剛剛過(guò)去的3月份和已經(jīng)到來(lái)的4月份，出險(xiǎn)房企化債加速。除了曾經(jīng)的兩大龍頭房企中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)在3月下旬相繼拋出境外債重組方案外，正榮地產(chǎn)、旭輝控股也披露了債務(wù)化解的最新進(jìn)展。4月3日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，已將重組方案的草案發(fā)送予美元債債權(quán)人小組及協(xié)調(diào)委員會(huì)的顧問(wèn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著樓市復(fù)蘇，企業(yè)解決債務(wù)問(wèn)題有了更好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，有助于部分化債條款的達(dá)成。

3月以來(lái)，已經(jīng)有中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案。資料圖片

多家房企披露化債進(jìn)展、方案

3月22日深夜，中國(guó)恒大披露了一份長(zhǎng)達(dá)201頁(yè)的化債公告，堪稱重磅炸彈?？v觀這份方案的主要內(nèi)容是，恒大將發(fā)行新的債券對(duì)原債券進(jìn)行置換，新債券年限4年至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初開(kāi)始付息、付本金的0.5%。

繼中國(guó)恒大之后，曾經(jīng)同為行業(yè)TOP4之一的融創(chuàng)中國(guó)，也扔出另一枚重磅炸彈。融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌在3月29日晚以音頻直播的方式，向全球投資者介紹了化債方案，并反思了公司戰(zhàn)略。融創(chuàng)中國(guó)的方案是，將債權(quán)人合計(jì)10億美元的現(xiàn)有債權(quán)，轉(zhuǎn)換為同等金額的9年期可轉(zhuǎn)換債券，同時(shí)進(jìn)行“債轉(zhuǎn)股”。

除了這兩大房企外，3月10日，旭輝控股公布了境外債務(wù)重組方案的初步指示性關(guān)鍵條款，包括不削減本金、部分債權(quán)可債轉(zhuǎn)股、債務(wù)延長(zhǎng)期不超過(guò)7年、“實(shí)物現(xiàn)金”付息、同意費(fèi)以及仍在制定階段的增信。3月14日，正榮地產(chǎn)披露了境外整體債務(wù)管理的初步建議方案，暫定條款中將或不包括任何本金的削減，以及可能分期攤還現(xiàn)有債務(wù)的本金及其任何應(yīng)計(jì)且未付利息。

龍光集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，在3月初已向部分持有人發(fā)送了重組草案，其中包含了針對(duì)所有六個(gè)離岸債權(quán)人組別的攤銷條款，部分債權(quán)人組別將獲得債轉(zhuǎn)股的選擇權(quán)，但未提及具體潛在條款，預(yù)計(jì)在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。

進(jìn)入4月份，房企的化債動(dòng)作持續(xù)。4月3日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司已將重組方案的草案發(fā)送予美元債債權(quán)人小組及協(xié)調(diào)委員會(huì)的顧問(wèn)。各方正持續(xù)努力縮窄現(xiàn)時(shí)重組方案項(xiàng)下各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)條款的分歧。

同一天，房地產(chǎn)交易服務(wù)商易居集團(tuán)也宣布，將推出境外債重組計(jì)劃，主要包括現(xiàn)金支付、以股抵債兩部分內(nèi)容，該重組計(jì)劃協(xié)議已獲得主要債務(wù)人阿里巴巴集團(tuán)簽署支持。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，部分出險(xiǎn)房企選擇在3月、4月份這個(gè)時(shí)機(jī)披露化債進(jìn)展，無(wú)疑是增強(qiáng)了投資者信心。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的等待，在時(shí)間上，房企化債方案也應(yīng)該要出爐了。同時(shí)，隨著樓市復(fù)蘇，企業(yè)解決債務(wù)問(wèn)題有了更好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，有助于部分化債條款的達(dá)成。此外，部分房企通過(guò)披露化債進(jìn)展，也給市場(chǎng)以信號(hào)，有助于問(wèn)題的解決，帶動(dòng)銷售的恢復(fù)，更好地促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展。

資產(chǎn)擔(dān)保、出售等提供債務(wù)重組增信

縱觀各大房企的方案，債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)增信等成為主要條款。

中國(guó)恒大的債務(wù)展期方面，期限為4年至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初開(kāi)始付息、付本金的0.5%。在債轉(zhuǎn)股方面，由5筆與恒大物業(yè)、恒大新能源汽車或該公司上市股票掛鉤的股權(quán)掛鉤票據(jù)構(gòu)成的組合，掛鉤方式包括由其擔(dān)保、掛鉤、可強(qiáng)制交換或可強(qiáng)制轉(zhuǎn)換對(duì)應(yīng)股票（按所適用的）。

融創(chuàng)中國(guó)的新債期限為2年至9年，在債轉(zhuǎn)股方面，其為債權(quán)人提供了可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券等，可以全部或部分轉(zhuǎn)成融創(chuàng)中國(guó)普通股，同時(shí)，債權(quán)人也可選擇將現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)投資持有的融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)。

此外，為了積極化債，一些房企也以旗下資產(chǎn)擔(dān)保、出售等提供增信支持。比如，中國(guó)恒大的境外債重組方案以恒大物業(yè)、恒大新能源汽車的部分股票作抵押擔(dān)保。

再如融創(chuàng)中國(guó)，其財(cái)務(wù)顧問(wèn)華利安中國(guó)區(qū)重組業(yè)務(wù)聯(lián)席主管嚴(yán)旦旻表示，新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債都將享有處置資產(chǎn)的收益權(quán)增信機(jī)制，該機(jī)制包括一系列優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，涉及境內(nèi)的自持物業(yè)、萬(wàn)達(dá)商管的股權(quán)、自如股權(quán)及融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)。

世茂集團(tuán)也表示，香港東涌酒店可能構(gòu)成境外債務(wù)重組增信措施資產(chǎn)包的一部分。此前境外債完成重組的富力，為成功獲得債務(wù)展期，以倫敦ONE項(xiàng)目和馬來(lái)西亞富力公主灣兩處海外資產(chǎn)出售產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為增信。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為房企的債務(wù)重組獲得通過(guò)提供了增信支持。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前，中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)重組邁出的最關(guān)鍵一步是，獲得了債權(quán)人小組的支持，其中融創(chuàng)中國(guó)債權(quán)人小組債權(quán)占現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額超30%，而中國(guó)恒大的債權(quán)人特別小組，分別持有現(xiàn)有恒大中國(guó)和現(xiàn)有景程票據(jù)的未償還本金總額超過(guò)20%及35%，這為接下來(lái)拿到更多的贊成票奠定了基礎(chǔ)。

后續(xù)化債工作仍面臨諸多挑戰(zhàn)

對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的博弈，披露重組方案并獲得部分債權(quán)人的支持，化債工作算是邁出了重要一步。如果能夠?qū)崿F(xiàn)整體債務(wù)的成功重組，將有利于減少其在一定時(shí)期內(nèi)的償債壓力，將更多精力轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)的恢復(fù)。

不過(guò)，整體債務(wù)重組最終能否成功也存在著諸多挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，重組方案的制定與談判并不簡(jiǎn)單，需要經(jīng)過(guò)多輪的溝通、協(xié)商與修改。例如，世茂集團(tuán)在公告中表示，過(guò)去數(shù)月中，公司積極推進(jìn)境外重組工作，與各類債權(quán)人及其各自的顧問(wèn)進(jìn)行對(duì)話。各方正在努力縮窄重組方案中對(duì)各項(xiàng)條款的分歧。世茂方面也正在與協(xié)調(diào)委員會(huì)落實(shí)一份不具有法律約束力的支持函，以表達(dá)他們對(duì)推進(jìn)和實(shí)施重組的支持。世茂集團(tuán)認(rèn)為，這將為進(jìn)一步談判詳細(xì)的重組條款奠定良好的基礎(chǔ)。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)表示，要防范中間出現(xiàn)不確定的因素，諸如二季度銷售出現(xiàn)下滑，一些房企出現(xiàn)新的債務(wù)問(wèn)題等，這都將不利于重組方案的最終落地。

克而瑞認(rèn)為，雖然一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升、市場(chǎng)供求和企業(yè)銷售同比、環(huán)比齊增，但部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。市場(chǎng)熱度和增長(zhǎng)動(dòng)能在二三季度能否得到延續(xù)，主要還是取決于行業(yè)預(yù)期和信心的修復(fù)情況。

業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，抓住市場(chǎng)回暖的窗口期，積極銷售去化，對(duì)于推動(dòng)債務(wù)重組工作至關(guān)重要。而市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性，對(duì)于后續(xù)的化債工作，也帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。

值得關(guān)注的是，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組在降杠桿、贏得喘息時(shí)間時(shí)，企業(yè)最終能否“復(fù)活”還要依靠銷售回款，恢復(fù)自我“造血”的能力。

新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對(duì) 趙琳