近日，地方政府鼓勵(lì)開發(fā)商給新房“上保險(xiǎn)”引發(fā)關(guān)注。據(jù)湖南省衡陽(yáng)市人民政府網(wǎng)站顯示，衡陽(yáng)市政府辦公室近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》，提出支持保險(xiǎn)公司研究開發(fā)房地產(chǎn)保交樓險(xiǎn)和穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)新險(xiǎn)種，鼓勵(lì)開發(fā)商購(gòu)買保險(xiǎn)，購(gòu)房者享受保險(xiǎn)紅利。

衡陽(yáng)推出的新政顯然希望通過引入保險(xiǎn)來破局，從而解決保交付和穩(wěn)房?jī)r(jià)的難題，自此，衡陽(yáng)也成為全國(guó)首個(gè)明文提出鼓勵(lì)開發(fā)商購(gòu)買此類“保險(xiǎn)”的城市。

那么，保交樓險(xiǎn)和穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)可行嗎？能否解決“保交付”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的難題？

“保交樓險(xiǎn)”如何落地？

在業(yè)內(nèi)人士看來，近兩年“保交樓”是房地產(chǎn)行業(yè)的重心，也有不少專家提出類似于“保交樓險(xiǎn)”的方式來防范開發(fā)商在交付過程中可能出現(xiàn)的資金問題。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池教授表示:“保交付和保房?jī)r(jià)新險(xiǎn)種的推出，旨在通過保險(xiǎn)機(jī)制，轉(zhuǎn)移保交付和房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于補(bǔ)齊保險(xiǎn)短板，健全房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)交易，平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系，推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“保交樓險(xiǎn)能夠帶來更強(qiáng)的資金監(jiān)管，除房屋的預(yù)售款監(jiān)管外，保險(xiǎn)費(fèi)用可以納入專項(xiàng)賬戶監(jiān)管，保證更多的開發(fā)資金；險(xiǎn)資參與監(jiān)管，賬目由保險(xiǎn)公司定期核查，對(duì)購(gòu)買保交樓險(xiǎn)的業(yè)主進(jìn)行公示，這樣可以形成監(jiān)管機(jī)構(gòu)+保險(xiǎn)公司+業(yè)主一起監(jiān)管的強(qiáng)監(jiān)管模式，未來也可以將保交樓險(xiǎn)作為樓盤安全性的新標(biāo)桿?！?/p>

但是，張大偉也對(duì)保險(xiǎn)的落地和費(fèi)用提出了擔(dān)憂，其表示：“出現(xiàn)當(dāng)下保交樓險(xiǎn)的部分原因是因?yàn)榈胤秸O(jiān)管不到位，現(xiàn)在地方政府出臺(tái)政策指望保險(xiǎn)公司加入保交樓，在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，如果保交樓壓力非常大，必然帶來這個(gè)保險(xiǎn)的收費(fèi)會(huì)非常高?！?/p>

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“保交樓險(xiǎn)和此前提過的‘房屋工程質(zhì)量保險(xiǎn)’屬于同一類型，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)主要的功能是防止可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和損失，由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)，投保人投保，受益人是小業(yè)主。其實(shí)，不能如期交樓也是一種工程質(zhì)量的問題，由開發(fā)商來投保，沒有交付的話，那么保險(xiǎn)公司就來出資把資金缺口補(bǔ)上，最后完成交付。那么，投保的話，肯定要防止投保人的道德風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司會(huì)看開發(fā)商的資質(zhì)、資金到位情況、預(yù)售資金的監(jiān)管情況等，這些保險(xiǎn)公司都會(huì)考慮在內(nèi)，那么開發(fā)商是否有意愿投保，保險(xiǎn)公司是否最終接單的情況也是需要考慮的一環(huán)?！?/p>

事實(shí)上，今年3月7日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)、中國(guó)金融學(xué)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)易綱在全國(guó)政協(xié)十四屆二次會(huì)議第二次全體會(huì)議上曾經(jīng)建議“設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制”。

按照易綱的表述，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付。

易綱提出的“設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制” 由中央財(cái)政或人民銀行對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金進(jìn)行一定比例提取，再引入預(yù)售保險(xiǎn)基金進(jìn)行賠付。而衡陽(yáng)方面目前也是在鼓勵(lì)研究階段，“保交付險(xiǎn)”如何落地，實(shí)施細(xì)節(jié)如何還需要進(jìn)一步研究。

“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”可行性存疑

而“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)” 則引發(fā)了更多業(yè)內(nèi)的爭(zhēng)議和擔(dān)憂。

張大偉指出：“從降價(jià)保險(xiǎn)看，很難明確到底虧損了多少。從保險(xiǎn)的角度來看，就存在賠付與否的決定權(quán)在開發(fā)商或者保險(xiǎn)公司手上的問題，如何評(píng)估很難客觀。”

“針對(duì)買房的價(jià)格加保險(xiǎn)，存在明顯的賭博風(fēng)險(xiǎn)。很可能會(huì)鼓勵(lì)少數(shù)投資者炒房，特別是在當(dāng)下市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下。買房就要意識(shí)到可能會(huì)虧，否則很可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)?！睆埓髠パa(bǔ)充。

而記者也從公開資料查閱到，2016年的時(shí)候我國(guó)有保險(xiǎn)平臺(tái)發(fā)布過 “國(guó)內(nèi)首款住房防跌險(xiǎn)”的消息，即購(gòu)房者在保險(xiǎn)期內(nèi)出售房屋，因房?jī)r(jià)下跌造成的損失由保險(xiǎn)公司賠償，最高賠償額為購(gòu)房?jī)r(jià)格的30%。產(chǎn)品分一年期和三年期兩種。但是，這個(gè)“首款住房防跌險(xiǎn)”此后并無過審入市的信息。

張大偉也指出：“2015年的時(shí)候，曾經(jīng)出現(xiàn)過如果購(gòu)房者選擇‘降價(jià)險(xiǎn)’的方式購(gòu)買該樓盤，只需花九成房款即可買房，其余10%的房款作為保證金由客戶保留。到約定的交房時(shí)間前4個(gè)月（2015年6月底），如房?jī)r(jià)沒降，購(gòu)房者再向開發(fā)商交付10%的保證金，如果降價(jià)了，則由珠江人壽代客戶向開發(fā)商支付余款，無需客戶繳納保證金。同時(shí)，判定房產(chǎn)降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是以交房前4個(gè)月客戶所購(gòu)買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相比。簡(jiǎn)單來說，這就是當(dāng)年一家集團(tuán)公司為了賣房而推出的噱頭。”

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”的發(fā)展思路明確，房?jī)r(jià)波動(dòng)是市場(chǎng)的正常表現(xiàn)。李宇嘉表示，穩(wěn)房?jī)r(jià)險(xiǎn)并不“靠譜”，“房?jī)r(jià)是隨行就市，供需關(guān)系來決定，本來就是波動(dòng)的，如果地方政府希冀于通過保險(xiǎn)來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這是不切合實(shí)際的。”

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩 圖/豆包大模型生成圖片

編輯 楊娟娟 校對(duì) 陳荻雁