2025年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)，依然逃不開(kāi)“盈利承壓”的關(guān)鍵詞。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)根據(jù)企業(yè)公告、東方財(cái)富網(wǎng)梳理出20家典型上市房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，行業(yè)整體毛利率進(jìn)一步下探至11.26%，“低毛利”現(xiàn)象愈發(fā)深刻。

更值得關(guān)注的是，房企之間的盈利分化正在拉大，頭部企業(yè)靠多元業(yè)務(wù)穩(wěn)住利潤(rùn)基本盤，部分出險(xiǎn)房企卻陷入毛虧擴(kuò)大的困境，行業(yè)盈利格局正在重塑。

部分企業(yè)靠多元業(yè)務(wù)穩(wěn)利潤(rùn)，出險(xiǎn)企業(yè)毛虧擴(kuò)大

毛利率作為房企盈利的“晴雨表”，在行業(yè)深度調(diào)整期更具觀察價(jià)值。2025年上半年，政策波動(dòng)、供需失衡、成本高企等因素交織，直接拉低了房企的整體盈利水平。從20家典型房企的表現(xiàn)來(lái)看，毛利率已明顯分化為三個(gè)梯隊(duì)，頭部與尾部差距懸殊。

具體到20家房企，毛利率排在前三位的是新城控股、華潤(rùn)置地、保利置業(yè)，分別是26.85%、24%、17.46%，分別同比增長(zhǎng)了5.25、1.72、3.2個(gè)百分點(diǎn)。

細(xì)究高毛利的原因，“非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”的貢獻(xiàn)尤為關(guān)鍵。以新城控股為例，其“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式成效顯著：商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)71.20%，為公司整體利潤(rùn)持續(xù)帶來(lái)貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的毛利率僅為7.96%，與去年同期相比減少了2.97個(gè)百分點(diǎn)。

華潤(rùn)置地則是上半年的“利潤(rùn)王”，歸母凈利潤(rùn)118.8億元，同比增長(zhǎng)16.21%，其盈利邏輯與新城控股相似，經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)突出。

2025年上半年，華潤(rùn)置地綜合毛利率為24.0%，同比提升1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率為15.6%，同比提升3.2個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為72.9%，同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含酒店）毛利率為77.8%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

與華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)收入規(guī)模同屬第一陣營(yíng)的還有保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)，其毛利率分別為14.64%、9.97%、17.4%。

縱觀20家典型房企，除了新城控股、華潤(rùn)置地、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂的毛利率在16%-27%之間外，其他房企均低于15%，諸如招商蛇口14.38%、華發(fā)股份14.16%、綠城中國(guó)13.41%、金地集團(tuán)13.17%、建發(fā)國(guó)際12.89%、濱江集團(tuán)12.24%、越秀地產(chǎn)10.64%。這一梯隊(duì)的企業(yè)雖未陷入虧損，但盈利空間已被大幅壓縮。

最令人擔(dān)憂的是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)等出險(xiǎn)房企，毛利率為負(fù)值，分別是-8.9%、-10.43%、-6.2%。

以融創(chuàng)中國(guó)為例，2025年上半年毛虧約為20.8億元，較去年同期毛虧約18.1億元增加約2.7億元；毛利率為-10.4%，較去年同期毛利率-5.3%有所降低。

對(duì)于毛虧的增加和毛利率的下降，融創(chuàng)中國(guó)在財(cái)報(bào)中解釋，主要由于集團(tuán)的物業(yè)銷售收入減少，且在上半年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)銷售產(chǎn)品毛利率較低所致。

新城毛利率增幅領(lǐng)跑，龍湖降幅近8個(gè)百分點(diǎn)

從同比變化來(lái)看，20家典型房企的毛利率呈現(xiàn)“10升10降”的分化態(tài)勢(shì)，既有企業(yè)逆勢(shì)突圍，也有企業(yè)盈利大幅回撤。誰(shuí)在上升？誰(shuí)在下滑？

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10家企業(yè)同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，分別是新城控股、保利置業(yè)、首開(kāi)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口等。10家房企毛利率出現(xiàn)同比下滑，分別是龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、華發(fā)股份、保利發(fā)展等。

其中，新城控股增幅最多，同比增長(zhǎng)5.25個(gè)百分點(diǎn)，其次是保利置業(yè)、首開(kāi)股份，分別同比增長(zhǎng)3.2、2.91個(gè)百分點(diǎn)。

10家毛利率下滑的企業(yè)中，龍湖集團(tuán)的降幅最為顯著。2025年上半年，龍湖集團(tuán)毛利額約74.2億元，毛利率為12.63%，去年同期分別是96.4億元、20.57%，同比下降約23%、7.94個(gè)百分點(diǎn)。

早在業(yè)績(jī)發(fā)布前，龍湖就發(fā)布了盈利預(yù)警，稱利潤(rùn)下降主要是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下滑所致。

不過(guò)值得注意的是，其運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率仍高達(dá)77.7%，同比增長(zhǎng)2.3%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約30.0%，可見(jiàn)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍在為龍湖提供盈利緩沖，只是短期內(nèi)難以抵消開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的拖累。

除龍湖外，碧桂園、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)的毛利率降幅也較大，分別下降7.23、6.2、5.15個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步陷入負(fù)毛利區(qū)間。

而一向以“盈利穩(wěn)健”著稱的中海地產(chǎn)，上半年毛利率也創(chuàng)下新低，降至17.40%，較2024年同期下降4.66個(gè)百分點(diǎn)，甚至低于2024年全年17.70%的水平，頭部房企的盈利壓力也在加大。

此外，越秀地產(chǎn)2025年上半年毛利率約為10.64%，同比下降3.08個(gè)百分點(diǎn)。華發(fā)股份毛利率為14.16%，同比下降2.58個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展毛利率14.64%，同比下降1.38個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)金茂毛利率16.16%，去年同期是16.25%。

低毛利成行業(yè)長(zhǎng)期常態(tài)，明年或現(xiàn)“邊際改善”

從行業(yè)視角來(lái)看，毛利率下滑已成為房企的“共性難題”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年50家典型上市房企整體毛利率僅10%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率、歸母凈利率均為-9%，處于虧損狀態(tài)。2025年上半年房企的整體表現(xiàn)，不過(guò)是這一趨勢(shì)的延續(xù)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱，毛利率下滑已成為當(dāng)前行業(yè)普遍面臨的共性特征。雖然去年四季度“止跌企穩(wěn)”的政策定調(diào)明確后，一系列支持政策密集出臺(tái)，在政策推動(dòng)下，去年四季度至今年二季度，市場(chǎng)成交量迎來(lái)一波反彈，房?jī)r(jià)降幅也至少實(shí)現(xiàn)了收窄。不過(guò)，這一輪市場(chǎng)積極變化尚未反映在企業(yè)財(cái)報(bào)中。從今年上半年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，整體仍呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑態(tài)勢(shì)，其核心原因在于當(dāng)前財(cái)報(bào)所體現(xiàn)的，仍是過(guò)去兩到三年間項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果，彼時(shí)整體市場(chǎng)較為低迷。

對(duì)于毛利率未來(lái)走勢(shì)，張宏偉稱，明年下半年開(kāi)始，去年四季度至今年二季度的項(xiàng)目將可能逐步納入財(cái)報(bào)核算中來(lái)，有望帶動(dòng)毛利率實(shí)現(xiàn)一定程度改善。

“但需明確的是，這種改善非大幅提升，核心邏輯在于整體市場(chǎng)尚未出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)。一方面，去年四季度至今年二季度的反彈周期中，銷量回升并未伴隨價(jià)格同步上漲，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性去庫(kù)存壓力依然存在。另一方面，即便在同期成交量表現(xiàn)較好的一線城市新房市場(chǎng)，區(qū)域分化特征也十分顯著，郊區(qū)仍面臨較大的去庫(kù)存壓力?！睆埡陚フf(shuō)。

簡(jiǎn)而言之，未來(lái)房企盈利可能出現(xiàn)邊際改善，但低毛利仍將是行業(yè)的長(zhǎng)期常態(tài)，如何在有限的盈利空間內(nèi)找到新的增長(zhǎng)曲線，將成為房企活下去、活得好的關(guān)鍵。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

制圖 盧子雄

編輯 楊娟娟

校對(duì) 盧茜