5月7日-8日,杭州迎來首批集中供應(yīng)的住宅用地出讓。此次57宗涉宅用地總出讓面積301.8萬平方米,總建筑面積757萬平方米,總起始價(jià)934.7億元,累計(jì)總成交金額達(dá)到1178.21億元,占去年全年總出讓金額的46.72%。
據(jù)悉,此次土拍中,成交總價(jià)最高的為位于杭州未來科技城的綜合體項(xiàng)目,該地塊最終被華潤置地以111.6億元競得,成交樓面價(jià)16499元/平方米,自持比例為4%。而此次土拍中建筑面積最大的鼎湖未來社區(qū)地塊,最終被中駿以約91.04億元競得,樓面價(jià)11204.57元/平方米,溢價(jià)率29.98%,自持4%。
在兩日的競拍中,收獲最多的為融信中國和濱江集團(tuán),其聯(lián)合體一共競得4宗地塊,此外融信中國和濱江集團(tuán)還分別競得3宗地塊和1宗地塊。而備受關(guān)注的杭州本土企業(yè)綠城此次卻并未出手。
華潤、中駿激戰(zhàn)百輪,融信、濱江拿地最多
在今天(5月8日)的土拍中,最受關(guān)注的是余杭區(qū)未來科技城綜合體地塊,該地塊競拍長達(dá)150分鐘、136輪次,最終被華潤置地以111.6億元競得,成交樓面價(jià)16499元/平方米,自持比例為4%,這也是杭州土拍史上第六宗超百億總價(jià)地塊。據(jù)了解,未來該宗地塊有望被華潤打造為萬象城商業(yè)綜合體。
另一宗大體量的地塊為臨平區(qū)新城鼎湖社區(qū)地塊,該地塊出讓面積24.8萬平方米,總建筑面積81.3萬平方米,是57宗地塊中建筑面積最大的地塊,這宗“巨無霸”地塊最終被中駿以約91.04億元競得,樓面價(jià)11204.57元/平方米,溢價(jià)率29.98%,自持4%。
在兩日的土拍中,收獲最大房企的是融信,其次為濱江。在5月7日,融信共拿下7宗地塊,其中融信與濱江聯(lián)合體斬獲了4宗地塊,總價(jià)172.5億元,另外融信單獨(dú)斬獲3宗,總價(jià)56.02億元;同時(shí),濱江也單獨(dú)斬獲1宗,總價(jià)10.07億元。這8宗地塊合計(jì)土地出讓金238.60億元。如果分別測算,融信和濱江的拿地金額分別為142.3億元和96.3億元。
值得關(guān)注的是,融信與濱江聯(lián)合體合計(jì)以129.23億元競得的杭州主城區(qū)江干區(qū)四堡七堡單元的兩宗地塊,溢價(jià)率29.77%,樓面價(jià)44364元/平方米,自持17%。而該宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于60000元/平方米,且毛坯銷售最高單價(jià)不高于66000元/平方米。如實(shí)施裝修銷售的,裝修價(jià)格不高于6000元/平方米。
作為此次的最大贏家,融信內(nèi)部相關(guān)人士向記者表示,“杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一,此次在杭州的拿地成果也是融信在長三角都市圈長期深耕戰(zhàn)略的奏效。本次拿地未來將以企業(yè)間合作開發(fā)為主,具體合作模式尚在商討之中?!睂τ谖磥淼挠臻g,融信方面也稱,“融信有信心穩(wěn)定推進(jìn)這批地塊的開發(fā)與銷售,并獲取充分的效益?!?/p>
此外,融創(chuàng)也單獨(dú)斬獲4幅地塊,分別位于下沙和拱墅區(qū);宋都地產(chǎn)也收獲5宗地塊,分別位于富陽區(qū)、臨安區(qū)、主城區(qū)。
在兩日的土拍中,萬科、保利、龍湖等實(shí)力房企也有斬獲,同時(shí),不少本土的中小房企中天、地上、西房等持續(xù)補(bǔ)倉。而值得注意的是,杭州本土老牌房企、備受關(guān)注的綠城在此次競拍中并未出手,杭州市場較為活躍的越秀、陽光城、旭輝等也全部顆粒無收。
41宗地塊“封頂+自持”,部分項(xiàng)目難言盈利
按照目前的杭州土拍規(guī)則,先是競價(jià),達(dá)到30%溢價(jià)率時(shí)轉(zhuǎn)競自持比例,競自持比例100%后競養(yǎng)老住房面積。在57宗地塊中,有41宗地塊競價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競自持比例,且有13宗地塊的自持比例超過20%。
在5月8日的土拍中,杭州本土房企地上集團(tuán)競得的臨安區(qū)城東濱湖新區(qū)單元地塊自持比例達(dá)到40%,成為杭州采取“雙限”規(guī)則后自持比例最高的地塊。
高地價(jià)、高自持加上限售價(jià),開發(fā)商的盈利空間持續(xù)壓縮。例如,融信與濱江聯(lián)合體摘得的杭州主城區(qū)江干區(qū)四堡七堡單元的兩宗地塊,計(jì)算配建和自持成本后實(shí)際地價(jià)約53722元/平方米,對比實(shí)際地價(jià)和6萬元/平方米銷售限價(jià),該宗地塊位置雖然優(yōu)越但是盈利空間收窄。
據(jù)好地研究院測算,有多宗地塊面臨著虧損的局面。例如,錢塘區(qū)金沙湖、高教園區(qū)、轉(zhuǎn)塘地塊等,新房售價(jià)限價(jià)約3萬(含裝修)地塊,“房地差”只有約6000元,無論如何壓縮成本,項(xiàng)目想要獲取利潤并不容易。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為,“高自持比例一方面會明顯增加房企自有資金的要求,另一方面也會對項(xiàng)目利潤形成直接影響。高溢價(jià)結(jié)合高自持,結(jié)合新房限價(jià)的大背景下,沒有強(qiáng)大運(yùn)營能力的房企項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大提升。”
平均溢價(jià)率走高,深耕守擂或增多
對于杭州首次集中供地出現(xiàn)的火熱局面,好地研究院徐路加認(rèn)為,“本次杭州首次集中供地呈現(xiàn)三大特征,一是土地資源加速向少數(shù)房企集中,二是土拍熱度升溫,表現(xiàn)在自持比例大幅上升,而預(yù)計(jì)銷售利潤率將會持續(xù)走低,三是房企深耕守擂的現(xiàn)象越來越多,房企在自己深耕的板塊內(nèi)拿地,以期發(fā)揮板塊優(yōu)勢?!?/p>
而從今天土拍的結(jié)果來看,杭州的地價(jià)進(jìn)一步被抬升。以5月7日的成交為例,據(jù)好地研究院測算,自持部分地價(jià)按可售住宅地價(jià)的6折計(jì)算,與板塊內(nèi)有地價(jià)可對比性的項(xiàng)目對照,平均地價(jià)漲幅達(dá)到17%。
“高溢價(jià)率代表著杭州市場依然備受房企關(guān)注”,張波分析稱,“以5月7日土拍平均溢價(jià)率為例,已經(jīng)達(dá)到26.59%。杭州大量的人口流入,加之近兩年房價(jià)的快速上漲,在很大程度上提升了房企的拿地?zé)崆?,這一點(diǎn)在溢價(jià)水平上就有著直接體現(xiàn)?!?/p>
杭州土地難降溫的背后是杭州新房市場的火爆。近年來,杭州新房市場連續(xù)誕生“萬人搖”項(xiàng)目,供求失衡和一二手房價(jià)格倒掛使得杭州新房市場長期處于“一房難求”的局面。
從此次銷售限價(jià)來看,“一二手房倒掛”的現(xiàn)象仍然持續(xù)存在。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),貝殼杭州下城區(qū)二手房成交均價(jià)40624元/平方米,蕭山區(qū)為35145元/平方米。而從新房限價(jià)來看,毛坯限價(jià)均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)橄鲁菂^(qū),平均毛坯限價(jià)均價(jià)為38167元/平方米,毛坯限價(jià)均價(jià)最低的區(qū)域?yàn)槭捝絽^(qū),平均毛坯限價(jià)均價(jià)為24568元/平方米。
“未來,對于土地市場的調(diào)控力度預(yù)計(jì)會有所加強(qiáng)”,張波稱,“熱點(diǎn)土地價(jià)格本身是否應(yīng)該得到限價(jià),從上海最近的政策來看,則是對地塊設(shè)置了10%溢價(jià)上限,當(dāng)達(dá)到上限之后以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人,這種做法也值得借鑒。”
徐路加認(rèn)為,拍到封頂之后實(shí)行搖號的制度也值得參考借鑒,表面上看,是為了給房企公平參與的機(jī)會,實(shí)際作用是為了保護(hù)房企應(yīng)有的利潤,從而保證新房的質(zhì)量,進(jìn)而保持房地產(chǎn)正常的產(chǎn)業(yè)秩序。
杭州土地集中競拍部分地塊成交信息
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 楊許麗