“希望有新的政策出臺，市場預期持續(xù)向好，房子能夠盡快賣出。”這是目前楊振（化名）最期待的事情。北京“認房不認貸”新政落地后，楊振將手中的房子掛出，希望置換一套學區(qū)房。
9月1日，北京官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策，因為是全面落地，超過市場預期。短時間內(nèi)，北京新房、二手房成交量大幅上漲。如今，距離新政落地已經(jīng)近40天，北京樓市成交如何？多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月，北京樓市成交量沖高后有所回落，但較8月仍然升溫明顯；10月以來，市場較為平穩(wěn)。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計
新京報制圖/許英劍
新政下交易激增
中指研究院根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月，北京新建商品住宅網(wǎng)簽5891套，環(huán)比增長42.9%；二手住宅成交14262套，環(huán)比增長30.1%。
網(wǎng)簽存在滯后性。根據(jù)北京鏈家研究院調(diào)研，在更為前瞻的三方約實際簽約方面，9月，北京二手房實際交易潛在增長幅度超四成，相關(guān)增長可能體現(xiàn)在10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。
新政超預期落地！北京“認房不認貸”新政在前期使樓市升溫明顯，尤其是新房市場，在政策出臺后的當晚，不少開發(fā)商喊出“不打烊”的口號，一些購房者選擇深夜簽約。新政后的首個周末，北京不少售樓處看房人數(shù)量暴增，新房、二手房成交量也增長明顯。
據(jù)中原地產(chǎn)市場調(diào)研估算，9月2日-9月8日，北京新建住宅成交3500套，超過前一個月的成交量；二手房成交5000套，超過之前的半個月。
北京鏈家研究院院長高原表示，北京住房市場以改善性需求為主體，存在較為明確的置換鏈條，“認房不認貸”政策主要利好新市民及改善客群。
成交量沖高回落
值得關(guān)注的是，北京9月份的成交也主要集中在前半個月，在沖高后開始回落。據(jù)中原地產(chǎn)市場調(diào)研估算，9月16日-9月17日，北京二手房分別成交600套和800套，相較前一周均有所減少。
麥田研究院相關(guān)分析師表示，新政后的首個周末，北京二手房成交量迅速走高。首個周末快速釋放的成交多是在政策落地前已多方比選、意向房源基本鎖定的客戶，政策寬松落地刺激其立刻出手買房。隨著前期高意向客戶陸續(xù)成交，之后幾周的成交量和高峰相比有所下降，但市場熱度和8月同期相比仍有明顯提高。
在業(yè)主預期方面，新政落地后，業(yè)主預期經(jīng)歷了一個先升后降的過程。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政后的首個周末，調(diào)價房源中漲價房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后，漲價房源占比又下滑到17%，回到和8月份相當?shù)乃?。隨著市場反應逐漸清晰，業(yè)主預期逐步回歸理性。
在剛剛過去的中秋、國慶“雙節(jié)”，北京樓市的表現(xiàn)也較為平穩(wěn)。根據(jù)北京鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”期間交易規(guī)模同比下行約六成，與預期相符。從高頻數(shù)據(jù)視角來看，9月29日至10月3日出行高峰期，平均交易規(guī)模低于正常工作日水平，自10月4日起，隨著出行人群的逐漸回流，交易規(guī)模逐漸回暖，至6日已達到正常周末水平。
高原表示，由于一線城市中旅游人群與潛在購房群體高度重疊，這一現(xiàn)象使得近年來長假地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)往往較為平淡。隨著潛在購房群體的逐漸回流，疊加多重利好因素持續(xù)釋放，預計后續(xù)市場將延續(xù)9月態(tài)勢，呈現(xiàn)溫和回暖態(tài)勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“雙節(jié)”假期，樓市對于各種新政依然處于消化過程中，市場相比9月份的政策后窗口期井噴需求已經(jīng)出現(xiàn)了退熱現(xiàn)象，整體市場再次進入博弈。
購房需求仍在
目前，北京已執(zhí)行“認房不認貸”，此前觀望的購房需求逐漸入市、成交沖高回落，但是在利好政策下，剛需以及換房需求仍在，不過受制于客觀因素，處于觀望階段。
一位房企人士表示，目前，北京二套房首付比例最高達80%，公積金還是“認房又認貸”，這阻礙了一部分人入市。
同時，很多城市首套房首付比已降至20%，北京首套房首付比例仍為35%-40%，如果購置二手房，首付比例更高，這對于新市民來說壓力較大。
在8月底網(wǎng)傳北京要出臺新政時，計劃“上車”的劉琪（化名）就開始看房了?！拔覀兪莿傂?，之前覺得買房壓力大，但是孩子要上學了，必須要買房?！眲㈢髡f，其目標也很明確，就是買學區(qū)房，圈定的學區(qū)里，目標樓盤就是有限的幾個，也有看到特別合適的，但學位被占，所以放棄了。
隨著“認房不認貸”新政落地，劉琪可選擇的房源也增多。而北京鏈家中介費的下調(diào)更促使劉琪下定買房的決心，“之前覺得中介費太高了，鏈家中介費新政策出來后，我很是開心?！?/p>
但是，對于劉琪來說，首付的壓力仍然很大，“到年底，我們才能存夠首付款。所以買房這個事情不著急，但是必須得去做。”劉琪如是說。
此外，9月，掛牌量也有明顯增高，而隨著成交量的回落，部分購房人預期下降，市場“賣一買一”人群也受到影響。
市場希望新的政策落地。劉琪說，“希望首付比例能夠降下來?！倍谥辟u房置換的楊振看來，無論什么利好政策，都希望盡快出臺，能將手中的房子盡快賣出去。
降首付、降利率加點等仍有空間
在“雙節(jié)”前，市場曾傳聞北京將有新政策落地，但是并沒有出現(xiàn)。
北京還有哪些政策調(diào)整空間？對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，廣州繼“認房不認貸”之后調(diào)整限購區(qū)域，釋放了積極信號。從短期來看，北京限購政策也存在優(yōu)化空間和預期，但政策調(diào)整力度仍取決于市場恢復程度。參照廣州部分郊區(qū)取消限購的做法，未來北京有望按照因區(qū)施策原則，或結(jié)合人口、人才政策去優(yōu)化限購政策，如取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制等。同時，降低首付比例、降低房貸利率加點數(shù)、調(diào)整普宅認定標準亦有一定空間。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也認為，接下來政策破冰的機會點會從調(diào)低利率加點開始，現(xiàn)在各大商業(yè)銀行都有房貸發(fā)放的指標，經(jīng)營壓力大，加點可能松一松。同時，普宅標準也有機會調(diào)整，從而使得“剛需省契稅，改善降首付”。最后，限價的尺度可能還會繼續(xù)寬松，給市場一點信心。
“對于北京等一線城市來說，當下‘認房不認貸’主要影響的是剛改家庭，因為大部分剛改家庭需要賣一買一。整體來看，這部分家庭在短期消化后，后續(xù)如果沒有郊區(qū)限購松綁、首套房貸利率降低等政策出臺，市場可能在10月后繼續(xù)調(diào)整?！睆埓髠ト缡钦f。
新京報2023年10月10日產(chǎn)經(jīng)周刊《樓市新政40天》。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 薛京寧
