2025年上半年的上市房企財報，如同一面鏡子，映照出行業(yè)的新格局。新京報貝殼財經(jīng)根據(jù)企業(yè)公告、東方財富網(wǎng)梳理出20家典型上市房企營收數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，企業(yè)間分化持續(xù)加劇。房地產(chǎn)正從“規(guī)模競賽”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健經(jīng)營”的新階段。
整體來看，上半年，“千億營收俱樂部”僅有保利發(fā)展（以下簡稱“保利”）和萬科兩家入圍。值得關(guān)注的是，首開股份、濱江集團營收增速超80%，逆勢狂奔。與此同時，半數(shù)房企營收下滑，世茂集團、融創(chuàng)中國同比跌幅接近腰斬。部分央企、國企憑借資金優(yōu)勢和資源整合能力，占據(jù)市場主導(dǎo)地位，而多數(shù)民營房企仍面臨營收下滑、債務(wù)高壓等挑戰(zhàn)。這份榜單已不僅是規(guī)模的較量，更是企業(yè)抗風(fēng)險能力的“壓力測試”。
制圖/寇德娜
僅保利、萬科進(jìn)入“千億營收俱樂部”
從20家典型上市房企營收數(shù)據(jù)來看，2025年上半年行業(yè)整體收入規(guī)模仍呈收縮態(tài)勢。這些企業(yè)平均營收增速僅為7.72%，增長乏力。
如果以500億元和1000億元作為關(guān)鍵分界線，將20家典型上市房企劃分為三個清晰的梯隊。第一梯隊的千億俱樂部僅有2家，包括保利和萬科，營收分別為1169億元、1053億元。昔日的“碧萬恒”只有萬科仍在留守。
第二梯隊為500億元-1000億元陣營，共有7家房企，包括華潤置地、綠地控股營收均超過900億元；中海地產(chǎn)超過800億元；碧桂園超過700億元；龍湖集團、綠城中國、招商蛇口均超500億元。
這一梯隊的房企競爭最為激烈。包含了實力強勁的央企，如華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口；混合所有制企業(yè)有綠地控股、綠城中國；還有民營房企碧桂園、龍湖。其中，龍湖集團經(jīng)營較為穩(wěn)健。而碧桂園這兩年的重心在保交樓以及債務(wù)重組上，營收規(guī)模收縮已成必然。
第三梯隊為500億以下陣營，共有11家房企，從越秀地產(chǎn)到世茂集團。主要是區(qū)域龍頭房企，比如越秀地產(chǎn)、濱江集團；還有地方性國企，比如華發(fā)、首開股份；更有經(jīng)歷過債務(wù)危機的昔日頭部房企，跌落至這一陣營，比如融創(chuàng)中國、世茂集團。融創(chuàng)中國經(jīng)歷了債務(wù)重組后，業(yè)務(wù)正在逐步恢復(fù)，但營收規(guī)模與高峰期已不可同日而語。
分化顯著，首開股份增速翻倍
值得注意的是，企業(yè)間分化愈發(fā)明顯，主要表現(xiàn)在營收增速上，位居前三的保利、萬科、華潤置地營收均超過900億元，但增速差異顯著，華潤置地實現(xiàn)近20%的正增長，保利和萬科則分別下跌16.08%和26.2%。
盡管行業(yè)整體承壓，仍有部分中型房企通過差異化策略實現(xiàn)增長。其中，濱江集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份增速均超30%，其中，濱江增長87.8%，首開股份增速達(dá)105.19%。
首開股份上半年營收同比增長翻倍，主要得益于房屋集中交付體量較大。不過，上半年首開股份的凈利潤則是虧損14.36億元，出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
而濱江集團憑借在長三角區(qū)域的深耕，營收實現(xiàn)大幅增長87.8%；越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份則依托大灣區(qū)市場支撐，分別實現(xiàn)34.6%和53.46%的增速。華發(fā)股份上半年營收排名也從2024年的第16位升至第12位，上升4位。
整體來看，20家典型房企中，仍有一半（10家）房企營收同比出現(xiàn)下滑，跌幅在10%至50%不等，世茂集團跌幅最大達(dá)49.21%，近乎腰斬；融創(chuàng)中國也下跌41.7%。
挑戰(zhàn)仍在，房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫
近年來，國企、央企展現(xiàn)出更強的抗風(fēng)險能力。營收排名靠前的保利、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國（中交系）、越秀地產(chǎn)等均具備央企或地方國企背景。這些房企營收較為穩(wěn)定，同比降幅較小甚至實現(xiàn)正增長，這主要得益于其更低的融資成本和更強的資源獲取能力。特別是在一二線城市核心地塊的獲取和開發(fā)方面，央國企占據(jù)明顯優(yōu)勢。
而且，當(dāng)前購房者更傾向于選擇有政府信用背書的國企、央企項目，認(rèn)為其保交樓能力更強，這直接轉(zhuǎn)化為銷售優(yōu)勢。土地市場上，資金充裕的國企、央企仍是拿地主力，為未來可售貨值提供保障。
相比之下，民營房企除龍湖集團、濱江集團等個別企業(yè)外，多數(shù)仍承受巨大壓力。碧桂園、融創(chuàng)中國、世茂集團營收同比下降均超25%。民營企業(yè)在資金鏈、銷售去化、債務(wù)化解等方面困境依舊，不得不收縮拿地規(guī)模，影響后續(xù)發(fā)展。
值得注意的是，越來越多房企正發(fā)力“第二增長曲線”，通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、代建業(yè)務(wù)、商業(yè)運營等非開發(fā)業(yè)務(wù)拉動收入。最為典型的當(dāng)數(shù)華潤置地，上半年，華潤置地購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等的運營性收入利潤貢獻(xiàn)超六成，助其取代中海成為“利潤王”。此外，上半年，龍湖集團的運營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計收入132.7億元，創(chuàng)下半年歷史新高，占總營業(yè)收入22.6%。
盡管部分企業(yè)業(yè)績亮眼，但行業(yè)整體仍面臨需求端疲軟、房價下行、存量去化緩慢等挑戰(zhàn)。民營房企債務(wù)重組進(jìn)程緩慢，流動性壓力尚未根本緩解。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正步入全新發(fā)展階段，規(guī)模下降、速度放緩成為新周期特征。房企需強化資金管理、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加快向城市運營與服務(wù)轉(zhuǎn)型，尋求第二增長曲線。
從目前來看，這份2025年上半年典型房企營收成績單不僅是規(guī)模排行，更是企業(yè)“綜合抗風(fēng)險能力”與“未來發(fā)展?jié)摿Α钡捏w檢報告。行業(yè)格局重塑已完成，未來將是“穩(wěn)健派”與“轉(zhuǎn)型派”的競爭。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對 趙琳
