今年準備換房改善居住條件的李明（化名），不久前將其名下位于北京順義馬坡地區(qū)的一套房產(chǎn)出售，85平方米報價279萬元，有購房者愿意給到262萬元，但他并未同意。出乎意料的是，隨著時間的推移，有意向購買的人出價越來越較低。時至11月份，他最終以253萬元售出這套房產(chǎn)，而這一價格距離他的心理預期降了十幾萬。

這是近期金色時光順義區(qū)東興店的店長焦立平接觸的一個案例。實際上，目前類似的案例并非少數(shù)。

機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，北上廣深這四個一線城市的二手住宅成交量上漲明顯，不過，市場的一大特點在于，不少業(yè)主選擇降價賣房，“以價換量”的現(xiàn)象較為明顯。

據(jù)機構統(tǒng)計，11月份，北上廣深四個一線城市二手住宅成交量上漲明顯。資料圖片

北上廣二手房“以價換量”

“11月份成交的房子大多是‘以價換量’。我關注的一些房源最終成交的，降得多的可達七八十萬，少的也有二三十萬?！?焦立平如是說。

目前類似的案例并非少數(shù)。實際上，在“以價換量”背景下，與10月份相比，11月份北京二手房成交量有所回升。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京二手房網(wǎng)簽12545套，環(huán)比上漲17.8%，同比上漲16.7%。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，11月北京二手房成交節(jié)奏恢復常態(tài)，同比增長主要受低基數(shù)效應影響。

上海也不例外，賣方降價促進成交的特點較為明顯。上海中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅網(wǎng)簽超1.4萬套，環(huán)比上漲7.7%，不過，同比仍減少12.5%。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析，這有兩方面因素促成：一方面，11月沒有假期影響，市場交易節(jié)奏回歸常態(tài)，成交比10月份多實屬正常，但從絕對總量來看，仍然沒過1.5萬套的“及格線”，盡管有反彈，但仍處于疲軟格局；另一方面，11月上海二手住宅價格還處于下行狀態(tài)，中原二手房價格指數(shù)顯示，11月的價格指數(shù)環(huán)比下跌接近4%，有加速探底的趨勢。換而言之，成交量是“以價換量”換出來的，一些房源打折幅度甚至低于八折。在“一步到位”的價格推動下，買家也愿意入市。

值得一提的是，廣州11月二手房市場也頗為亮眼。11月份廣州二手住宅成交突破萬宗，創(chuàng)年內(nèi)第二高位。在業(yè)內(nèi)人士看來，相比于其他一線城市，廣州二手房成交量的上漲，其原因是政策利好以及“以價換量”因素的疊加影響。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，11月，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）10182宗，環(huán)比上漲8.8%，同比上漲83.7%。不過，價格方面，11月二手網(wǎng)簽均價為29221元/平方米，環(huán)比下降2.2%。

在分析11月廣州二手住宅成交特征時，廣州中原研究發(fā)展部認為，繼限購松綁、增值稅征免年限優(yōu)化等一系列組合拳后，11月政策在金融、土地等方面持續(xù)發(fā)力，有效修復了行業(yè)信心，增強客群的購房預期，因此，不少此前觀望的買家陸續(xù)入市看房。除此之外，業(yè)主讓利幅度大，市場“筍盤”涌現(xiàn)也促成買家出手。據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，樓盤平均價格下調(diào)幅度為2.50%。在“以價換成交”的吸引力下，不少買家開始陸續(xù)入市，從而帶動成交回升。加上臨近年末，為孩子明年入學作準備的學位需求明顯增多。

政策利好助深圳二手房市場“翹尾”

從北京和上海等城市來看，二手住宅成交量的提升更多體現(xiàn)出“以價換量”，尤其是改善需求通過“以價換量”的方式快速賣房，以獲得置換的資金。那么，深圳二手住宅成交量的提升，則更多與政策出臺有關。

時至11月，深圳利好政策再次重磅加碼。二套房首付4成及普宅標準調(diào)整的新政，給年底帶來“翹尾”行情，成為2023年樓市最后一波助力。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳二手住宅過戶成交3133套住宅，環(huán)比上漲13%。這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套。

除了過戶，更快反映市場行情的網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)也在穩(wěn)定上漲。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，11月深圳全市二手房網(wǎng)簽錄得量為4305套，環(huán)比漲幅與10月一致，也是16%。自8月開始，深圳二手房網(wǎng)簽量便進入了上漲區(qū)間，連續(xù)4個月上升。11月網(wǎng)簽量超過4300套，僅次于今年3月“小陽春”，年末“翹尾”行情明顯。

房價方面，11月深圳成交價環(huán)比跌幅維持在2%。樂有家成交數(shù)據(jù)顯示，當前房源成交價近八成低于指導價，指導價已經(jīng)成為絕大多數(shù)客群購房時的參考標準。值得一提的是，雖有新政加持市場，但深圳業(yè)主心態(tài)較為穩(wěn)定，未現(xiàn)“反價”“拋售”潮。樂有家網(wǎng)顯示，11月深圳全市掛牌價環(huán)比下跌0.9%，各片區(qū)掛牌均價僅有豪宅區(qū)域紅樹灣微漲0.3%，其余片區(qū)均為下跌或持平。

對此，樂有家營銷總裁賀玲表示，深圳新政有利于剛需、改善等不同自住需求輪動交易，更多購房者能享受到稅收優(yōu)惠政策，減少購房成本，降低買房門檻。

58安居客研究院院長張波表示，深圳二手住宅成交量的提升和普宅標準調(diào)整以及二套首付降低有直接關系。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，深圳在政策出臺后一周，市場熱度快速上行，同時推動成交量也有一定程度上揚，政策的作用力體現(xiàn)明顯，并且預計對12月深圳市場成交量提升還會起到重要推動作用。

部分業(yè)主選擇降價賣房

整體來看，11月份一線城市二手房市場均出現(xiàn)回暖行情。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，其原因之一在于，前期新房和二手房價格倒掛，導致新房受歡迎，二手房疲弱。而下半年以來，隨著二手房業(yè)主開始持續(xù)降價，新房價格倒掛優(yōu)勢削弱。此外，2022年開始，一些城市土地出讓回歸中心區(qū)，新房呈現(xiàn)大戶型、豪宅化，新房供給端對剛需、剛改需求的匹配性下降。而二手房在價格、面積、區(qū)域段分布更加均衡，梯度合理，剛好匹配剛需、改善等合理購房需求，因此，不少購房者進入二手房市場，使得二手住房更受市場歡迎。

李宇嘉同時指出，近期部分城市出臺的諸如限購松綁，增值稅免征期“5改2”的政策，以及為子女入學提前購房等因素，也促成了二手房市場年底呈現(xiàn)“翹尾”小高潮。

“10月份有‘十一’長假因素影響，少了7天成交量，如果再補上7天，其實11月份成交量與10月相差不多。因此，11月份市場基本延續(xù)了10月份以來的政策效應，在9月份集中放量后，開始回歸正常?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

值得一提的是，這次一線城市二手房市場的回暖，還有一大因素在于，不少業(yè)主選擇降價賣房，“以價換量”的特征較為明顯。李宇嘉分析指出，8-9月份“認房不認貸”、松綁限購等政策出臺，讓部分業(yè)主認為是出貨或換房的機會，而要在短期內(nèi)實現(xiàn)出貨、換房，就得降價，而且得降到低于市場價。

據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站消息，10月份，一線城市二手住宅環(huán)比由9月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%；二線城市二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與9月相同?！皬?0個大中城市來看，10月份一線城市二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，為9月份止跌反彈后再次明顯下跌，而且跌幅比二線、三線城市高出0.2-0.3個百分點，這意味著一線城市業(yè)主開啟了降價賣房。”李宇嘉稱。

12月二手房市場或延續(xù)“翹尾”行情

張波分析，總體來看，一線城市的市場韌性相對較強，政策對市場的提振效果也更為立竿見影，雖然當下還難言已經(jīng)走出低谷，但在全國層面的復蘇中，一線城市的“領頭羊”作用不可撼動，也是未來全國房地產(chǎn)逐步走向穩(wěn)定的重要基石。

“存量房市場足夠大，價格梯度合理，為剛需和改善循環(huán)創(chuàng)造出了條件。不過，如果房地產(chǎn)基本面未能好轉(zhuǎn)，容易出現(xiàn)短期回升又再次下滑的情況。此外，入學、降價帶動的需求具有短期性，低價盤消化完畢后，后續(xù)價格下跌有限，加上購買力的消耗，可能會導致供需兩端在低位盤整。”李宇嘉表示。

在此背景下，展望接下來一線城市二手房市場的走勢，李宇嘉表示，明年一季度，或呈現(xiàn)出季節(jié)性回升的局面，不過，還需要視政策、房價、新房供應等綜合因素來判斷。

張宏偉指出，預計12月份市場還會受年度業(yè)績沖刺等的因素助推，尤其是二手房中介機構可能會撮合更多的成交，因此，預計12月份二手房市場還會出現(xiàn)“翹尾”行情，畢竟一線城市的需求量還在，但后續(xù)市場能否延續(xù)，還有待于新一輪利好政策的出臺。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶