近期，一線城市的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)頻頻在各地的產(chǎn)權(quán)交易所上架，其中不乏寫字樓、商業(yè)，甚至住宅項目，而出售的企業(yè)更是包括國企、民企。雖然轉(zhuǎn)讓項目多，但是并購熱度依舊低迷。
在高和資本地產(chǎn)科技基金合伙人李慧忠博士看來，對于當前大宗資產(chǎn)收并購市場來說，出手時機正確與否遠勝于所謂的并購技巧、談判策略，甚至包括資管能力。在市場下行的環(huán)境下，往往是買資產(chǎn)的好時機，而在類似2018年那樣的市場高點時期，往往適合賣資產(chǎn)。
北京項目屢現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓平臺
近日，一線城市的房地產(chǎn)項目頻頻出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓平臺上。其中，5月12日晚，北京產(chǎn)權(quán)交易所上架北京招盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，底價為13.2億元，該公司由招商局地產(chǎn)（北京）有限公司100%持股。該公司在亦莊開發(fā)有璀璨時代項目。
同樣據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，此前4月18日，北京恒城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“北京恒城地產(chǎn)”）擬對北京市通州東關(guān)一街2號院1號樓4B北京合景萬匯中心進行招商，總價為14.85億元。北京恒城地產(chǎn)為合景泰富間接全資子公司。根據(jù)公告，該棟寫字樓地上可售建筑面積27006.66平方米，共18層，總套數(shù)101套，單套面積區(qū)間77–123平方米，參考價格為5.5萬元/平方米。據(jù)悉，早在2014年2月及4月，合景泰富連續(xù)拿下通州運河核心區(qū)IX-05、IX-04地塊，這成為后來的北京通州合景國際金融廣場，業(yè)態(tài)包括甲級寫字樓、公寓、商業(yè)。
此外，4月17日，在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所出現(xiàn)一則北京市通州區(qū)金地宋莊項目股權(quán)擬轉(zhuǎn)讓的招商公告，該項目由金地操盤，金地占股62%，出讓方占股38%，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對外出售該38%部分項目公司股權(quán)。項目已全盤開售，住宅取證價4.5萬元/平方米。
據(jù)悉，上述項目為金地北京壹街區(qū)項目，土地是金地于2021年5月以45.16億元摘得，開發(fā)商為北京金地通達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)天眼查信息顯示，該項目占股38%的股東則為平安創(chuàng)科及平安不動產(chǎn)。
此外，同在4月17日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出北京永定門外大街辦公項目擬轉(zhuǎn)讓的招商公告，擬以資產(chǎn)預售方式對外出售。標的資產(chǎn)正在報批報建進程中，計劃2024年開工，2026年交付。
萬科轉(zhuǎn)讓地塊推進“瘦身”
還值得關(guān)注的是，5月8日，深圳公共資源交易中心發(fā)布一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，萬科以掛牌方式公開轉(zhuǎn)讓T208-0053宗地的使用權(quán)、地上建筑物、附著物，起始價為22.35億元。該地塊位于深圳灣超級總部基地，是萬科在2017年12月份，以底價31.37億元購得，土地總規(guī)定建筑面積不超過16.7萬平方米，地上規(guī)定建筑面積15.3萬平方米。
萬科方面表示，該地塊是公司在行業(yè)快速發(fā)展階段獲取的商業(yè)辦公項目，原計劃主要用于在深員工辦公使用。鑒于當前行業(yè)形勢已發(fā)生重大變化，公司計劃不再建設(shè)該項目，因此擬對該項目進行整體轉(zhuǎn)讓，減少非主業(yè)資產(chǎn)對資金的占用，聚焦資源做好、做強三大主業(yè)。公司堅定看好深圳超總片區(qū)的發(fā)展，仍是該片區(qū)建設(shè)參與度最高的企業(yè)之一。
對于此次轉(zhuǎn)讓，萬科方面表示，此次掛牌轉(zhuǎn)讓該地塊，是公司堅決推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。據(jù)悉，在4月30日的股東大會上，萬科董事會主席郁亮強調(diào)堅定“瘦身”，調(diào)整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資；此外，堅決大力度推進商辦等大宗資產(chǎn)交易，計劃每年完成200億元。
今年以來，萬科積極推動資產(chǎn)交易回籠資金，先是在1月份轉(zhuǎn)讓了深圳高新投6.16%的股權(quán)；隨后又在2月份，將上海七寶萬科廣場50%的權(quán)益以23.84億元的交易對價轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展房產(chǎn)基金。
據(jù)克而瑞信息顯示，萬科正尋求出售旗下普洛斯21.4%股權(quán)，洽談對象包括廣東國資粵?？毓珊土硪患姨旖驀Y，目前尚未達成協(xié)議。據(jù)資本市場消息，近日粵?？毓梢哑刚堫檰枌ζ章逅怪袊Y產(chǎn)進行初步盡職調(diào)查，這一潛在交易對該公司的估值可能在約500億元。2022年后物流市場承壓，高標倉市場供應增長但需求不足，呈現(xiàn)空置率上行、租金下滑趨勢，倘若能以合適對價成功出售普洛斯，萬科可緩解資金壓力。
行業(yè)并購熱度依舊低迷
事實上，近段時間也有部分物業(yè)順利找到新的買家。4月30日，眾安在線財產(chǎn)保險股份有限公司（簡稱“眾安在線”）宣布，以14.37億元的總代價購入上海外灘的兩處地標性物業(yè)，賣方為上海洛克菲勒集團外灘源綜合開發(fā)有限公司。這兩處物業(yè)位于上海中央商務(wù)區(qū)，因其地理位置和稀缺價值而受到關(guān)注。眾安在線表示，此次收購將有助于公司在黃浦區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃布局，與上海市政府推動的金融科技生態(tài)圈發(fā)展相協(xié)調(diào)，促進產(chǎn)業(yè)集聚。
此外，5月8日，富力地產(chǎn)公告顯示完成出售倫敦項目 涉資約62億港元。今年2月6日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其已與London One Limited（買方）訂立意向書，根據(jù)最終協(xié)議，其將轉(zhuǎn)讓目標公司全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓待售貸款。目標公司主要資產(chǎn)是位于英國倫敦的兩座大樓River Tower及City Tower，這是富力2018年從萬達手中收購的“倫敦ONE”項目。
富力地產(chǎn)表示，近年集團已加快在中國及海外出售發(fā)展及投資物業(yè)的計劃，重新分配資金以解決金融負債及項目竣工問題。重大出售完成后，目標集團貸款將以買方提供或安排的資金全部及最終清償，董事會認為出售事項將有助于減輕集團的負債及利息負擔，從而改善集團的整體財務(wù)狀況。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測，4月份重點監(jiān)測房企共涉及13筆并購交易，有6筆披露交易額，總交易額110.4億元，因去年同期低基數(shù)的影響，同比增長20.6%。整體來看，當前并購熱度依舊低迷。
李慧忠表示，對于當前大宗資產(chǎn)收并購市場來說，出手時機正確與否遠勝于所謂的并購技巧、談判策略，甚至包括資管能力。在2018年，上海寫字樓市場最火熱的時候，一棟寫字樓出來以后，愿意提供蓋章版的收購意向函的機構(gòu)不會少于5家，往往一個好資產(chǎn)有很多機構(gòu)去搶。
“在經(jīng)歷價格下調(diào)之后，2024年資產(chǎn)退出的價格僅僅相當于2018年收購高點的70%?！崩罨壑冶硎荆瑩Q句話說，在市場下行的環(huán)境下，往往是買資產(chǎn)的好時機，同樣在2018年市場高點的時候，往往適合賣資產(chǎn)。但往往在現(xiàn)實的情況中，低點的時候人們不敢出手，而在高點的時候哄搶，所以一個理性的并購團隊應該是在市場高點去做退出的動作、在市場低點做收購的動作。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
