“如果只看北京寫字樓的新增需求，二季度好于一季度，但是整體需求復(fù)蘇仍然緩慢。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示，這樣的供需背景下，“業(yè)主之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了搶奪優(yōu)質(zhì)客戶，給出的優(yōu)惠力度非常大，諸如一些超甲級(jí)寫字樓，去年非常穩(wěn)定，今年在租金上也很靈活?！?br>
今年上半年的北京寫字樓市場(chǎng)，一個(gè)明顯的特征就是凈吸納量同比上升，市場(chǎng)活躍度有所恢復(fù)，但是價(jià)格調(diào)整仍在持續(xù)。
仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇認(rèn)為，“租金持續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)將在下半年對(duì)市場(chǎng)活躍度的提升產(chǎn)生積極影響。”
升級(jí)換遷需求下，上半年凈吸納量同比回升
凈吸納量是指在一定周期內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)中所發(fā)生的所有新租、擴(kuò)租以及退租面積的加減總和。如果凈吸納量持續(xù)為正，說(shuō)明市場(chǎng)活躍度高?？梢哉f(shuō)，凈吸納量是衡量一個(gè)階段寫字樓活躍與否的重要指標(biāo)。
從二季度數(shù)據(jù)來(lái)看，高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)，凈吸納量接近6萬(wàn)平方米，連續(xù)四個(gè)季度實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)去化，累計(jì)去化總量接近28萬(wàn)平方米。
從半年數(shù)據(jù)來(lái)看，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京凈吸納量同比回升，錄得12.1萬(wàn)平方米，在升級(jí)換遷需求的帶動(dòng)下，甲級(jí)寫字樓貢獻(xiàn)率高達(dá)84%。整體空置率呈小幅回落態(tài)勢(shì)，受益于個(gè)別大面積需求的落位，部分子市場(chǎng)去化情況有所改善，其中CBD空置率在連續(xù)六個(gè)季度上升后首次下降，而望京空置率環(huán)比降幅為各子市場(chǎng)中最大。
對(duì)于凈吸納量上升的原因，孫祖天認(rèn)為，主要原因在于大型企業(yè)大規(guī)模退租現(xiàn)象較去年同期有所減少。去年上半年，不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)到期退租或沒到期就退租的現(xiàn)象，今年上半年，這種情況逐漸減少。這是凈吸納量上升的主要原因。如果只看新增需求，二季度好于一季度，但是整體需求復(fù)蘇仍然緩慢。
從需求的細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，金融與TMT（科技、媒體、通信）行業(yè)排在前兩位。“上半年表現(xiàn)比較突出的是消費(fèi)品制造業(yè)，諸如新能源汽車，有比較明顯的租賃動(dòng)作，更多是升級(jí)型的搬遷。”孫祖天表示。
甲級(jí)辦公樓租金調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)
在租金方面，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，二季度，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下滑3.3%，同比下降12.7%。在需求不足的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)主在繼續(xù)下調(diào)租金以吸引新租需求的同時(shí)，在續(xù)租方面也開始提供租金優(yōu)惠以維持租戶穩(wěn)定性。
“需求復(fù)蘇或需更長(zhǎng)時(shí)間，全市租金調(diào)整期預(yù)計(jì)將在2024年持續(xù)?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“盡管2024年將有大量租約到期，或可為市場(chǎng)帶來(lái)新的需求機(jī)遇，但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)有待進(jìn)一步夯實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，大部分業(yè)主在企業(yè)到期時(shí)提供的商務(wù)條款更加靈活，企業(yè)在作出重大搬遷決策時(shí)亦更加謹(jǐn)慎，租約到期后原地續(xù)租比例預(yù)計(jì)會(huì)在2024年明顯升高。需求持續(xù)承壓下，業(yè)主預(yù)計(jì)將提供更可觀的租金折扣以吸引和保留租戶，全市租金將在2024年進(jìn)一步下探?！?/p>
展望2024年下半年，世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部負(fù)責(zé)人袁慧指出：“預(yù)計(jì)三個(gè)項(xiàng)目近26萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將會(huì)在麗澤和通州等新興區(qū)域交付，此外北京市還會(huì)有個(gè)別改造項(xiàng)目陸續(xù)完工入市，預(yù)計(jì)整體空置率或?qū)⑿》仙饨饘⒊掷m(xù)下行?！?/p>
物業(yè)資產(chǎn)交易同比上升51%，險(xiǎn)資出手霸榜前三
在物業(yè)資產(chǎn)交易方面，二季度，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期性調(diào)整，部分企業(yè)加快處置核心資產(chǎn)。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得17筆交易，交易額同比上升51%達(dá)185.5億元，其中二季度完成8筆交易共計(jì)121.0億元。
而二季度交易中，最大的三筆交易金額占比高達(dá)84%，分別是新華保險(xiǎn)接盤位于CBD商圈集合寫字樓、商業(yè)和酒店的核心資產(chǎn)，遠(yuǎn)洋和太古地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的在建項(xiàng)目頤堤港二期被中國(guó)人壽和太古地產(chǎn)聯(lián)合接手；此外，中國(guó)人壽加速布局養(yǎng)老賽道，購(gòu)入昌平北七家華潤(rùn)開發(fā)的悅年華養(yǎng)老社區(qū)。值得關(guān)注的是，這三宗交易都是險(xiǎn)資出手。
其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在6月7日發(fā)布公告稱，將其在頤堤港二期商業(yè)綜合體項(xiàng)目中所持有的64.79%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)人壽及太古地產(chǎn)，交易總價(jià)約40億元。目前，該項(xiàng)目正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將于2025年及2026年分階段入市，項(xiàng)目包括商場(chǎng)、辦公樓及酒店等多種業(yè)態(tài)。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩表示：“在可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量增加和資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下行等因素推動(dòng)下，備受投資者關(guān)注的北京核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上半年交易放量，交易金額占比達(dá)62%。而優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長(zhǎng)租公寓板塊，由于租賃基本面相對(duì)穩(wěn)定且受到REITs利好覆蓋，獲得投資者高度關(guān)注。未來(lái)買賣雙方價(jià)格預(yù)期差將逐步收窄，加之更多高性價(jià)比資產(chǎn)投放到市場(chǎng)上，預(yù)計(jì)將加速交易落地?！?/p>
新京報(bào)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗
