首個松綁限購政策的一線城市出現(xiàn)了。
9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱《通知》），提出了調(diào)整住房限購政策實施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年。其中最大的亮點是解除了外圍區(qū)域——黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。
在業(yè)內(nèi)人士看來，廣州成為年內(nèi)第一個放寬限購的一線城市，主要是因為外圍區(qū)域去庫存壓力大。而過去因長期過熱，以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策都不再適用，要退出了。
黃埔、番禺、花都和白云部分區(qū)域不再限購
廣州此次《通知》優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限。其中，將住房限購政策調(diào)整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。這也意味著解除了外圍區(qū)域——黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。
對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，住房增量供應(yīng)少、就業(yè)集中、需求大的中心區(qū)四區(qū)堅持原有的限購政策；通勤便利、新廣州人置業(yè)的次外圍區(qū)白云等靠近中心區(qū)且供應(yīng)較少的部分區(qū)域，也堅持了原有的限購政策；南沙盡管近年來房地產(chǎn)市場下行很快，去年銷售量下跌幅度非常大，庫存周期也長，但依然堅持限購，去房地產(chǎn)依賴，為產(chǎn)業(yè)和人才集聚創(chuàng)造條件。
“在新的形勢下，不管是供求關(guān)系、房地產(chǎn)前景和房價預(yù)期，還是買房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化。因此，過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制為特征的調(diào)控政策，都不再適用了，都要退出了?！崩钣罴稳绱朔Q。
此外，在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，廣州還針對核心區(qū)優(yōu)化了限購政策。簡單來講，就是本地家庭限購兩套，非本地的社保納稅減少至2年就可購買1套。其實是增加了在核心主城區(qū)6個區(qū)的購房群體的基數(shù)，有助于市場需求尤其是改善需求的釋放。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進則認(rèn)為，限購政策的放松本身就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后全國各地政策走向的一個重要趨勢。此前南京，武漢等一些城市都在全面放松限購政策，那么這次廣州開始放松，也就意味著限購政策從之前的三線城市放松進入到二線城市，現(xiàn)在開始進入到一線城市。廣州放松限購政策，信號意義非常強。四個一線城市是此輪政策放松的最核心的區(qū)域，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到開始出現(xiàn)限購放松政策，說明當(dāng)前政策放松的力度非常大。
另外，《通知》明確，大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開展規(guī)劃建設(shè)。
盤活二手房，增值稅免征期“5年改2年”
值得注意的是，《通知》還提出，將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
對于二手房增值稅免征期“5年改2年”，以及非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，李宇嘉認(rèn)為，這是在促進商品房流通和循環(huán)，更好地滿足新市民、年輕人、外來人口扎根廣州市的訴求。目前，各大城市住房需求轉(zhuǎn)向改善型需求，廣州市換房需求也比較突出，而與此同時，其外來人口規(guī)模大，數(shù)量超過1000萬，剛需規(guī)模也較大，呈現(xiàn)出剛需和改善齊頭并進的態(tài)勢。但近期廣州二手房掛牌量快速上升，交易周期明顯拉長，價格明顯下跌，也導(dǎo)致預(yù)期開始悲觀，反過來又導(dǎo)致市場下行。
“7-8月份，70城中廣州市的二手住房價格指數(shù)跌幅居前。增值稅免征期‘5年改2年’的目的，就是為了降低交易環(huán)節(jié)成本，促進‘賣一買一’的順暢，既滿足剛需、也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環(huán)?！崩钣罴稳缡欠Q。
張宏偉也認(rèn)為，這一做法是理順了二手置換交易環(huán)節(jié)，有助于降低置換改善需求的交易稅費成本，也有助于激活這類需求的入市。這個政策配合“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例降低等措施，成為一線城市、強二線城市激活改善需求的“政策利器”，預(yù)計后續(xù)更多的一二線城市會落地這個政策組合拳。
“廣州此次調(diào)整，是為了盤活二手房，降低二手房的交易成本?，F(xiàn)在二手房掛牌量比較多，很多人急于換房，交易成本降低，則有助于促進二手房交易的活躍?！眹?yán)躍進稱。
庫存壓力大，一線城市中廣州率先松綁限購
據(jù)李宇嘉介紹，從近兩年廣州房地產(chǎn)市場來看，2022年，廣州新房交易量同比下滑30%，新房住宅成交量同比下滑32%。今年，新房市場交易量連續(xù)5個月下跌，絕對交易水平降至去年11月以來的新低。與此同時，克而瑞統(tǒng)計的廣州新盤去化率顯示，8月份只有9%。
此外，另據(jù)合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月底新一輪政策發(fā)布以來的三周，廣州新房市場的成交量增長幅度分別為15%、6%、-6%。與此同時，中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，此輪新政之后，廣州的購房意愿、價格上漲預(yù)期均不及北京上海。
在這樣的市場環(huán)境下，李宇嘉認(rèn)為，迫切需要發(fā)布新的政策以提振市場情緒，避免預(yù)期惡化和市場下行形成負(fù)反饋循環(huán)，緩解過快下行的局面，防止其對舊改、投資、消費等基本面形成明顯拖累。而此次一攬子政策更意在托底、穩(wěn)定市場情緒，避免大幅下行，預(yù)計年內(nèi)剩余4個月，廣州商品房市場從持續(xù)過快下滑逐漸轉(zhuǎn)入探底企穩(wěn)的走勢。
張宏偉也認(rèn)為，廣州成為年內(nèi)第一個放寬購房條件的一線城市，主要是廣州的外圍區(qū)域去庫存壓力大，限購條件放寬是為了去庫存。相比較而言，四個一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量（已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房）達到45個月以上，而且?guī)齑嬷饕€是集中在增城、從化和花都、白云郊區(qū)，同時，南沙新區(qū)的壓力也比較大。此外，廣州優(yōu)化限購政策和二手房交易增值稅，有助于核心區(qū)的改善需求的激活和入市。只有核心區(qū)的樓市復(fù)蘇回暖，才能帶動廣州樓市需求向外圍的區(qū)縣外溢，上述幾個有較大去庫存壓力的區(qū)縣才有獲得企穩(wěn)發(fā)展的機會。
嚴(yán)躍進預(yù)測，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布以后，一線城市的市場積極活躍，但確實還需要進一步加碼，一線城市扮演樓市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊角色，帶領(lǐng)全國其他城市優(yōu)化預(yù)期、調(diào)整預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 薛京寧
