作為最老牌的房企之一，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

4月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“華遠(yuǎn)地產(chǎn)”）發(fā)布關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告。公告顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“華遠(yuǎn)集團(tuán)”）。

根據(jù)公告，華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃，通過(guò)本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。交易完成之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

作為曾經(jīng)的地產(chǎn)開發(fā)佼佼者，華遠(yuǎn)地產(chǎn)早已走下規(guī)模神壇，如今剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，深耕運(yùn)營(yíng)與管理賽道，能否實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型？

曾有“南萬(wàn)科、北華遠(yuǎn)”，如今華遠(yuǎn)地產(chǎn)退出牌桌

業(yè)內(nèi)曾流傳著“南萬(wàn)科、北華遠(yuǎn)”的說(shuō)法。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)是老牌的地產(chǎn)房企，公司控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)為北京市西城區(qū)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，自1983年創(chuàng)建“華遠(yuǎn)”品牌，距今已有四十余年的歷史，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一。

在本世紀(jì)初，華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾風(fēng)光無(wú)兩，銷售額達(dá)到48億元，彼時(shí)的萬(wàn)科銷售額在30億元左右。但是隨著時(shí)代的發(fā)展，地產(chǎn)格局發(fā)生翻天覆地變化，雖然歷經(jīng)二次創(chuàng)業(yè)、A股上市，但是華遠(yuǎn)地產(chǎn)日漸落寞。2021年，萬(wàn)科銷售超過(guò)6000億元時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售簽約額僅為百億元規(guī)模。2022年、2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售額進(jìn)一步下滑至67.52億元、63.22億元。

如今，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東，這意味著其將退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱，本次交易符合華遠(yuǎn)集團(tuán)“十四五”期間圍繞“智慧美好生活綜合服務(wù)商”愿景加快進(jìn)行戰(zhàn)略布局的整體方向，有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力，維護(hù)投資者利益。

對(duì)于華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及發(fā)展階段特征要求房企要向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量階段，增量建設(shè)規(guī)模有限，存量資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)有更大發(fā)展空間。房企要構(gòu)建新發(fā)展模式，需發(fā)力轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如代建、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)管理服務(wù)、交易服務(wù)等。

剝離開發(fā)業(yè)務(wù)背后：連續(xù)三年虧損、償債能力下降

華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)背后，除了自身轉(zhuǎn)型發(fā)展需要外，也跟其業(yè)績(jī)不振有很大關(guān)系。

中國(guó)管理科學(xué)學(xué)會(huì)城鎮(zhèn)化管理專委會(huì)秘書長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長(zhǎng)陳云峰表示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)是北京市西城區(qū)的老牌國(guó)企，在房地產(chǎn)開發(fā)方面做了很多項(xiàng)目，但是2023年虧損超過(guò)15億元。像華遠(yuǎn)地產(chǎn)這樣規(guī)模的區(qū)屬國(guó)企，在經(jīng)歷了一輪嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控之后，將開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給控股公司，自己專門致力于以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的業(yè)務(wù)是明智之舉。

財(cái)務(wù)指標(biāo)上，2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入159.9億元，同比增長(zhǎng)46.34%，但是歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-15.37億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-15.55億元，雖然虧損幅度減少，但是連續(xù)三年虧損。

在股東收益上，2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)基本每股收益-0.778元，連續(xù)三年為負(fù)值。

負(fù)債指標(biāo)方面，2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的流動(dòng)比率為0.99，速動(dòng)比率為0.25，均遠(yuǎn)低于正常水平；資產(chǎn)負(fù)債率為88.55%，高于2022年的85.89%。

在現(xiàn)金流方面，2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下降95.84%，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下降197.87%，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-28.3億元。

在規(guī)模上，早在2018年上半年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)提出了“規(guī)模與效益并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，并重新明確了未來(lái)幾年的銷售目標(biāo)：2018年華遠(yuǎn)地產(chǎn)目標(biāo)銷售額為120億元，而未來(lái)3-5年，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)500億元銷售規(guī)模。

但是2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)操盤和并表項(xiàng)目完成銷售簽約額為63.22億元，同比下降6.4%；完成銷售簽約面積56.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.4%；完成銷售回款71.17億元，同比下降16.7%。

總體來(lái)看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)傳統(tǒng)的開發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不再，且虧損、償債能力下降、現(xiàn)金流承壓等，也為其帶來(lái)更多發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，地產(chǎn)開發(fā)不賺錢了，影響上市公司財(cái)務(wù)表現(xiàn)，但劃歸到集團(tuán)，卻是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；把其他運(yùn)營(yíng)類毛利高的業(yè)務(wù)裝進(jìn)上市公司，有利于股價(jià)表現(xiàn)。

劉水認(rèn)為，對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這次業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，構(gòu)建新發(fā)展模式，將是涅槃重生，對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展將產(chǎn)生重大影響。其一，業(yè)務(wù)方面“去重取輕”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓剝離給華遠(yuǎn)集團(tuán)，甩掉重資產(chǎn)包袱，保留及發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如代建、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，能夠聚焦資源、聚焦精力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為服務(wù)型公司。其二，財(cái)務(wù)方面“輕裝上陣”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離轉(zhuǎn)讓，其對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)及負(fù)債也同時(shí)轉(zhuǎn)讓，能降低華遠(yuǎn)地產(chǎn)的杠桿率及負(fù)債水平，減輕償債壓力，緩解流動(dòng)性壓力。

算小賬過(guò)小日子，華遠(yuǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路是難是易？

聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，意味著未來(lái)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)將以資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)為主。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)2023年年報(bào)中稱，報(bào)告期內(nèi)，公司在城市更新、項(xiàng)目代建、商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)、提供增值服務(wù)等領(lǐng)域大力開拓，積極打造公司新的核心競(jìng)爭(zhēng)力，逐步形成了“代建、代運(yùn)營(yíng)、代銷、城市更新、咨詢服務(wù)”五類發(fā)展模式。

值得關(guān)注的是，2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的159.9億元營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)開發(fā)仍貢獻(xiàn)了大頭，為155.6億元，酒店產(chǎn)品、租賃產(chǎn)品的收入僅有2.6億元、1.4億元。

如果剝離開發(fā)業(yè)務(wù)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的規(guī)模勢(shì)必將大大萎縮，其轉(zhuǎn)型之路是否好走？

陳云峰稱，“華遠(yuǎn)地產(chǎn)在過(guò)去幾十年的開發(fā)中有很多資產(chǎn)，不再做開發(fā)，而是做運(yùn)營(yíng)，當(dāng)起房東來(lái)，那以后的‘小日子’反倒會(huì)很滋潤(rùn)?！?/p>

當(dāng)然，轉(zhuǎn)型就會(huì)存在挑戰(zhàn)。陳云峰進(jìn)一步表示，相比原來(lái)的大開發(fā)，運(yùn)營(yíng)是算小賬過(guò)小日子?！暗侨A遠(yuǎn)地產(chǎn)積累的資產(chǎn)并不少，比如長(zhǎng)沙海信廣場(chǎng)、京西大悅城（均為合作項(xiàng)目）等，都已經(jīng)熬過(guò)了養(yǎng)商期，現(xiàn)在如果集中精力做運(yùn)營(yíng)，正是到了成熟的時(shí)候，可以‘摘果子’了?！?/p>

“這種轉(zhuǎn)型還包括團(tuán)隊(duì)的重新組建，以及業(yè)務(wù)模型的對(duì)標(biāo)，我覺得這種轉(zhuǎn)型更適合現(xiàn)在的華遠(yuǎn)地產(chǎn)。”陳云峰如是說(shuō)。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍