北京住房公積金首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也調(diào)整了。

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中明確了首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。即借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人，下同）在北京市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策?！锻ㄖ纷?023年11月1日起施行。

此次北京調(diào)整公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從認(rèn)房、認(rèn)貸變?yōu)檎J(rèn)房、認(rèn)公積金貸款、不認(rèn)商業(yè)貸款記錄，將給購(gòu)房者帶來(lái)哪些影響？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次新政將惠及在北京無(wú)房但此前有過(guò)有住房商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭，新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類購(gòu)房者公積金貸款額度的同時(shí)，也會(huì)降低他們的貸款成本。

認(rèn)房不認(rèn)商貸

根據(jù)《通知》，借款申請(qǐng)人在北京市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。即“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。

在二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的；或在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房的或全國(guó)范圍內(nèi)已使用過(guò)2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

另外，值得關(guān)注的是，北京市公積金貸款政策要求借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)不能有未還清的公積金貸款。對(duì)于借款人離婚不滿1年且未再婚的，申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，無(wú)論是否有貸款記錄或有無(wú)住房，均認(rèn)定為二套。

北京上一次的住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定調(diào)整是在2018年，關(guān)鍵詞是“認(rèn)房、認(rèn)貸”?！胺俊睘榻杩钌暾?qǐng)人在京名下住房，“貸”指在央行征信系統(tǒng)中全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄，包括商業(yè)性住房貸款記錄、住房公積金個(gè)人住房貸款記錄。在北京有房或者全國(guó)范圍內(nèi)有貸款，都會(huì)被認(rèn)定為二套。

如今，北京公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，意味著只認(rèn)本地有房、認(rèn)全國(guó)公積金貸款記錄，而不認(rèn)商業(yè)貸款記錄了。

此次北京公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，也是此前商業(yè)貸款首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的補(bǔ)充。

此前的9月1日，北京調(diào)整了個(gè)人住房商業(yè)貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在北京市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

但是，在執(zhí)行過(guò)程中，公積金貸款仍然按照此前的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月1日，北京商業(yè)貸款開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但公積金一直執(zhí)行老標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致很多購(gòu)房者混合貸款難度很大。近期，上海等城市公積金貸款的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相繼調(diào)整，市場(chǎng)對(duì)北京微調(diào)政策也有預(yù)期和需求。

對(duì)于此次北京公積金新政，北京鏈家研究院分析師冷會(huì)認(rèn)為，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中選擇公積金或公積金組合貸款的購(gòu)房者不在少數(shù)。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京二手住房交易中有近4成采用公積金或公積金組合貸款方式付款。

冷會(huì)進(jìn)一步分析，此次北京公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，是對(duì)9月份商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的有效補(bǔ)充，將惠及本市無(wú)房但有商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭。新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類購(gòu)房者公積金貸款額度的同時(shí)，也會(huì)降低他們的貸款成本，其對(duì)市場(chǎng)的積極意義不亞于商業(yè)貸款的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無(wú)房且未使用過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購(gòu)房者置業(yè)成本，減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒。

60萬(wàn)貸款“商轉(zhuǎn)公”總利息降16萬(wàn)元

隨著北京公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，部分購(gòu)房人將直接感受到購(gòu)房成本的下調(diào)。

目前北京公積金貸款政策是，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬(wàn)元。如果是東城、西城戶籍家庭，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)之外的首套住房，貸款最高額度還可以上浮20萬(wàn)元，也就是140萬(wàn)元；如果是城六區(qū)家庭，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)之外的首套住房，貸款最高額度可以上浮10萬(wàn)元，也就是130萬(wàn)元。

在首付比例方面，購(gòu)買(mǎi)首套普通住房首付款比例不低于35%，首套非普通住房首付款比例不低于40%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的首套住房，首付比例不低于30%。購(gòu)買(mǎi)普通住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)二套非普通住房首付比例不低于80%。為體現(xiàn)對(duì)低收入家庭的政策支持，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的首付比例不低于20%。

在公積金貸款利率方面，首套房貸利率為3.1%，二套房貸為3.575%。

北京公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，將給購(gòu)房人帶來(lái)哪些直接利好？

冷會(huì)表示，以貸款60萬(wàn)元、25年還清（等額本息）為例做一個(gè)付款方式的橫向?qū)Ρ龋耗壳肮e金個(gè)人住房貸款首套貸款利率為3.1%，相應(yīng)的月供為2876.57元，利息總額為26.3萬(wàn)元；公積金二套貸款利率為3.575%，月供為3027.93元，利息總額為30.84萬(wàn)元；個(gè)人住房商業(yè)性貸款首套利率為4.75%（LPR+55個(gè)基點(diǎn)），相應(yīng)的月供為3420.7元，利息總額為42.62萬(wàn)元。新標(biāo)準(zhǔn)施行后，從商貸首套轉(zhuǎn)換為公積金首套每月可節(jié)省544元，總利息可節(jié)省16.32萬(wàn)元，從公積金二套轉(zhuǎn)換為首套每月可節(jié)省151元，總利息可節(jié)省4.54萬(wàn)元。

冷會(huì)繼續(xù)舉例稱，某職工要購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)為400萬(wàn)元的房屋，此前憑借商貸首套資格可以貸款260萬(wàn)元，25年等額本息還款，月供為14823.05元/月，利息總額為184.69萬(wàn)元。新標(biāo)準(zhǔn)施行后，其可以采用首套公積金組合貸款方式付款，假設(shè)公積金部分可貸120萬(wàn)元，商貸部分貸140萬(wàn)元，25年等額本息還款，月供為13734.79元/月，利息總額為152.04萬(wàn)元。從純商貸到公積金組合貸月供減少1088元，可節(jié)省總利息32.65萬(wàn)元，購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)和總購(gòu)房成本都將有明顯下降。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對(duì) 劉軍