過去一個月，在“4·30”與“5·17”新政疊加之下，北京房地產(chǎn)市場發(fā)生了怎么樣的變化？

北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房網(wǎng)簽13383套，環(huán)比上漲0.2%，和去年5月相比上漲3.1%。新房方面，據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全月新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)住房，下同）網(wǎng)簽近3000套，環(huán)比增長15%，市場呈現(xiàn)提振恢復(fù)態(tài)勢。

值得注意的是，5月份，北京新房市場部分樓盤的降價傳聞，也引起較大關(guān)注。

機(jī)構(gòu)：5月份北京新房網(wǎng)簽量環(huán)比增長15%

“‘5·17’央行政策，國家隊下場，給市場的信心帶來的持續(xù)效力更強(qiáng)。鏈家在‘5·17’之后的三個周末，基本上每個周末的二手房日均成交量都能夠在500套以上。按其市場份額推算，全市基本上是日均800到1000套左右的成交量，這樣的一個狀況已經(jīng)延續(xù)了三周?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

與此同時，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市新建商品住宅市場供銷兩旺，月度供應(yīng)量環(huán)比增加7%，同比增長94%。開發(fā)企業(yè)入市心態(tài)更加積極，全月共計6個新項目取得預(yù)售許可證，向市場釋放2000多套可售房源。從區(qū)域來看，西城區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)均有上新，從產(chǎn)品來看，覆蓋多維度居住需求。

成交方面，北京鏈家研究院分析師岳微表示，全月新建商品住宅成交金額194億元，網(wǎng)簽近3000套，環(huán)比增長15%，市場呈現(xiàn)提振恢復(fù)態(tài)勢。受銷售指導(dǎo)價格及供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，新建商品住宅成交區(qū)間在5.2萬-5.9萬元/平方米呈現(xiàn)常態(tài)化震蕩。

另有中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京新建商品住宅成交約40萬平方米，環(huán)比基本持平。供應(yīng)方面，5月新批上市面積超30萬平方米，環(huán)比增長約3成。價格方面，5月北京新建住宅價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄0.41個百分點，同比上漲1.79%。

郭毅稱，從合碩的成交狀況來看，和去年“9·30”新政后半程的成交量基本比肩，也就是說達(dá)到了政策首次調(diào)控的效果和對市場的影響力。值得關(guān)注的是，這個影響力在二手房市場是立竿見影兌現(xiàn)的，但在新房市場沒有立即體現(xiàn)，而是經(jīng)過一段時間二手房市場“賣舊買新”的沉淀轉(zhuǎn)化之后，在最近的一兩周時間開始逐漸顯現(xiàn)出來。

華潤置地、中海、中建玖合旗下樓盤降價引關(guān)注

值得關(guān)注的是，5月份的北京新房市場，降價聲音此起彼伏。

有市場消息表示，位于大興西紅門板塊的華潤橡樹灣部分房源價格低至5.4萬元/平方米。

近日，記者走訪西紅門片區(qū)，華潤橡樹灣銷售人員堅決否認(rèn)了上述降價傳聞，“五萬七八還是有可能的?！逼浣o記者介紹了一套三居室，單價在5.7萬元/平方米左右。

據(jù)了解，華潤橡樹灣一期、二期僅剩尾盤，三期還有部分房源在售。項目指銷售指導(dǎo)價為6.6萬元/平方米。

與華潤橡樹灣相鄰的中建玖玥府，部分房源銷售價格也大大低于指導(dǎo)價。項目銷售人員表示，東西向的三居室，最便宜的是441萬元，折合單價在5.5萬元/平方米左右。該項目指導(dǎo)價與華潤橡樹灣相同。

郭毅說：“降價可不僅僅是在大興，房山、順義后沙峪早就降價了。對于開發(fā)商來說，面對的是要流速還是要利潤的選擇。在現(xiàn)在這個市場環(huán)境之下，肯定是要流速，這是最安全的一種方式，因此會快速地把房子賣掉，前期的利潤足以支撐當(dāng)下對價格做出一些優(yōu)惠和調(diào)整，從而加速整盤成交速度的提升。對于房企來說是其結(jié)合自身經(jīng)營狀況做出的選擇，也是結(jié)合當(dāng)下客戶能接受的價格，給出一個隨行就市的定價?！?/p>

位于南四環(huán)的中海興叁號院指導(dǎo)價7.2萬元/平方米，其工作人表示，之前的特價房已經(jīng)售完，端午節(jié)會出特價房源，其中1層特價房源價格較低，128平方米單價低至6.17萬元。

位于通州宋莊的建投國貿(mào)瑨上，1個多月前開盤。截至6月4日，新京報記者在北京住建委網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，目前網(wǎng)簽了4套，成交價4.1萬元/平方米。這4套房源樓層都比較好，其中兩套房源擬售參考均價超過4.7萬元/平方米，另外兩套在4.5萬元/平方米左右。

市場調(diào)整之下，又面臨“6·30”的年中銷售節(jié)點，降價走量成為開發(fā)商的選擇。郭毅說，開發(fā)商都會面臨半年業(yè)績指標(biāo)的完成度要求，針對一些還能呈現(xiàn)出比較好需求的熱點板塊，比如說大興的西紅門和黃村，通過調(diào)價行為，確實實現(xiàn)了成交的快速升溫。從這一點上來看，開發(fā)商做出這樣的價格調(diào)整，確實契合當(dāng)下的市場實際情況。

業(yè)內(nèi)：北京樓市政策調(diào)整或視市場情況而定

央行“5·17”新政“一箭三發(fā)”，除了下調(diào)公積金利率外，還降低首套房、二套房首付比例、取消商貸利率下限。

目前，大部分城市已經(jīng)跟進(jìn)執(zhí)行，一線城市中，上海、深圳、廣州已做調(diào)整。但對于北京來說，目前僅落地了公積金政策。

上周五（5月31日），市場傳聞北京將出臺政策，但是最終并未落定。有中介人士表示，北京目前的銷售有了起色，所以政策出臺沒那么快。

“基于當(dāng)下北京新房和二手房市場都出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，可能這也是‘5·17’政策沒有在北京得到很快落地的一個核心原因，特別是首付和利率?！惫阏f，接下來要看市場走向，如果這一波政策對市場的效力開始出現(xiàn)明顯的衰減，市場成交量又開始下滑了，那么北京的首付比例和貸款利率可能會結(jié)合“5·17”央行的精神去做同步到位的調(diào)整。

郭毅進(jìn)一步表示：“如果這一波市場行情走穩(wěn)保持一個相對持續(xù)甚至可能逐漸向好的一個勢頭，也許我們就等不來首付比和利率的進(jìn)一步下調(diào)了。政府的調(diào)控是動態(tài)的，要結(jié)合市場的影響，才能給出接下來的政策調(diào)整。只有這種漸進(jìn)式的、微調(diào)的、不斷加勁兒、腳步快走的方式去調(diào)整市場，才能夠保證市場既按照寬松的政策達(dá)到一個相對回暖的趨勢，又不至于因為政策的過度調(diào)控、過度寬松帶來市場投資投機(jī)需求的反彈?！?/p>

如果北京下調(diào)首付比、房貸利率，將會如何調(diào)整？郭毅認(rèn)為，有可能會參考上海和深圳，也就是說，首套房首付比例最低兩成，二套最低三成，首套房貸款利率最低3.5%。對于北京來說，如果當(dāng)下成交量保持穩(wěn)定的狀態(tài)，可能未必會那么及時地調(diào)整到位。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶