公司權(quán)益的交易，世茂集團預(yù)期將產(chǎn)生變現(xiàn)虧損3.12億元，抵銷結(jié)欠買方的建筑費用。

據(jù)悉，廈門世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司在集美主要開發(fā)項目為世茂璀璨天城。商業(yè)部分為廈門集美世茂廣場，是世茂商業(yè)在福建省的首個世茂廣場項目，2021年已開業(yè)。早在2015年，世茂集團以總價39.22億元、溢價率76.19%拿下上述地塊。該地塊住宅部分建筑面積不到整體的一半，項目商業(yè)需全部自持、辦公自持50%。

近年來，世茂集團不斷出讓旗下資產(chǎn)，其中，世茂深港國際中心12宗地塊被認為是“壓箱底”項目，但卻歷經(jīng)兩次流拍。7月11日，據(jù)世茂股份公告，中信信托申請以二拍保留價104.35億元，將世茂深港國際中心12宗地塊抵償債務(wù)。而在2017年，世茂集團是以239.43億元競得該項目的14宗地塊，其中兩個人才公寓項目未在上述出讓之列。

當(dāng)前部分房企身陷債務(wù)危機，最直接有效的方法是通過變賣資產(chǎn)“回血”，但在行業(yè)下行周期，資產(chǎn)變賣難度加大。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月重點監(jiān)測房企共涉及15筆并購交易，有7筆未披露交易額，總交易額55.6億元，環(huán)比減少69%，同比減少54%，并購規(guī)模降至年內(nèi)低點。需要關(guān)注到，在資產(chǎn)難變現(xiàn)的同時，房企低價出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也是無奈之舉。

萬科“瘦身計劃”持續(xù)推進

今年以來，另一家持續(xù)推進資產(chǎn)變現(xiàn)的房企當(dāng)數(shù)萬科。為了降解風(fēng)險，萬科調(diào)整策略，根據(jù)其“瘦身計劃”，萬科除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資，其中包括要堅決大力度推進商辦等大宗資產(chǎn)交易，計劃每年完成200億元。

而近期萬科在蘇州、重慶等多地出現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓動作。對此，有業(yè)內(nèi)人士推測，其資金壓力不小。

7月30日，萬科擬將持有的蘇州高新萬陽置地50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給蘇州高新地產(chǎn)，這標(biāo)志著蘇州高新地產(chǎn)將全面接管項目。此外，7月19日，據(jù)重慶萬科官微消息，重慶萬招置業(yè)有限公司將對萬科招商理想城項目5號地塊庫存商業(yè)進行產(chǎn)權(quán)整體銷售。信息顯示，庫存商業(yè)共計96套，面積約11160.44平方米。

值得關(guān)注的是，繼今年2月出售七寶萬科廣場之后，時隔不到5個月，萬科再度將旗下另一個最賺錢的購物中心項目擺上了貨架。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，萬科旗下印力集團將上海南翔印象城MEGA48%股份賣給了GIC（新加坡政府投資公司），交易完成后，GIC持有該項目98%的股權(quán)，剩余2%的權(quán)益由印力持有，或?qū)⒗^續(xù)保留對項目的運營管理權(quán)。

對此，克而瑞分析人士認為，盡管上海南翔印象城交易價格未披露，但考慮到其龐大體量，交易價格預(yù)計比較高。從租金收入角度看，該項目僅次于七寶萬科廣場，位列萬科運營管理商業(yè)項目的第二位。萬科處置成熟期的商辦資產(chǎn)，回籠更多資金、減輕財務(wù)壓力，可見得其堅決“瘦身”、換取流動性的決心。

結(jié)合來看，萬科出售資產(chǎn)的交易對手，既有項目合作方、大股東，還有在市場上尋找合適的買家，所轉(zhuǎn)讓的項目不乏成熟且賺錢的標(biāo)的。

房企并購物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化

除世茂、萬科之外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月份，萬達、華僑城、遠洋、豫園股份等均擬處置旗下商辦項目，有的是交易完成，有的是處于掛牌以及簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議階段。從7月份房企交易標(biāo)的物業(yè)類型看，多元化類并購額占比提升顯著，12筆多元化資產(chǎn)交易中涉及11筆商辦資產(chǎn)的出售，占到全部交易規(guī)模的91%。

其中，7月31日，金地商置發(fā)布公告稱，將出售位于上海松江區(qū)、嘉定區(qū)和寶山區(qū)的四處產(chǎn)業(yè)園項目，收購方包括深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司和中國中化控股有限責(zé)任公司等國企。產(chǎn)業(yè)園項目出售完成后，預(yù)計將凈回款約5億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前市場仍在調(diào)整期，房企出售商辦或文旅酒店等項目，以快速獲取流動資金、優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。與此同時，預(yù)計未來房企及涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象仍會出現(xiàn)，房地產(chǎn)項目仍會不斷擺上貨架。不過，由于投資需求下降，并購?fù)七M緩慢。

從目前來看，政策鼓勵通過市場化收并購方式紓困出險房企，其中，“國企收儲未售新房”成為去庫存效果最為直接的一項措施，為此“收儲商品房”模式接連在各地落地。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前開發(fā)商低價賣項目的意愿比較低，雙方處于博弈的狀態(tài)，很多市場主體認為政府會通過存量收購來救助市場、救助開發(fā)商，因此等待大手筆的資金進入。但從資金平衡的角度來看，這是不可能的。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進也認為，“去庫存”相關(guān)政策有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時也有助于市場情緒的恢復(fù)，但收儲價格、供需錯配等問題或?qū)⒂绊懲七M節(jié)奏，未來仍需相關(guān)政策進一步完善。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 付春愔