中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師束端總結(jié)稱：“回顧2021年上海各批次集中供地，第一批次土拍熱度高漲，多數(shù)宅地觸發(fā)一次報(bào)價(jià)，拿地需要‘拼手速’；第二批次受調(diào)控影響回歸理性，‘隨機(jī)值’補(bǔ)丁及時(shí)開(kāi)啟；第三批次土拍延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)?！?/p>

上海第三批集中供地共成交27宗地塊，總成交金額約470億。圖片來(lái)源/IC photo

招商蛇口連奪三地，積極擴(kuò)儲(chǔ)

在上海第三批集中供地中，招商蛇口成為拿地大戶，其獨(dú)自或者以聯(lián)合體形式拿下3宗地塊，共涉資105.91億元，拿地金額及數(shù)量均位居榜首，成為上海此次土拍的一大看點(diǎn)。

12月1日，招商蛇口先是以45.29億元競(jìng)得浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)（高橋新市鎮(zhèn)北社區(qū)Y00-0402單元）E01-06地塊，成交樓面地價(jià)35684元/平方米，溢價(jià)率9.39%，也成為本次土拍中溢價(jià)率最高的地塊。據(jù)悉，該地塊位于浦東新區(qū)森蘭板塊，此前供應(yīng)較少，由于具有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和定位于高端國(guó)際社區(qū)，板塊熱度始終較高，此次，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)設(shè)為70300元/平方米。

12月2日，招商蛇口又馬不停蹄在一天內(nèi)連下兩城。招商蛇口先是與南山控股阻成聯(lián)合體拿下嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0101單元06A-01A、07A-02A地塊，該地塊出讓面積4.9萬(wàn)平方米，成交價(jià)即起始價(jià)27.05億元，樓面價(jià)24000元/平方米。隨后，招商蛇口又聯(lián)合象嶼地產(chǎn)、海鴻投資通過(guò)一次性報(bào)價(jià)程序，以33.57億元競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋蟠龍路西側(cè)45-06地塊，最終溢價(jià)率9.08%，樓面價(jià)37086元/平方米。該地塊出讓面積3.88萬(wàn)平方米，容積率2.33，用途為住宅，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為60000元/平方米。

不僅如此，在今年上海的三批次土拍中，招商蛇口無(wú)一缺席：在第一批中參與奉賢、青浦、浦東新區(qū)、嘉定、寶山、閔行地塊的競(jìng)拍，攬獲浦東新區(qū)曹路中心鎮(zhèn)1宗地塊；第二批與路勁和象嶼組成聯(lián)合體，對(duì)戰(zhàn)華發(fā)，拿下青浦區(qū)西虹橋地塊，截至目前，招商蛇口已經(jīng)在上海今年三批土拍中合計(jì)拿下5宗地塊。

招商蛇口在上海土拍中強(qiáng)勢(shì)出手也反映出其對(duì)于規(guī)模的渴求。今年1-11月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2575.06億元，同比增加19.1%。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，招商蛇口拿地金額為718億元，排名第8位。

按照前10個(gè)月銷售流量的排位，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，招商蛇口已經(jīng)進(jìn)入前十陣營(yíng)，位列第10位。招商蛇口管理層曾在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上曾經(jīng)表態(tài)：“在規(guī)模排名上，希望公司一定要穩(wěn)定在前10強(qiáng)，排名能夠逐步地提升，目標(biāo)是維持每年雙數(shù)增長(zhǎng)的速度?！?/p>

央企、國(guó)企扮演“托底”角色

除了招商蛇口外，大名城也連續(xù)在上海拿下兩宗地塊。其中，大名城和陜建地產(chǎn)聯(lián)合體以底價(jià)拿下自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)FXG1-0001單元E01A街坊E01A-05地塊。大名城深耕臨港新片區(qū)，附近有大名城映園、大名城映薈以及大名城的商業(yè)，形成了聯(lián)合開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)。此外，大名城還獨(dú)自以13.51億元拿下青浦區(qū)重固鎮(zhèn)地塊。

而除此之外，上海此次土拍出讓的其余地塊多數(shù)由上海本地房企囊括。其中，上海本地國(guó)企浦東發(fā)展以底價(jià)25.09億元拿下浦東新區(qū)川沙地塊；上海金橋連續(xù)拿下自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)3宗地塊。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“央企、國(guó)企拿地比例仍然較高，這個(gè)特征依然明顯，這和當(dāng)下市場(chǎng)狀況息息相關(guān)，目前，民營(yíng)企業(yè)的資金鏈還是比較緊張，拿地資金不足，而央企國(guó)企擁有資金實(shí)力?！?/p>

“從參拍企業(yè)上本次土拍吸引了超43家房企。企業(yè)構(gòu)成上以央國(guó)企為主流，國(guó)企、央企不論在融資成本還是融資渠道方面都更有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，也有大名城、路勁等持續(xù)深耕型民企代表，依托項(xiàng)目銷售回款在窗口期補(bǔ)倉(cāng)，實(shí)現(xiàn)‘拿地-銷售-回款-再拿地’的正向自我循環(huán)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師束端表示。

底價(jià)成交地塊仍占超六成

相比于第二批土拍的冷淡，上海第三批集中供地有所回溫。

“從第三批供地的結(jié)果來(lái)看，供應(yīng)量較為充分，沒(méi)有中止地塊，也沒(méi)有流拍地塊，說(shuō)明房企對(duì)于上海市場(chǎng)的信心還是比較充足的；同時(shí)，也有部分地塊觸發(fā)一次性報(bào)價(jià)，說(shuō)明部分地塊的競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈；另外，上海給予房企的利潤(rùn)空間相對(duì)較足，成交樓面價(jià)大約是房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的50%，這對(duì)于房企來(lái)講是較為友好的?！北R文曦分析稱。

束端分析稱，在行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境下，上海第三批次集中供地的土地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向“五大新城”傾斜，“房地聯(lián)動(dòng)”鎖定價(jià)格有助于滿足住房剛性需求，“土拍模范生”姿態(tài)盡顯。從市場(chǎng)熱度來(lái)看，因利潤(rùn)空間有一定保障，逾三成地塊溢價(jià)成交，成交溢價(jià)率為8%-9%。

雖然有所回溫，但是相比于此前上海土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，此次土拍仍然處于降溫中，15宗地塊底價(jià)成交，占到63%的比例。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“這也說(shuō)明從市場(chǎng)來(lái)看，確實(shí)冷靜了很多，不過(guò)不能說(shuō)是冷清，因?yàn)榧扔械耐恋剡€是交易成功，沒(méi)有出現(xiàn)流拍的情況。從熱度上看，至少哄搶的現(xiàn)象少了，溢價(jià)率低了。反過(guò)來(lái)看，近期拿地的房企總體上還是獲得了性價(jià)比較高的土地?！?/p>

另外，上海土拍通過(guò)對(duì)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的設(shè)定，也提前鎖定了樓市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)此，束端表示：“從價(jià)格體系上通過(guò)‘房地聯(lián)動(dòng)’對(duì)上海新房?jī)r(jià)格進(jìn)行了整體錨定，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年一二手房市場(chǎng)將平穩(wěn)運(yùn)行。”

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶