8月29日，上海市房管局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），對全市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修資金的歸集、使用和管理進(jìn)行了明確。
上海市房管局表示，此次發(fā)布是為了明確房管部門、物業(yè)中心各單位承擔(dān)住宅維修資金和公共收益相關(guān)工作的具體職責(zé)，完善業(yè)主大會賬戶的開戶行選擇、賬戶的開立、賬戶的變更及賬戶的注銷等流程，規(guī)范授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會使用維修資金的流程，新增商品住宅業(yè)主大會賬戶資金管理模式。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“上海此次政策響應(yīng)了住建部房屋養(yǎng)老金三項(xiàng)政策試點(diǎn)導(dǎo)向，意味著上海房屋養(yǎng)老金制度的起步?！?/p>
明確專項(xiàng)維修資金歸集、提取、監(jiān)管
上海此次《規(guī)定》明確了資金的“三項(xiàng)合并”，即商品住宅房屋維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)，按照每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)，公有住房售后房屋維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)，按照公有住房出售政策中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設(shè)施管理維修資金），三項(xiàng)資金合并使用。
資金交納方面，如果是新建房屋首次歸集，由區(qū)房屋行政管理部門依據(jù)建設(shè)單位提供的土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書和維修資金產(chǎn)業(yè)分戶清冊等資料，出具交款通知書。建設(shè)單位憑交款通知向?qū)翥y行交款后，憑交款憑證向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)首次登記。
如果是維修資金再次籌集，小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。屬地街鎮(zhèn)督促相關(guān)業(yè)主委員會，按照專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約啟動再次籌集程序，或召開業(yè)主大會就再次籌集事項(xiàng)進(jìn)行表決。
對于維修基金的使用，《規(guī)定》指出，業(yè)主大會可以決定授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會直接使用維修資金的金額，直接授權(quán)的維修資金使用情況應(yīng)由業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年向業(yè)主公布。
在使用程序上，如果業(yè)主大會尚未成立，則由居民委員會將實(shí)施方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，征求相關(guān)業(yè)主意見，補(bǔ)充完善后經(jīng)全體業(yè)主或者部分共有部分的相關(guān)業(yè)主表決通過后，根據(jù)表決結(jié)果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)單位組織實(shí)施。
業(yè)主大會已成立的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)表決通過的實(shí)施方案，確定施工單位。業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位應(yīng)當(dāng)簽訂施工承包合同。
在賬目監(jiān)管方面，業(yè)主委員會和其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對業(yè)主大會維修資金子賬戶的賬目，并根據(jù)規(guī)定格式分別于1月、7月在本小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布半年的下列信息，包括維修資金收入、支出和結(jié)存的金額；發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項(xiàng)目和費(fèi)用；公共收益補(bǔ)充維修資金的情況；維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
專項(xiàng)維修資金“沉睡”難題待解
上海出臺住宅專項(xiàng)維修資金新規(guī)，一方面，作為房屋“養(yǎng)老”和“治病”的重要保障，專項(xiàng)維修資金規(guī)范使用對于確保房屋安全和延長使用壽命至關(guān)重要。另一方面，上海作為房屋養(yǎng)老金等三項(xiàng)制度的試點(diǎn)城市，也正在推進(jìn)相關(guān)政策和制度的完善。
8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示，住建部研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。
房屋養(yǎng)老金來源于公共賬戶和個人賬戶，而個人賬戶指的就是住宅專項(xiàng)維修資金。上海作為中國第一個邁入存量房時(shí)代的城市，也作為三項(xiàng)制度落地的首批試點(diǎn)城市之一，積極探索落地三項(xiàng)制度，加強(qiáng)個人賬戶的管理，具有引領(lǐng)意義。
從以往實(shí)踐層面來看，上海存在一批上世紀(jì)八九十年代的老房子，俗稱“老破小”，這些老房子迫切需要“維?！?，但是卻“無錢可用”或者“難以推進(jìn)”。
嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，物業(yè)維修資金的歸集政策從2000年前后才開始正式實(shí)施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數(shù)據(jù)，現(xiàn)在這些房屋早已進(jìn)入質(zhì)量疲勞期，亟待維修卻無錢可用。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“上海過去在房屋維修資金制度推進(jìn)過程中的確產(chǎn)生了一些問題，收取和管理缺乏規(guī)范，尤其是一些老小區(qū)的管理模式比較陳舊，既有費(fèi)用統(tǒng)籌和提取等存在賬目不清晰問題。根據(jù)目前的改革，是統(tǒng)一在房地產(chǎn)發(fā)展新模式和房屋全生命周期管理體系之下，對存量小區(qū)等房屋進(jìn)行全方位管理的資金支持。從房屋安全角度看，老小區(qū)的維護(hù)會有充足資金保障，維修等工作的決策效率也更高?！?/p>
在實(shí)踐層面，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部 中華人民共和國財(cái)政部令第165號），住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；同時(shí)，需要滿足“住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”等條件才能提取。
由于支取等方面限制比較多，住宅專項(xiàng)維修資金處于“沉睡”模式。據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院報(bào)告，目前我國住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的大約10%，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金尚未有效利用，單項(xiàng)使用率不均。
有利于“個人賬戶”更高效運(yùn)轉(zhuǎn)
而此次《規(guī)定》指出，在使用程序上，如果業(yè)主大會尚未成立，則由居民委員會將實(shí)施方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，征求相關(guān)業(yè)主意見，補(bǔ)充完善后經(jīng)全體業(yè)主或者部分共有部分的相關(guān)業(yè)主表決通過后，根據(jù)表決結(jié)果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)單位組織實(shí)施。業(yè)主大會已成立的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)表決通過的實(shí)施方案，確定施工單位。業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位應(yīng)當(dāng)簽訂施工承包合同。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱：“上海許多老舊小區(qū)是沒有成立業(yè)主大會的，所以‘個人賬戶’部分的使用很成問題，使用效率低。此次政策規(guī)定業(yè)主大會尚未成立和成立后，怎么使用專項(xiàng)維修資金，這是一個補(bǔ)缺，也是讓資金的使用有據(jù)可依?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)指出：“從解決問題的角度來看，其實(shí)就是梳理住宅維修資金的賬戶，也為后續(xù)房屋養(yǎng)老金的全方位搭建建立基礎(chǔ)。此類資金不會進(jìn)入到公共賬戶，但是過去有些資金是小區(qū)資金管理的，后續(xù)也可以統(tǒng)一由市一級的資金管理中心進(jìn)行。但是由于每個業(yè)主都建立了賬戶，所以資金公開透明，不存在挪用或被統(tǒng)籌了的問題?！?/p>
盧文曦也表示：“此次上海對于住宅維修資金的規(guī)定，為的就是簡化手續(xù)，明確使用流程和相應(yīng)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，提高‘個人賬戶’資金的使用效率，同時(shí)，也可以使資金使用更加‘透明’?！?/p>
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
