房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)整，曾經(jīng)被房企們引以為傲的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在正被部分企業(yè)舍棄。

近日，格力地產(chǎn)公布了新的重組方案，取消了定向增發(fā)，改為出售三地項(xiàng)目置入珠海免稅集團(tuán)股權(quán)。格力地產(chǎn)表示，調(diào)整基于公司逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量。

不只是格力地產(chǎn)，今年上半年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)也宣布剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的中小上市房企退出或收縮地產(chǎn)主業(yè)，這既是市值管理使然，也是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展方向。

3家上市房企相繼宣布剝離開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)

四年重組之路“一波三折”，在經(jīng)歷了兩次暫停后，格力地產(chǎn)的重組有了新的進(jìn)展，不過(guò)也發(fā)生了重大的變化。

7月7日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，擬對(duì)原重組方案進(jìn)行重大調(diào)整，其調(diào)整方向是，不再進(jìn)行定增募集資金，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)不低于51%股權(quán)。

對(duì)于方案調(diào)整原因，格力地產(chǎn)表示，鑒于原重組方案推進(jìn)時(shí)間較長(zhǎng)，公司所處內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，董事會(huì)同意公司申請(qǐng)撤回原重組方案申請(qǐng)文件，并對(duì)重組方案進(jìn)行重大調(diào)整。

雖然在“大本營(yíng)”珠海的地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有出現(xiàn)在此次出售的名單上，但是從格力地產(chǎn)的表述來(lái)看，會(huì)逐步退出開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，格力地產(chǎn)不是今年第一家提出要?jiǎng)冸x開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

6月23日，美的置業(yè)公告稱(chēng)，將對(duì)房開(kāi)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，擬剝離開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)至控股股東，專(zhuān)注于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。

對(duì)于業(yè)務(wù)重組的原因，美的置業(yè)稱(chēng)，盡管集團(tuán)2023年度維持健康的財(cái)務(wù)比率，并設(shè)法滿(mǎn)足“三道紅線”的要求，仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持其房開(kāi)業(yè)務(wù)。把房開(kāi)業(yè)務(wù)從本集團(tuán)剝離將可減少該集團(tuán)的負(fù)債和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，并為股東提供變現(xiàn)其在本公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與本公司股份相關(guān)的房開(kāi)業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。

美的置業(yè)進(jìn)一步稱(chēng)，將重資產(chǎn)的房開(kāi)業(yè)務(wù)剝離將不可避免地縮減集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的規(guī)模，但將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式使保留集團(tuán)能夠利用其在房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)率（與房開(kāi)業(yè)務(wù)相比），并減少其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)敞口。

再早前的4月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱(chēng)，擬將公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。

根據(jù)公告，華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、租賃，通過(guò)本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。交易完成之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

行業(yè)調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)管理等促使房企徹底轉(zhuǎn)型

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)連續(xù)劇烈下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，上市房企背負(fù)較大經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為20834.7億元，同比下降41.6%。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1029.6億元，較上年下降33.2%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為259.5億元，較上年下降46.9%；TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為113.8億元，較上年下降52.8%；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為61.4億元，同比下降45.7%。

雖然新政利好之下，五六月份樓市有所起伏，但是整體來(lái)看，上半年的房地產(chǎn)仍在持續(xù)地深度調(diào)整。

而在房企償債方面，三季度仍有償債高峰。據(jù)中指研究院，截至2024年6月末，2024年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為3168.4億元，其中信用債占比71.7%，海外債占比28.3%；一年內(nèi)到期余額為7205.4億，其中信用債占比69.8%，海外債占比30.2%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。三季度為仍為償債高峰，7月、8月單月到期余額超700億。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，商品房市場(chǎng)快速下行，特別是中小型上市房企，規(guī)模萎縮的態(tài)勢(shì)更加明顯。新房市場(chǎng)分化加劇，小的上市公司在品牌度、行業(yè)地位上的劣勢(shì)非常明顯，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)下處于下風(fēng)，對(duì)保持規(guī)模更加不利，一方面因?yàn)殇N(xiāo)售下滑對(duì)后續(xù)交付造成一定難度，另一方面消費(fèi)者認(rèn)可度也降低。因此，會(huì)有越來(lái)越多的中小上市房企退出或收縮地產(chǎn)主業(yè)，這既是市值管理使然，也是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展方向。

剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)哪些影響？劉水表示，業(yè)務(wù)方面“去重取輕”，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離轉(zhuǎn)讓，甩掉重資產(chǎn)包袱，能夠聚焦資源、聚焦精力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，財(cái)務(wù)方面“輕裝上陣”，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離轉(zhuǎn)讓，其對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)及負(fù)債也同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)芙档推髽I(yè)的杠桿率及負(fù)債水平，減輕償債壓力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，助力穿越周期。

“從上市平臺(tái)剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不再受地產(chǎn)拖累，財(cái)務(wù)報(bào)表可能會(huì)更好看?！痹阽R鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉看來(lái)，不過(guò)從集團(tuán)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目還在，資產(chǎn)還在，負(fù)債仍在，整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債狀況并沒(méi)有改變，還是要想法設(shè)法把這些問(wèn)題解決掉。

張宏偉進(jìn)一步說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)拼的一定不是規(guī)模，是在細(xì)分市場(chǎng)的能力，以及在區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)可度。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否還有機(jī)會(huì)？張宏偉表示，未來(lái)仍有機(jī)會(huì)，但不是所有人的機(jī)會(huì)，城鎮(zhèn)化還沒(méi)結(jié)束，未來(lái)即便結(jié)束，城市更新也是一個(gè)體量比較大的工作。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利