近日，“蘇州新房價(jià)格降幅不受限制”的消息備受市場關(guān)注。

“新房銷售采取的是‘一房一價(jià)’，具體由購房人和開發(fā)商確定產(chǎn)品的銷售價(jià)格?！碑?dāng)新京報(bào)記者以購房者身份咨詢時(shí)，蘇州市住建局一位工作人員如是表示。

值得關(guān)注的是，在此背景下，蘇州房價(jià)會不會出現(xiàn)大幅下降？其他城市是否會效仿？

蘇州新房銷售采取“一房一價(jià)”

去年，“限跌令”是不少三四線城市的重要樓市調(diào)控措施之一。但經(jīng)過一年的市場盤整過后，調(diào)控措施已因勢而變。

“蘇州新房價(jià)格降幅不受限制”的消息甫一傳出，就受到市場廣泛關(guān)注。“新房銷售采取的是‘一房一價(jià)’，具體由購房人和開發(fā)商確定產(chǎn)品的銷售價(jià)格。新房銷售中，由于區(qū)位、樓層不同，就會存在不同價(jià)格，所以是‘一房一價(jià)’的情況?！毙戮﹫?bào)記者以購房者身份向蘇州市住建局咨詢，一位工作人員如是表示。

蘇州當(dāng)?shù)匾环科笕耸勘硎?，目前蘇州項(xiàng)目處于正常銷售狀況，并沒有太多降價(jià)。不過，相關(guān)部門對降價(jià)或持默許態(tài)度。也有房企人士反饋，目前蘇州整體對新盤沒有“限跌令”。“如果有開發(fā)商大幅降價(jià)，相關(guān)部門會介入，但不會被叫停?！绷硪患曳科笕耸咳缡钦f。

蘇州當(dāng)?shù)匾恍路夸N售人士指出，根據(jù)《江蘇省定價(jià)目錄》、國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等文件，商品房價(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主定價(jià)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一套一標(biāo)”，按不高于備案價(jià)格對外銷售。 此外，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）也明確規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售?！?/p>

上述蘇州當(dāng)?shù)匦路夸N售人士指出，我國房地產(chǎn)市場以政府指導(dǎo)價(jià)格為基礎(chǔ)，開發(fā)商自主決定商品房價(jià)格。為了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年起，我國就開始推行商品房銷售價(jià)格備案制度，各地區(qū)以地方性規(guī)章及地方性規(guī)范文件等形式，規(guī)范商品房銷售及價(jià)格備案等行為。雖然具體規(guī)定各有不同，但總體思想是對商品房銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，要求開發(fā)商按照備案價(jià)格對外銷售，嚴(yán)禁在標(biāo)價(jià)之外擅自加價(jià)，避免開發(fā)商隨意調(diào)整價(jià)格，從而對房地產(chǎn)市場造成惡性影響。

蘇州樓市仍處于調(diào)整期

蘇州新房價(jià)格降幅不受限制的背后，一大原因是當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，蘇州市區(qū)（含吳江）商品住宅（不含保障性住房）成交面積為539.50萬平方米，累計(jì)成交金額約1495.08億元。其中，11月單月，新房成交41.94萬平方米，同比下跌19.06%，環(huán)比下跌2.58%，成交金額110.37億元，同比下跌15.19%，環(huán)比上漲0.67%。

而從政策層面來看，9-10月份，蘇州“認(rèn)房不認(rèn)貸、120平方米以上取消限購、二成首付、公積金新政”等一系列政策組合拳落地。就在上周，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還發(fā)布實(shí)施了“賣舊買新”購房契稅補(bǔ)貼政策，由此進(jìn)一步促進(jìn)市場的活躍度。

值得一提的是，臨近年末，部分房企為了沖刺年底業(yè)績，正計(jì)劃加強(qiáng)優(yōu)惠促銷力度，主要方式有一口價(jià)、特惠房、送車位券、送家電、送高端禮品以及增加分銷渠道等。

對此，無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張斌分析指出，在推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式背景下，蘇州市可謂“先行先試”。合同價(jià)格是開發(fā)企業(yè)的自身需求，同商品房買入者訴求的統(tǒng)一，是對市場主體的尊重，“關(guān)于蘇州新房價(jià)格折扣限制放開一說有所聽聞，大概僅限各區(qū)自行決定?！?/p>

58安居客研究院院長張波分析稱，商品房價(jià)格漲跌由市場決定，這個是未來房地產(chǎn)雙軌制的推進(jìn)方向，即商品房回歸商品屬性，備案價(jià)格應(yīng)該由市場可接受的價(jià)格決定，如果價(jià)格過高賣不動就該降價(jià)。

“取消限價(jià)，這是近期樓市調(diào)控的主基調(diào)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，一方面，開發(fā)商資金鏈緊張，呼吁政府松綁降價(jià)；另一方面，近期國家強(qiáng)調(diào)商品房回歸商品屬性，地價(jià)限制也在松綁，自然對房價(jià)的限制也逐步退出。

業(yè)內(nèi)：部分三四線城市管控仍有必要

“當(dāng)下還在向雙軌制推進(jìn)過程中，不代表房企的‘跌價(jià)’行為，在所有城市都會被全面允許。”張波指出，類似蘇州這樣基礎(chǔ)好的城市，可以允許一定程度內(nèi)的跌價(jià)，原因在于，房價(jià)的底部容易觸達(dá)，由于城市本身購房需求大量存在，一旦價(jià)格到位，自然成交量就會起來。

而對于基礎(chǔ)面差的部分三四線城市而言，張波指出，如任由房價(jià)下跌，并且是大幅下跌，一方面容易導(dǎo)致市場預(yù)期出現(xiàn)非理性變化，另一方面，也容易導(dǎo)致大量跌破成本價(jià)的情況出現(xiàn)，反而會導(dǎo)致“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)蔓延。因此，大部分城市當(dāng)下對于房價(jià)下調(diào)還存在行政性管控，這種管控在很多城市也確有必要。

李宇嘉指出，此前，很多地方規(guī)定預(yù)售審批價(jià)格15%范圍內(nèi)可以自由調(diào)整，超過調(diào)整幅度就要重新備案，目的是防止開發(fā)商大幅度調(diào)整價(jià)格，防止大起大落。目前，從防風(fēng)險(xiǎn)到促銷售，都需要松動價(jià)格限制。與此同時(shí)，松動價(jià)格限制，還要防止價(jià)格更大幅度下降，引起市場預(yù)期越來越弱；建議還是保持預(yù)售價(jià)格超過15%要審批的政策要求，但允許“小步快跑”地調(diào)整。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，在當(dāng)前形勢下，有些城市已經(jīng)允許開發(fā)商做適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整，讓企業(yè)有一定的靈活性，以增加企業(yè)回款的流動性，但基本上都有幅度控制，不會允許其無限制地降價(jià)，目的是為了防止部分房企惡意競爭，由此造成市場恐慌性拋盤，與“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)不符。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶