自1月27日起，在廣州限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。這也意味著廣州取消了大戶型限購。此外，廣州還支持“賣一買一、租一買一”，有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市。
在業(yè)內(nèi)人士看來，廣州此舉是穩(wěn)定商品房市場(chǎng)、發(fā)力住房保障，構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)新體系。此次放開限購的舉措可能會(huì)在其他一線城市落地。
廣州進(jìn)一步優(yōu)化限購政策
1月27日，廣州市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2023年，廣州一手住宅成交中，120平方米以上面積段的中大戶型成交占比達(dá)到28%，同比提高4個(gè)百分點(diǎn)之多。與此同時(shí)，由于宏觀環(huán)境不穩(wěn)定，高凈值人群投資渠道匱乏，城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)因在資產(chǎn)保值方面有更強(qiáng)的確定性而受到追捧，從而成就了高端市場(chǎng)的亮眼表現(xiàn)。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州放寬限購符合預(yù)期，在一周前已經(jīng)有討論，說明政策醞釀已久，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體新形勢(shì)。此次針對(duì)120平方米以上進(jìn)行放松，說明鼓勵(lì)改善性住房消費(fèi)需求釋放，同時(shí)保障剛需盤政策環(huán)境穩(wěn)定和減少炒作。
《通知》還規(guī)定，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州在需求端減少限購區(qū)域內(nèi)的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市，也符合中心區(qū)改善性需求占比大的特征。以天河區(qū)為例，2023年天河區(qū)新房交易套均面積為130平方米/套。改善性需求為主導(dǎo)，加上供應(yīng)量明顯增長，導(dǎo)致目前天河供求比為1.75：1。此次松綁對(duì)戶型的限購政策，支持“賣一買一、租一買一”，有助于消化庫存的同時(shí)，推動(dòng)剛性和改善性住房需求的循環(huán)、新房和二手住房的循環(huán)、租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。
“《通知》著力于‘先立后破’‘穩(wěn)中求進(jìn)’‘穩(wěn)進(jìn)集合’的總基調(diào)，在穩(wěn)住商品房市場(chǎng)、避免大起大落的基礎(chǔ)上，著力于推進(jìn)住房供給側(cè)改革，構(gòu)建‘保障+市場(chǎng)’的住房供應(yīng)新體系?！崩钣罴稳缡钦f。
李宇嘉表示，《通知》明確，進(jìn)一步完善公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和政策體系。2024年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬戶。最終目的就是通過供需兩端調(diào)節(jié)，既滿足合理的改善性需求，促進(jìn)供給去化，也滿足工薪階層、新市民和人才群體的需求，以多層次供給匹配多層次需求，促進(jìn)供應(yīng)匹配需求，需求牽引供給，讓供求在高位平衡。
業(yè)內(nèi)：其他一線城市或跟進(jìn)優(yōu)化限購
值得關(guān)注的是，《通知》提到，商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。
由此可見，《通知》多措并舉，既提出健全市場(chǎng)和保障體系的有關(guān)措施，也涉及支持租賃市場(chǎng)發(fā)展、減少商服類項(xiàng)目交易限制等內(nèi)容。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州此次放松限購，和上一次優(yōu)化限購有區(qū)別。廣州上一次是從區(qū)域角度作出調(diào)整，即番禺、黃埔松綁限購。此次不僅在戶型上放松限購，還從物業(yè)類型上進(jìn)行了放松。
值得一提的是，1月26日，住建部房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)提出，“要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。
從目前來看，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控最新指示穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，是穩(wěn)定內(nèi)需和消費(fèi)基本盤的重要一環(huán)，也是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵之舉。
在政策效果預(yù)判上，李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)國家層面將繼續(xù)通過降低貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）來引導(dǎo)按揭利率下行，繼續(xù)降低房屋交易的稅費(fèi)成本，降低住房消費(fèi)的門檻；地方層面一攬子需求紓困政策的效果開始漸次顯現(xiàn)，促進(jìn)剛性和改善性需求釋放的效果將進(jìn)一步體現(xiàn)。
同時(shí)，李宇嘉表示，中央金融工作會(huì)議提出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。近期，住建與金融部門對(duì)房企融資的協(xié)調(diào)機(jī)制已經(jīng)作出部署，供給端的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于預(yù)期的沖擊（擔(dān)心期房交付風(fēng)險(xiǎn)）將開始消弭，預(yù)計(jì)廣州2024年商品房市場(chǎng)將進(jìn)入探底和企穩(wěn)的進(jìn)程中。
那么，隨著廣州放開大戶型限購政策，其他一線城市是否會(huì)效仿呢？對(duì)此，李宇嘉指出，1月26日，住建部在融資協(xié)調(diào)對(duì)接部署會(huì)上表態(tài)，“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。短期內(nèi)房地產(chǎn)下行的壓力依然存在。2024年伊始，這種下行的壓力并沒有明顯的改觀。當(dāng)?shù)胤秸浅Ｖ匾暥唐跇鞘蟹€(wěn)定的情況下，這種政策可能會(huì)在其他一線城市落地。
“廣州每次都是打頭陣，說明其他一線城市放松概率也將增大，或者說增強(qiáng)了大家對(duì)限購進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。
新京報(bào)記者 袁秀麗 張建
編輯 武新 校對(duì) 趙琳
