9月29日晚間，據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)發(fā)布，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》（下稱《通知》），提出調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。
此次上海樓市新政出臺(tái)是在央行發(fā)布一系列房貸新政后，作為一線城市上海率先放松限購(gòu)等舉措。那么，此次新政利好哪些人群？新政出臺(tái)對(duì)上海樓市將產(chǎn)生哪些影響？
有利于剛需“上車”，刺激改善需求
在調(diào)整住房限購(gòu)政策方面，《通知》明確，對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
從該項(xiàng)政策來(lái)看，縮短了非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調(diào)減到“滿1年”。
本輪上海房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化，很重要的一點(diǎn)就是對(duì)社保繳納年限的調(diào)整。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“社保繳納年限壓縮，帶來(lái)兩個(gè)積極效應(yīng)。一是降低社保繳納成本和購(gòu)房資格等候時(shí)間。其有助于加快在上海的非滬籍居民購(gòu)房資格的滿足，尤其是最近幾年新進(jìn)入上海就業(yè)的人群，將更快獲得購(gòu)房資格。二是提振購(gòu)房信心和激活購(gòu)房潛力，持續(xù)加快‘來(lái)滬工作-繳納社保-購(gòu)房安家’的節(jié)奏?！?/p>
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦解讀稱：“1年的時(shí)間非常短，尤其對(duì)于剛需買家而言，‘上車’非常容易。現(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運(yùn)行，也就是說(shuō)大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系?！?/p>
同時(shí)，《通知》明確對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。
對(duì)此，盧文曦表示：“此次政策還照顧到部分改善群體。上海居住證滿3年且積分達(dá)到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購(gòu)房待遇。換而言之，對(duì)于非滬籍家庭而言可以多買1套房子。加之當(dāng)前的信貸政策相當(dāng)友好，有利于激發(fā)這部分客群的購(gòu)買欲?！?/p>
此外，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購(gòu)房政策，對(duì)在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購(gòu)1套住房，促進(jìn)職住平衡。
降低購(gòu)房成本，稅費(fèi)節(jié)省“一大筆”
在優(yōu)化住房信貸政策方面，除了跟進(jìn)落實(shí)央行關(guān)于降低存量房貸利率政策外，上海此次進(jìn)一步降低了首付比例?！锻ㄖ访鞔_，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。
嚴(yán)躍進(jìn)指出：“此次上海較大力度降低了首付比例，顯著降低購(gòu)房門檻和首付成本。此次政策調(diào)整有兩個(gè)特點(diǎn)。一是相比上一次的首付比例政策調(diào)整，此次首套房首付比例和全國(guó)層面看齊；同時(shí)，二套房首付比例也出現(xiàn)了下調(diào)，但比全國(guó)15%的最低值要略高?！?/p>
事實(shí)上，今年上海共出現(xiàn)兩次首付比例下調(diào)的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日，首套最低首付比例從35%降低到15%，二套最低首付比例從50%降到25%（非差異化區(qū)域）。
盧文曦稱：“上海此次二套房首付比例下調(diào)幅度大于首套房，對(duì)于改善需求者而言有較高吸引力；央行釋放寬松貨幣政策信號(hào)，未來(lái)降息可能性非常大，‘降首付+降息’的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本?！?/p>
同時(shí)，在調(diào)整住房稅收政策方面，《通知》明確，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。按照國(guó)家工作部署，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，此次上海明確取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，和此前北京“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的導(dǎo)向一致。上海政策意味著“普通住房”一詞退出了歷史舞臺(tái)。同時(shí)，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。此次政策調(diào)整，更好支持了改善型住房需求。結(jié)合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)退出的情況，其將發(fā)揮較好的減負(fù)效應(yīng)。
盧文曦向記者舉例測(cè)算，一套持有時(shí)間超過(guò)2年但不滿5年的非普通（按照原先界定）住宅，買入時(shí)300萬(wàn)，現(xiàn)在交易價(jià)格為800萬(wàn)，政策調(diào)整前其需交納的增值稅為27.5萬(wàn)，個(gè)稅為16萬(wàn)，政策調(diào)整后增值稅免征，只需要繳納1%的個(gè)稅8萬(wàn)元，省下來(lái)35.5萬(wàn)元。
二手房成交量近日激增，國(guó)慶“黃金周”行情可期
此次上海新政出臺(tái)后，鏈家中介李源（化名）就連夜轉(zhuǎn)發(fā)《通知》給客戶，“第一時(shí)間邀約客戶來(lái)看房”。
事實(shí)上，在央行9月24日發(fā)布房貸新政后上海二手房就先“聞風(fēng)而動(dòng)”，加上9月26日中央政治局定調(diào) “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，上海二手房的成交就在近日有明顯增加的行情。
據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，9月27日、28日上海二手房成交量急速拉升，28日成交套數(shù)暴漲至872套，為8、9月份最高日成交量，本周二手房成交量有望超過(guò)4300套。同時(shí)，截至9月28日，上海9月份二手房網(wǎng)簽成交總套數(shù)已經(jīng)達(dá)到14042套。
同時(shí)，在近期一系列利好新政襲來(lái)后，上海部分新盤也迎來(lái)熱銷。以奉賢區(qū)為例，9月27日，龍湖觀萃項(xiàng)目首開賣出15億，成為利好政策下的又一“日光盤”。同時(shí)，上海高端住宅市場(chǎng)依然火爆，9月27日開盤的翠湖天地六期和中海領(lǐng)邸·玖序三期都實(shí)現(xiàn)了“日光”。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次進(jìn)一步降低首付、放寬限購(gòu)后，上海樓市“銀十”可期。盧文曦預(yù)計(jì)：“最近幾天市場(chǎng)氛圍相當(dāng)好，管理層高頻次釋放積極信號(hào)，資本市場(chǎng)一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮，樂(lè)觀情緒又開始回歸。進(jìn)一步優(yōu)化的政策會(huì)釋放較多市場(chǎng)需求，一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐，周末成交訂單數(shù)量明顯增加。國(guó)慶假期‘黃金周’的樓市表現(xiàn)值得市場(chǎng)期待，10月樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。”
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心
