2024年開年伊始，出險房企化債加速。截至目前，已經(jīng)有遠洋集團、龍光集團、中國奧園、正榮地產(chǎn)、中糧控股、旭輝控股等房企在1月份披露了境內(nèi)債或境外債的新進展，尤其是中國奧園，為境外債重組成功陣營再添一員。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，今年會有更多風險企業(yè)債務重組取得明顯進展，房企風險出清將提速。

奧園重組成功，龍光、遠洋迎新進展

在宣布對境內(nèi)所有信用債展期后，遠洋集團明確了展期方案。截至1月16日，據(jù)相關(guān)媒體報道，遠洋集團已經(jīng)公布全部境內(nèi)信用債的展期方案，9只債券余額182.7億元均展期30個月，從第15個月開始按照本金5%、10%、15%、15%、20%、35%的節(jié)奏，每個季度分期攤還本金。

除了遠洋集團的境內(nèi)債獲得進展外，1月份多家房企的境外債重組也獲得實質(zhì)性變化。

1月15日，龍光集團發(fā)布公告稱，根據(jù)債權(quán)人支持協(xié)議的條款，呈請人已于當天的聆訊中申請撤銷香港呈請。而這背后，是龍光集團與若干現(xiàn)有美元優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組（AHG）及其顧問就有關(guān)票據(jù)重組的條款達成一致，并于1月12日與AHG簽署了附有這些條款的債權(quán)人支持協(xié)議。此舉意味著龍光集團推動境外債務管理取得重大關(guān)鍵性進展。

值得關(guān)注的是中國奧園，歷時24個月，境外債重組成功。

1月12日，中國奧園發(fā)布公告稱，其境外債務重組計劃已經(jīng)獲得相關(guān)法院批準，在此前的1月10日，中國奧園股東特別大會表決通過了發(fā)行強制可轉(zhuǎn)換債等相關(guān)議案。

根據(jù)此次獲批生效的重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。

中國奧園預計，重組后8年將減少境外債務支付壓力本息49億美元，未來兩三年內(nèi)在境外公開市場無剛性還債壓力，可以將有限的現(xiàn)金資源聚焦保交付、保兌付、保經(jīng)營重點工作中。

此外，1月2日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司與債權(quán)人特別小組成員簽訂了重組支持協(xié)議書。1月3日，旭輝控股公告，已就境外債務全面解決方案的條款向協(xié)調(diào)委員會、債券持有人小組及其顧問提交了一份初步提案。1月11日，中糧控股公告表示，境外債重組計劃獲法院指示，召開計劃債權(quán)人的計劃會議，以考慮及酌情批準該計劃（無論有否修訂），計劃會議將于2月9日在香港舉行。

利好政策、迫切需求推動房企債務重組加速

開年伊始，房企債務重組加速背后的原因是什么？

匯生國際資本總裁黃立沖認為，開年房企債務重組加速的現(xiàn)象，反映了房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的調(diào)整后，對于財務結(jié)構(gòu)優(yōu)化和債務風險管理的迫切需求，畢竟依靠經(jīng)營現(xiàn)金流的改善來解決困難已經(jīng)無望，只能通過債務重組來解決問題。

與此同時，成功案例也為其他企業(yè)債務重組增強信心。劉水分析稱，部分房企成功債務重組對于其他出險企業(yè)債務重組和風險化解有較強借鑒意義。從債務重組過程來看，積極作為有助于債務重組。重組方案上，誠意充足、方式多樣有助于債務重組。融創(chuàng)和奧園均提供了較為豐富的處置方式，包含了債權(quán)和股權(quán)兩類方式，融創(chuàng)還提供了子公司融創(chuàng)服務股權(quán)供債權(quán)人選擇，能夠滿足債權(quán)人多樣化的需求。從資產(chǎn)情況來看，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)有助于債務重組。

此外，利好政策頻頻出臺，尤其是房企融資環(huán)境的改善，提振了行業(yè)預期。

1月12日，住建部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，其中提到，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企和金融機構(gòu)精準對接。

劉水表示，政策將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目加快審批流程，盡快形成實物投資，將有助于房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，減少經(jīng)濟下行壓力。另一方面，暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業(yè)預期，促進房地產(chǎn)需求釋放，有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。

境外債重組成功者甚少，多重因素帶來挑戰(zhàn)

值得關(guān)注的是，雖然開年出險房企化債提速，但是截至目前，重組成功的案例仍然少之又少。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中國奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期，龍光集團、花樣年控股、時代中國控股、碧桂園等房企已基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當代置業(yè)、綠地控股等房企基本完成了境外債券展期或重組。

黃立沖表示，一般來說，一家企業(yè)從出險，到聘用財務顧問、把自身問題了解清楚，再到企業(yè)整理資源、在財務顧問幫助下提出重組方案，這一過程需要一定時間，一般需要9個月-1年。

有的企業(yè)則需要更多時間，以中國奧園為例，自2022年1月份啟動境外債務重組程序到2023年7月份公布最終的重組方案，歷時一年半左右。

而從提出重組方案到獲得通過，又是一個較長的過程，充滿挑戰(zhàn)與博弈。仍以中國奧園為例，去年11月份，平安海外曾對重組方案提出公開反對，其也回應稱，自己并不是唯一反對重組計劃的債權(quán)人，此前在法律顧問組織協(xié)調(diào)下，多家境外債權(quán)人集體反對中國奧園重組計劃。但是最終，重組計劃獲得法院的批準。

“債務重組是復雜及艱難的過程，是債務人與債權(quán)人的博弈，需要較長的時間。”劉水說。

對于境外債重組過程的艱難，在黃立沖看來，主要原因可能包括：首先，境外債務重組涉及的法律、文化、市場等方面的差異較大，協(xié)調(diào)難度高；其次，債權(quán)人和債務人之間的利益協(xié)調(diào)復雜，尤其是在債權(quán)人多元化的情況下，達成一致意見更加困難；再者，房企的資產(chǎn)質(zhì)量和未來現(xiàn)金流預期存在不確定性，影響債權(quán)人對重組方案的接受程度；最后，全球經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，特別是利率變動和匯率波動，也給境外債務重組帶來了額外的挑戰(zhàn)。

黃立沖進一步稱，在這種情況下，通常需要“白武士”投入新的資金，企業(yè)才能真正進入良性循環(huán)。然而，鑒于當前出險的地產(chǎn)公司眾多，市場氣氛和地產(chǎn)公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流繼續(xù)惡化，加之債務規(guī)模龐大，市場上缺乏愿意冒險投入巨額資金參與重組的“白武士”。在沒有資金注入的情況下，即便重組成功，債權(quán)人也會擔心出險房企無法兌現(xiàn)重組的承諾，這自然使得債權(quán)人在回應重組方案時態(tài)度消極。

“此外，市場變化迅速，投資者尚未看到市場復蘇的跡象，這進一步加劇了債權(quán)人對重組方案兌現(xiàn)可行性的擔憂，使他們在接受重組方案時猶豫不決。”黃立沖如是說。

從行業(yè)環(huán)境來看，房企銷售仍在下降探底，還沒有出現(xiàn)企穩(wěn)回升信號。劉水指出，根據(jù)監(jiān)測，2023年，TOP100房企銷售額同比下降17.3%，12月份TOP100房企單月銷售額同比下降35.9%，環(huán)比增長20.8%；房企銷售仍在明顯下行，影響投資人對行業(yè)信心。“從企業(yè)自身來看，部分企業(yè)債務重組決心不強，不夠積極，債務處置不果斷，誠意不夠，缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等等，這些因素影響債務重組進展?！?/p>

此外需要指出的是，債務重組是一種緩解企業(yè)短期財務壓力的手段，重組成功為房企贏得了喘息的時間與機會。黃立沖認為，“通過債務重組，企業(yè)能夠降低債務負擔，改善償債能力，從而避免財務危機。但房企要想走出生存困境，還需要在多方面做出努力和調(diào)整，未來并不樂觀?！?/p>

在黃立沖看來，基于重組解決方案，只會有一半的出險房企最終可以走出困局，而一些債務重組成功的房企會在將來因為繼續(xù)違約或者業(yè)績持續(xù)萎縮而重新出險。這是基于對未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的判斷，房企的恢復速度比較慢，估計要延續(xù)3至5年。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 翟永軍