12月23日，在提請全國人大常委會審議的《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營性建設用地被允許出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。對此，很多業(yè)內(nèi)人士認為，政策一旦落地意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價，對房地產(chǎn)市場的影響不可小覷，但不意味著小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正機會，農(nóng)村居住用地不在修正范圍內(nèi)。
入市：降低門檻，不用“國有化”也可公開出讓
在此次《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》修正案草案中，刪去了現(xiàn)行土地管理法“關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定。對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
同時，為了銜接《土地管理法》修改，掃清集體經(jīng)營性建設用地入市的法律障礙。在現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法，關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定中，新增加了一句“法律另有規(guī)定的除外”。
而在目前，集體經(jīng)營性建設用地入市是要通過征地等方式，進行土地“國有化”才可以進行公開出讓。草案一旦獲得通過，未來，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地將實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。而建立同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的入市制度也是我國集體經(jīng)營性建設用地入市改革的目標。
“過去，地方政府占據(jù)了過多的土地收益，而農(nóng)民與農(nóng)村集體的土地收益較低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置是農(nóng)村改革的一大步，賦予了農(nóng)民和農(nóng)村集體的更多權(quán)益。
“對集體經(jīng)營性建設用地入市的約束解除后，此類土地的交易活躍度勢必增強?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，可以理解成政策放寬，即降低了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的入市門檻。實際上在2018年年初，全國國土資源工作會議就提出，將改變政府作為居住用地唯一供應者。當時討論的內(nèi)容集中在新增的供給者會是誰？最終焦點轉(zhuǎn)向了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村委會。所以這次修正案草案和年初全國國土資源工作會議的內(nèi)容是有關(guān)聯(lián)的，這也是中國用地制度的變革和創(chuàng)新。
試點：北京至少10個集體用地租賃房獲批
集體經(jīng)營性建設用地入市并非首次落地，多年前就已有試點，2015年2月,北京大興等33縣(市、區(qū))被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設用地入市的試點地區(qū)。2016年1月,北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權(quán),這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營性建設用地。
據(jù)國務院12月23日提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議的關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點情況的總結(jié)報告顯示，改革試點以來，33個試點縣(市、區(qū))已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝；集體經(jīng)營性建設用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元。
上述報告對試點成果給予了肯定，認為其將集體經(jīng)營性建設用地納入國有建設用地市場進行公開交易，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)土地平等入市、公平競爭。同時增加農(nóng)民土地財產(chǎn)收入、增強農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障能力等。
由于集體經(jīng)營性建設用地入市被嚴格限制在非住宅用地領(lǐng)域，從試點來看，僅有租賃用房適用。由此作為集體建設用地建設租賃住房試點城市，北京已經(jīng)確定了39個集體土地租賃住房項目，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。
今年以來，北京至少已有10個集體用地建設租賃房項目獲批。甚至在融資方面獲得大力支持，5月9日，北京公布首批四家銀行關(guān)于集體土地建設租賃住房貸款的融資方案。貸款期限最長可達25-30年并可靈活還款，貸款金額最高可達項目總投資的80%。四家銀行未來5年提供的融資總額度超過2200億元。
影響： 提高租賃房供應、穩(wěn)房價
修正案草案提到集體經(jīng)營性建設用地可以“出讓”和“出租”，但沒有明確是否需要通過公開的土地市場進行，而且交易對象包括單位和個人。這或許暗示著未來集體經(jīng)營性建設用地有兩種交易模式：一是通過有形的農(nóng)村土地和產(chǎn)權(quán)交易市場，進而出讓和出租。二是通過各類合同簽訂及非公開等方式，直接轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)給其他交易者。
無論哪種模式，嚴躍進認為，都有助于增強集體經(jīng)營性建設用地交易的靈活性，將為租賃市場提供更為充足的用地。實際上當前很多城市租賃市場的用地面臨壓力，如果想在2020年形成相對完善的租賃市場，那么集體建設用地必須進行改革。這將有利于擴大租賃用地來源。
嚴躍進認為，由于這種直接出讓的方式使得征地的成本和環(huán)節(jié)減少，降低了土地的基準價格，通過進入租賃房市場，進而抑制房價上漲的態(tài)勢，對沖高房價。
此外，草案落地后，對城中村和城邊村的影響更大，尤其是一二線城市和部分三四線城市，城市供地市場將打開，會對工業(yè)用地、旅游用地等產(chǎn)生影響。對此，嚴躍進提醒房地產(chǎn)企業(yè)積極籌劃策略，研究在各個城市拿地的新趨勢。
不過，另有業(yè)內(nèi)人士認為，這對于鄉(xiāng)村振興是一大利好，勢必促使熱錢流入農(nóng)村建設用地市場，助力城鎮(zhèn)化。
釋疑：小產(chǎn)權(quán)房沒有轉(zhuǎn)正機會
對于此次《土地管理法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》的修正，被很人誤認為小產(chǎn)權(quán)房有了轉(zhuǎn)正的機會。事實上，目前農(nóng)村集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經(jīng)營性用地。此次可直接入市的集體建設經(jīng)營性用地與宅基地、農(nóng)村公益性公共設施用地的概念完全不同。
嚴躍進進一步解釋稱：其實，草案關(guān)鍵點是“經(jīng)營性用途”。農(nóng)村建設用地主要包括經(jīng)營性用途、居住類用途、公益類用途。換而言之，這次改革的建設用地，只是其中的一部分，即經(jīng)營性用途。沒有涉及包括宅基地、小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的居住類用途，因此其和此次草案沒有關(guān)系。農(nóng)村還有農(nóng)業(yè)用地、耕地、林地等，這些既不屬于經(jīng)營性用地，也不屬于建設用地，和此次草案更沒有關(guān)系。 另外，修正案草案明確提到工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，這一提法可以擴展為公有用途、狹義上的商業(yè)用途、辦公用途等，即便有的小產(chǎn)權(quán)存在出租經(jīng)營的概念，但其本身違法，所以不會有轉(zhuǎn)正的機會。
有業(yè)內(nèi)人士認為，因為集體經(jīng)營性用地入市不涉及農(nóng)村宅基地，不能解決商品房用地不足的問題，也不會對住宅市場產(chǎn)生沖擊。張大偉稱，目前，住宅類土地國有化仍是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，而且5-10年內(nèi)不會變。
新京報記者 袁秀麗 校對 范錦春
