住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在8月23日國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，住建部研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。
事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金并不是被首次提及，早在2022年住建部就已經(jīng)提出了要建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度。但是，此次房屋養(yǎng)老金被再次提及后，8月25日，一則關(guān)于“上海房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的傳言在網(wǎng)絡(luò)熱議。隨后，相關(guān)部門回應(yīng)：傳言不實(shí)。同時(shí)，某些自媒體將房屋養(yǎng)老金解讀成了“變相”征收房產(chǎn)稅，一時(shí)間引發(fā)輿論熱議。
鑒于此，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)梳理了房屋養(yǎng)老金的五問(wèn)五答，一方面方便更深入理解“房屋養(yǎng)老金”政策，一方面也對(duì)自媒體的誤讀進(jìn)行辟謠。
提問(wèn)1：房屋養(yǎng)老金是什么？
答：房屋養(yǎng)老金可以理解為住宅專項(xiàng)維修資金，但是此次房屋養(yǎng)老金制度將涉及到資金籌集、管理和提取等新的管理辦法。
所謂“房屋養(yǎng)老金”，是指住宅專項(xiàng)維修資金，用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修以外的大、中修，更新改造的資金。同時(shí)也是保障居住條件，延長(zhǎng)房屋使用壽命的必要保障。
早在2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》，就提出“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。
那么，既然有住房專項(xiàng)維修資金，又為何推出“房屋養(yǎng)老金”制度？
我國(guó)部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。一方面，維修基金在使用時(shí)存在諸多限制條件：動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金要求2/3以上業(yè)主參加、過(guò)半數(shù)同意，門檻過(guò)高，程序漫長(zhǎng)，受申請(qǐng)動(dòng)用程序繁瑣等因素影響，當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項(xiàng)維修資金提取率不足10%；2019年底，山東的提取率只有3.3%。另一方面，部分老舊住宅維修資金嚴(yán)重不足，續(xù)繳制度難以落實(shí)。2004年，住宅專項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用，但之前的“房改房”和部分商品房沒(méi)有繳存住宅專項(xiàng)維修資金。此外，2004年左右的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格較低，以北京為例，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格在1500元/平米左右，商品房的價(jià)格集中在4000元至8000元/平米范圍內(nèi)，住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額已不足1/3，資金續(xù)籌困難。
由于住房安全治理機(jī)制不完善，房屋隱患多，補(bǔ)齊房屋安全治理領(lǐng)域的短板迫在眉睫，政府不得不對(duì)既有房屋安全承擔(dān)更多責(zé)任，推行房屋養(yǎng)老金制度改革迫在眉睫。
提問(wèn)2：房屋養(yǎng)老金的錢從哪兒來(lái)?
答：此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。
在8月23日當(dāng)天的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確表示，“房屋養(yǎng)老金制度里的個(gè)人賬戶，通過(guò)繳納住宅專項(xiàng)維修資金，已經(jīng)建立起來(lái)了。試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)?！?/p>
在住建部的官網(wǎng)上，中國(guó)社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心副主任，中國(guó)社科院金融研究所創(chuàng)新工程執(zhí)行研究員閻建軍解讀稱，房屋養(yǎng)老金制度改革的關(guān)鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。試點(diǎn)城市以人民安全為宗旨，勇于擔(dān)當(dāng)，采用了財(cái)政出資方式為公共賬戶籌資。除了公共賬戶之外，房屋養(yǎng)老金還設(shè)立了個(gè)人賬戶，個(gè)人賬戶是基于已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)二十年的住宅專項(xiàng)維修資金制度，無(wú)需人民群眾在現(xiàn)行制度之外另行繳存維修資金。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛也指出，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來(lái)自公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)、研究員嚴(yán)榮也表示，既然公共賬戶是針對(duì)公共部位帶來(lái)的公共安全問(wèn)題，資金來(lái)源自然要由公共部門來(lái)籌集，主要來(lái)源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益，這體現(xiàn)“取之于房、用之于房”的原則，另外還可以來(lái)自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財(cái)政資金。所以，當(dāng)前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當(dāng)然，在管理模式上，公共賬戶要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶有區(qū)別。所以，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，政府設(shè)立公共賬戶，是堅(jiān)持人民至上、生命至上，統(tǒng)籌發(fā)展與安全的重要舉措。
提問(wèn)3：“房屋養(yǎng)老金”與房產(chǎn)稅有什么關(guān)系？
答：沒(méi)有關(guān)系。
房屋養(yǎng)老金和房產(chǎn)稅當(dāng)然沒(méi)有關(guān)系。此次人們之所以將兩者同時(shí)提及，根源來(lái)源于某些自媒體的解讀。最初，一則關(guān)于“房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的傳言在社交平臺(tái)引起熱議。傳言稱，“上海浦東試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提前透露，主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”，其中還標(biāo)注了不同房屋的收費(fèi)細(xì)則，而后該消息被解讀為“變相”征收房產(chǎn)稅。
這一消息也在8月25日被上海市官方辟謠。8月25日，貝殼財(cái)經(jīng)記者從上海市住建委、市房管局獲悉，該傳言不實(shí)。同時(shí)，記者核查發(fā)現(xiàn)，傳言所涉的具體數(shù)字，在2011年外省市發(fā)布的專項(xiàng)維修資金管理辦法操作細(xì)則（試行）里就已出現(xiàn)，并非房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)細(xì)則，更與房產(chǎn)稅無(wú)關(guān)，希望大家理性對(duì)待網(wǎng)絡(luò)傳言，不信謠、不傳謠。
提問(wèn)4：何謂“三者合一”的房屋養(yǎng)老金制度？
答：此次推出的“房屋養(yǎng)老金”制度是“三位一體”的。住建部指出，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)解讀稱：住建部正加快推進(jìn)城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作。三項(xiàng)工作環(huán)環(huán)相扣，其中房屋體檢是基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋安全質(zhì)量的檢查;房屋養(yǎng)老金屬于從常態(tài)化安全檢查角度進(jìn)行，屬于保養(yǎng)環(huán)節(jié);房屋保險(xiǎn)則是從風(fēng)險(xiǎn)化解和分散角度進(jìn)行，有助于確保房屋安全中各類保障的落實(shí)。全生命周期安全管理長(zhǎng)效機(jī)制的建立，具有積極的意義，充分說(shuō)明當(dāng)前房屋安全管理有更好的制度保障，也在很大程度上促進(jìn)房屋安全建設(shè)和管理，既是住房建筑層面的長(zhǎng)效機(jī)制體現(xiàn)，也有助于更好保障人民群眾的住房權(quán)益?！?/p>
這也意味著，房屋養(yǎng)老金制度應(yīng)“多支柱”構(gòu)成。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)一步解釋：“第一支柱就是公共維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶。“應(yīng)歸未歸”或未足額歸集，要查漏補(bǔ)缺、追溯補(bǔ)齊。第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進(jìn)入公共賬戶。第三支柱，就應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充?！?/p>
提問(wèn)5：房屋養(yǎng)老金制度如何落地？
答：從試點(diǎn)到全國(guó)。
目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在22個(gè)城市進(jìn)行房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，這些城市包括：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫。
上海作為中國(guó)第一個(gè)邁入存量房時(shí)代的城市，探索落地三項(xiàng)制度的必要性不言而喻。在近日舉行的上海市十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議（擴(kuò)大）上，上海市市長(zhǎng)龔正明確，截至2023年底，上海全市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度。一是房屋定期體檢制度，主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題，對(duì)癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險(xiǎn)制度，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。
上述會(huì)議明確，上?？紤]分兩步推進(jìn)：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，明年全市推開。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 袁秀麗 校對(duì) 王心
