5月7日-8日，杭州迎來(lái)首批集中供應(yīng)的住宅用地出讓。此次57宗涉宅用地總出讓面積301.8萬(wàn)平方米，總建筑面積757萬(wàn)平方米，總起始價(jià)934.7億元，累計(jì)總成交金額達(dá)到1178.21億元，占去年全年總出讓金額的46.72%。

據(jù)悉，此次土拍中，成交總價(jià)最高的為位于杭州未來(lái)科技城的綜合體項(xiàng)目，該地塊最終被華潤(rùn)置地以111.6億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)16499元/平方米，自持比例為4%。而此次土拍中建筑面積最大的鼎湖未來(lái)社區(qū)地塊，最終被中駿以約91.04億元競(jìng)得，樓面價(jià)11204.57元/平方米，溢價(jià)率29.98%，自持4%。

在兩日的競(jìng)拍中，收獲最多的為融信中國(guó)和濱江集團(tuán)，其聯(lián)合體一共競(jìng)得4宗地塊，此外融信中國(guó)和濱江集團(tuán)還分別競(jìng)得3宗地塊和1宗地塊。而備受關(guān)注的杭州本土企業(yè)綠城此次卻并未出手。

華潤(rùn)、中駿激戰(zhàn)百輪，融信、濱江拿地最多

在今天（5月8日）的土拍中，最受關(guān)注的是余杭區(qū)未來(lái)科技城綜合體地塊，該地塊競(jìng)拍長(zhǎng)達(dá)150分鐘、136輪次，最終被華潤(rùn)置地以111.6億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)16499元/平方米，自持比例為4%，這也是杭州土拍史上第六宗超百億總價(jià)地塊。據(jù)了解，未來(lái)該宗地塊有望被華潤(rùn)打造為萬(wàn)象城商業(yè)綜合體。

另一宗大體量的地塊為臨平區(qū)新城鼎湖社區(qū)地塊，該地塊出讓面積24.8萬(wàn)平方米，總建筑面積81.3萬(wàn)平方米，是57宗地塊中建筑面積最大的地塊，這宗“巨無(wú)霸”地塊最終被中駿以約91.04億元競(jìng)得，樓面價(jià)11204.57元/平方米，溢價(jià)率29.98%，自持4%。

在兩日的土拍中，收獲最大房企的是融信，其次為濱江。在5月7日，融信共拿下7宗地塊，其中融信與濱江聯(lián)合體斬獲了4宗地塊，總價(jià)172.5億元，另外融信單獨(dú)斬獲3宗，總價(jià)56.02億元；同時(shí)，濱江也單獨(dú)斬獲1宗，總價(jià)10.07億元。這8宗地塊合計(jì)土地出讓金238.60億元。如果分別測(cè)算，融信和濱江的拿地金額分別為142.3億元和96.3億元。

值得關(guān)注的是，融信與濱江聯(lián)合體合計(jì)以129.23億元競(jìng)得的杭州主城區(qū)江干區(qū)四堡七堡單元的兩宗地塊，溢價(jià)率29.77%，樓面價(jià)44364元/平方米，自持17%。而該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于60000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于66000元/平方米。如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于6000元/平方米。

作為此次的最大贏家，融信內(nèi)部相關(guān)人士向記者表示，“杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一，此次在杭州的拿地成果也是融信在長(zhǎng)三角都市圈長(zhǎng)期深耕戰(zhàn)略的奏效。本次拿地未來(lái)將以企業(yè)間合作開發(fā)為主，具體合作模式尚在商討之中。”對(duì)于未來(lái)的盈利空間，融信方面也稱，“融信有信心穩(wěn)定推進(jìn)這批地塊的開發(fā)與銷售，并獲取充分的效益。”

此外，融創(chuàng)也單獨(dú)斬獲4幅地塊，分別位于下沙和拱墅區(qū)；宋都地產(chǎn)也收獲5宗地塊，分別位于富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)、主城區(qū)。

在兩日的土拍中，萬(wàn)科、保利、龍湖等實(shí)力房企也有斬獲，同時(shí)，不少本土的中小房企中天、地上、西房等持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)。而值得注意的是，杭州本土老牌房企、備受關(guān)注的綠城在此次競(jìng)拍中并未出手，杭州市場(chǎng)較為活躍的越秀、陽(yáng)光城、旭輝等也全部顆粒無(wú)收。

41宗地塊“封頂+自持”，部分項(xiàng)目難言盈利

按照目前的杭州土拍規(guī)則，先是競(jìng)價(jià)，達(dá)到30%溢價(jià)率時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)自持比例，競(jìng)自持比例100%后競(jìng)養(yǎng)老住房面積。在57宗地塊中，有41宗地塊競(jìng)價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例，且有13宗地塊的自持比例超過20%。

在5月8日的土拍中，杭州本土房企地上集團(tuán)競(jìng)得的臨安區(qū)城東濱湖新區(qū)單元地塊自持比例達(dá)到40%，成為杭州采取“雙限”規(guī)則后自持比例最高的地塊。

高地價(jià)、高自持加上限售價(jià)，開發(fā)商的盈利空間持續(xù)壓縮。例如，融信與濱江聯(lián)合體摘得的杭州主城區(qū)江干區(qū)四堡七堡單元的兩宗地塊，計(jì)算配建和自持成本后實(shí)際地價(jià)約53722元/平方米，對(duì)比實(shí)際地價(jià)和6萬(wàn)元/平方米銷售限價(jià)，該宗地塊位置雖然優(yōu)越但是盈利空間收窄。

據(jù)好地研究院測(cè)算，有多宗地塊面臨著虧損的局面。例如，錢塘區(qū)金沙湖、高教園區(qū)、轉(zhuǎn)塘地塊等，新房售價(jià)限價(jià)約3萬(wàn)（含裝修）地塊，“房地差”只有約6000元，無(wú)論如何壓縮成本，項(xiàng)目想要獲取利潤(rùn)并不容易。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，“高自持比例一方面會(huì)明顯增加房企自有資金的要求，另一方面也會(huì)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)形成直接影響。高溢價(jià)結(jié)合高自持，結(jié)合新房限價(jià)的大背景下，沒有強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力的房企項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大提升?！?/p>

平均溢價(jià)率走高，深耕守擂或增多

對(duì)于杭州首次集中供地出現(xiàn)的火熱局面，好地研究院徐路加認(rèn)為，“本次杭州首次集中供地呈現(xiàn)三大特征，一是土地資源加速向少數(shù)房企集中，二是土拍熱度升溫，表現(xiàn)在自持比例大幅上升，而預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)率將會(huì)持續(xù)走低，三是房企深耕守擂的現(xiàn)象越來(lái)越多，房企在自己深耕的板塊內(nèi)拿地，以期發(fā)揮板塊優(yōu)勢(shì)?！?/p>

而從今天土拍的結(jié)果來(lái)看，杭州的地價(jià)進(jìn)一步被抬升。以5月7日的成交為例，據(jù)好地研究院測(cè)算，自持部分地價(jià)按可售住宅地價(jià)的6折計(jì)算，與板塊內(nèi)有地價(jià)可對(duì)比性的項(xiàng)目對(duì)照，平均地價(jià)漲幅達(dá)到17%。

“高溢價(jià)率代表著杭州市場(chǎng)依然備受房企關(guān)注”，張波分析稱，“以5月7日土拍平均溢價(jià)率為例，已經(jīng)達(dá)到26.59%。杭州大量的人口流入，加之近兩年房?jī)r(jià)的快速上漲，在很大程度上提升了房企的拿地?zé)崆?，這一點(diǎn)在溢價(jià)水平上就有著直接體現(xiàn)?！?/p>

杭州土地難降溫的背后是杭州新房市場(chǎng)的火爆。近年來(lái)，杭州新房市場(chǎng)連續(xù)誕生“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，供求失衡和一二手房?jī)r(jià)格倒掛使得杭州新房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于“一房難求”的局面。

從此次銷售限價(jià)來(lái)看，“一二手房倒掛”的現(xiàn)象仍然持續(xù)存在。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，貝殼杭州下城區(qū)二手房成交均價(jià)40624元/平方米，蕭山區(qū)為35145元/平方米。而從新房限價(jià)來(lái)看，毛坯限價(jià)均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)橄鲁菂^(qū)，平均毛坯限價(jià)均價(jià)為38167元/平方米，毛坯限價(jià)均價(jià)最低的區(qū)域?yàn)槭捝絽^(qū)，平均毛坯限價(jià)均價(jià)為24568元/平方米。

“未來(lái)，對(duì)于土地市場(chǎng)的調(diào)控力度預(yù)計(jì)會(huì)有所加強(qiáng)”，張波稱，“熱點(diǎn)土地價(jià)格本身是否應(yīng)該得到限價(jià)，從上海最近的政策來(lái)看，則是對(duì)地塊設(shè)置了10%溢價(jià)上限，當(dāng)達(dá)到上限之后以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，這種做法也值得借鑒。”

徐路加認(rèn)為，拍到封頂之后實(shí)行搖號(hào)的制度也值得參考借鑒，表面上看，是為了給房企公平參與的機(jī)會(huì)，實(shí)際作用是為了保護(hù)房企應(yīng)有的利潤(rùn)，從而保證新房的質(zhì)量，進(jìn)而保持房地產(chǎn)正常的產(chǎn)業(yè)秩序。

杭州土地集中競(jìng)拍部分地塊成交信息

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗