6月18日，上海市首批集中供地競價第一日落幕。當天，38宗地塊成交，總成交價為482.7億元。其中，13宗涉宅地塊總成交價為399.6億元，剩余25宗地塊為征收安置房用地或租賃住房用地。
值得一提的是，13宗涉宅地塊全部采用掛牌方式出讓，其中，4宗宅地位于上海市區(qū)主城區(qū)，5宗宅地位于臨港新片區(qū)，還有4宗地塊屬于城中村舊改地塊。
業(yè)內人士評價稱，由于按照新的土地出讓規(guī)則，在控制溢價率、控制地價房價的基礎上，上海此次集中供地更加凸顯公平、透明，同時也使得土地市場得以降溫。
保利百億進大寧，大華錯失楊浦“寶地”
當日下午出讓的主城區(qū)4宗宅地格外受到關注。按照上海土拍新規(guī)則，由于有效申請人數未達到6人，所以4宗主城區(qū)地塊采用的掛牌方式出讓。其中，位于普陀區(qū)和徐匯區(qū)的宅地報名有效人數不足3人。
在主城區(qū)4宗地塊中，靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊最受關注，該地塊是上海市中心稀缺的宅地，也是上海近年來較熱的板塊大寧板塊的優(yōu)質地塊，距離上海人民廣場約8公里，占據“地利”。
經過一次書面報價，保利以總價105.13億元競得靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊，樓面價51707元/平方米，溢價率8.39%。
上海中原地產資深分析師盧文曦告訴新京報記者：“雖然大寧靈石社區(qū)地塊總價超過百億元，但是從溢價率和樓面價來看，后續(xù)是存在盈利空間的，而且大寧地區(qū)近年來熱度提升，隨著金茂府、靜安府等項目熱銷之后，該地區(qū)已經發(fā)展較為成熟。”
事實上，早在2014年初，金茂就曾經以101億元奪得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅地塊，樓面價達到47609元/平方米，溢價率111.5%，由于“面粉價格超過面包”且大寧板塊彼時尚未成熟，金茂府首期開盤時還曾經面臨盈利困境。
時隔7年，保利此時以8.39%進駐大寧板塊，可謂占據“天時”。據鏈家APP顯示，金茂所開發(fā)的金茂府二手房房價已經高達16萬元/平方米以上。
除了保利百億拿地之外，大華地產報價高反而錯失楊浦區(qū)宅地也成為今日看點。
楊浦區(qū)定海社區(qū)B3-1地塊為本場土拍體量較小的純住宅地塊，吸引了大華、上海楊浦城市建設投資有限公司（簡稱“楊浦城投”）和金隅3家房企參與現場競價。
根據上海土拍新規(guī)，即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。
上述楊浦區(qū)地塊在觸發(fā)中止價之后，進入一次書面報價環(huán)節(jié)。三家企業(yè)中，楊浦城投報價最接近平均價，成功以14.025億元將該地塊收入囊中，溢價率約9.21%，樓面價約6.4萬元/平方米，而大華僅比楊浦城投出價高出10萬元，與城區(qū)純宅地失之交臂。
此外，主城區(qū)的另外2宗宅地，普陀區(qū)萬里社區(qū)地塊由京東+卓越聯合體以底價約99.1億元拿下，出讓面積約14.79萬平方米，或將成為京東在上海的新總部。而徐匯區(qū)黃浦江地塊由依托復星的豫園股份以51.71億元拿下，出讓面積約3.91萬平方米。
上海首日供地背后：凸顯公平、溢價率低
在土拍新規(guī)則的指導下，上海首次集中供地更加有序和公平。
從主城區(qū)的4宗地塊來看，參與競拍的房企并不多，并沒有像其他熱點城市那樣出現激烈拼殺的場面。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“參與競拍的房企不多，和總價較高也是有關系的。對于此類地塊來說，實際上動輒近100億元的拿地成本，房企肯定會有壓力。尤其是在‘三道紅線’下，房企更需要從債務安全的角度去拿地，所以參與競拍的企業(yè)會比較少?！?/p>
更值得關注的是，此次上海土拍打破了價高者得的游戲規(guī)則，即舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價，一次書面報價以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。
“這樣做使得房企的報價更為理性，或者說盲目報高價的意義就削弱了。從各地塊的競價情況看，房企拿地也更為理性，這和房企競拍的數量相對少也有關系，有助于減少房企盲目加價或不理性拿地的動作。”嚴躍進分析稱。
“這樣操作也體現出更加公平，各類房企都會有競爭機會，并不是某龍頭房企一家獨大的局面，同時也會提高房企參與競拍的積極性。不僅如此，更為重要的是有效控制了溢價率，重磅地塊的溢價率也控制在10%以內。”盧文曦表示。
此外，此次上海集中土拍更加公開透明，且嚴禁圍標、馬甲等行為。這次保利最為積極，參與競拍12宗地塊，是本次參拍地塊最多的房企。此外，碧桂園、金地、中建八局各參拍9宗地塊；建發(fā)、大華各參拍8宗地塊，招商蛇口參拍7宗地塊，雅居樂、越秀、五礦等新面孔也首次出現。
而常常活躍在上海土地市場的中海、萬科、華潤、融創(chuàng)并未露面。業(yè)內人士猜測，中海、萬科、華潤或因為此前的“圍標”事件而被出局。
在寸土寸金的上海，很多房企沒有一擲千金的實力，所以主城區(qū)的爭奪并不激烈。在接下來的供地中，隨著郊區(qū)地塊的陸續(xù)登場，上海土拍的“好戲”還在后頭。根據此前土拍預告，其余6宗掛牌出讓的地塊將于6月21日9時30分出讓，而采用競價招標的12宗地塊將在6月22日至6月25日集中出讓。
新京報記者 徐倩 饒舒瑋
編輯 武新 校對 劉越
