歷經(jīng)600多天，中國(guó)奧園終于走出債務(wù)泥潭，迎來(lái)脫困曙光。
11月29日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，境外重組方案順利在11月28日晚間如期召開(kāi)的計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議上獲得投票通過(guò)。
加之今年9月已完成全部境內(nèi)公開(kāi)債展期，中國(guó)奧園成為繼融創(chuàng)后，又一家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大中型房企，也是首家完成重組的粵系房企。
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)奧園債務(wù)重組成功只是過(guò)了一關(guān)，要想真正翻身實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型重生良性發(fā)展，未來(lái)還有漫長(zhǎng)的路要走，還得看房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)以及消費(fèi)信心的全面回暖。
奧園境外債務(wù)重組成功
繼融創(chuàng)“官宣”境外債務(wù)重組全面成功，備受關(guān)注的中國(guó)奧園境外債務(wù)重組也迎來(lái)決定性進(jìn)展。
11月29日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，境外重組方案順利在11月28日晚間如期召開(kāi)的計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議上獲得投票通過(guò)。中國(guó)奧園及Add Hero計(jì)劃分別以占有表決權(quán)金額79.11%及88.31%的出席債權(quán)人通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)或委派代表的方式投票贊成奧園重組方案。這也意味著備受關(guān)注的中國(guó)奧園境外債務(wù)重組完成最堅(jiān)實(shí)一步。
按照此次債權(quán)人投票通過(guò)的境外重組方案，中國(guó)奧園計(jì)劃發(fā)行新的融資工具對(duì)原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元的新債務(wù)工具、14億股普通股、1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。奧園境外重組方案完成后，將令中國(guó)奧園上市公司的凈資產(chǎn)顯著增加。其中，大股東郭梓文自愿出讓4億股股票，并以全部境外資產(chǎn)及部分境內(nèi)資產(chǎn)作為增信。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)奧園出爐的這份以“債轉(zhuǎn)股”形式來(lái)進(jìn)行境外債務(wù)重組的方案，最大的好處就是能夠“以時(shí)間換空間”。重組后，境外債務(wù)能穩(wěn)定下來(lái)，暫時(shí)不用劃撥資金來(lái)應(yīng)對(duì)境外清償壓力，而公司管理層也能集中精力保交付、保運(yùn)營(yíng)、保穩(wěn)定，從而度過(guò)困境、謀得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，可持續(xù)性回報(bào)股東和債權(quán)人利益。
某知名證券分析師表示，境外債重組牽涉因素多、化債程序復(fù)雜且周期普遍不會(huì)很短，在整個(gè)境外債重組各階段中，債權(quán)人主要看重的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本面、可持續(xù)性資產(chǎn)價(jià)值、大股東的下場(chǎng)支持、公司核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性，以及公司團(tuán)隊(duì)如何權(quán)衡各方利益、以何種方式態(tài)度解決問(wèn)題。
而中國(guó)奧園之所以能夠重組成功，其背后有著多重因素。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，一是利好政策頻出，對(duì)民營(yíng)房企紓困化險(xiǎn)提供有力支持；二是中國(guó)奧園重組方案兼具誠(chéng)意度和可行性，是基于公司及行業(yè)實(shí)際情況及客觀需求的、可操作的利益共贏最優(yōu)方案；三是大股東自愿出讓4億股股票，并以全部境外資產(chǎn)及部分境內(nèi)資產(chǎn)作為增信，是取信債權(quán)人的重要原因；四是核心團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定和沖勁，加之專(zhuān)業(yè)重組顧問(wèn)持續(xù)不斷努力溝通化債，得到債權(quán)人認(rèn)同；五是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保交樓、保兌付、保資產(chǎn)，增加了債權(quán)人對(duì)公司恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的信心。
“中國(guó)奧園的境外債務(wù)重組方案體現(xiàn)了解決債務(wù)問(wèn)題上的決心和誠(chéng)意。公司通過(guò)與債權(quán)人協(xié)商，提出了一個(gè)切實(shí)可行的重組方案，并最終獲得了絕大多數(shù)債權(quán)人的支持和同意，表明中國(guó)奧園在面對(duì)困難時(shí)不逃避、不放棄，積極尋求解決方案的態(tài)度和決心。” 中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，該境外債務(wù)重組方案為中國(guó)奧園下一步的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。通過(guò)重組方案，中國(guó)奧園將減輕債務(wù)壓力，獲得更多的資金支持，從而有更多的精力和資源投入公司的核心業(yè)務(wù)和發(fā)展中，這將有助于中國(guó)奧園提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
有望恢復(fù)增信融資
回顧中國(guó)奧園的發(fā)展不難發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)位居華南老牌“四小龍”之一的中國(guó)奧園，在地產(chǎn)領(lǐng)域也曾默默耕耘、穩(wěn)扎穩(wěn)打，甚至在21世紀(jì)初被稱為粵企穩(wěn)健派的代表。不過(guò)，自2015年起，與多數(shù)同行一樣，中國(guó)奧園從百億到千億，一路高歌猛進(jìn)。
2021年下半年，中國(guó)奧園現(xiàn)金流及償債力均遭到重創(chuàng)。2022年1月，中國(guó)奧園“官宣”無(wú)力償還到期美元債及利息，其股票也在當(dāng)年4月停牌。不過(guò)，中國(guó)奧園并未選擇“躺平”。早在爆雷初期，中國(guó)奧園大股東郭梓文就緊急召開(kāi)高層會(huì)議，明確“絕不躺平”的奮斗意識(shí)。
近兩年，中國(guó)奧園一直在債務(wù)重組、引戰(zhàn)合作、資產(chǎn)處置、交樓兌付、銷(xiāo)售回血的路上。今年年初，中國(guó)奧園引入山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司合作開(kāi)發(fā)廣東省珠海翠微舊村改造項(xiàng)目，4月迅速開(kāi)盤(pán)，至今銷(xiāo)售已超6億元。6月初，中國(guó)奧園與中國(guó)黃金集團(tuán)旗下混改公司中金國(guó)測(cè)投資有限公司在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就中國(guó)奧園在廣州“巨無(wú)霸”舊改項(xiàng)目展開(kāi)全面深入合作。7月18日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，出售奧園健康（現(xiàn)“星悅康旅”）29.9%股份的相關(guān)交易已經(jīng)完成。至此，南粵基金及星橋國(guó)際聯(lián)合成立的投資公司南粵星橋成為奧園健康單一大股東，中國(guó)奧園不再是奧園健康的控股股東，但繼續(xù)持股24.68%，變?yōu)閵W園健康第二大股東，加速盤(pán)活資產(chǎn)。而在項(xiàng)目端，多地項(xiàng)目引入代建合作。
另一方面，自出險(xiǎn)以來(lái)，中國(guó)奧園也在積極爭(zhēng)取地方政府和金融機(jī)構(gòu)的紓困支持，持續(xù)盤(pán)活資產(chǎn)保經(jīng)營(yíng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)奧園各區(qū)域公司已累計(jì)獲批政府專(zhuān)項(xiàng)紓困資金超10億元，其中絕大多數(shù)可用資金已經(jīng)撥付至項(xiàng)目公司使用，有效推動(dòng)“保交樓”。
在此背景下，今年以來(lái)，中國(guó)奧園加速?gòu)?fù)牌引戰(zhàn)重組步伐，好消息不斷。先是中國(guó)奧園存續(xù)的12只境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化公開(kāi)債務(wù)產(chǎn)品本息展期方案陸續(xù)獲得債權(quán)人支持，并順利于9月份完成整體展期，期限3年。
而7月份，中國(guó)奧園首次公告境外債重組方案，披露境外債務(wù)重組主要條款獲主要債權(quán)人小組代表支持，隨后與債權(quán)人小組成員簽訂重組支持協(xié)議。其間，中國(guó)奧園多次召開(kāi)溝通會(huì)議，積極推進(jìn)境外債務(wù)重組，其在8月宣布持有現(xiàn)有票據(jù)本金金額75.89%的債權(quán)人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議。其中，部分非ICA債權(quán)人（即只有上市公司的擔(dān)保）已簽署或同意重組支持協(xié)議。10月份，重組方案通過(guò)聆訊。11月份，重組方案在計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議上獲得債權(quán)人投票通過(guò)。這意味著中國(guó)奧園的境外債重組拿下了決定性一役。
此外，今年9月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，復(fù)牌成功以及境內(nèi)外債務(wù)重組的完成，標(biāo)志著中國(guó)奧園在資本市場(chǎng)的品牌信譽(yù)和征信得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等穩(wěn)步提升，更有助于保障奧園保交樓、保兌付、保穩(wěn)定重點(diǎn)工作，引領(lǐng)奧園實(shí)現(xiàn)規(guī)范運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。
值得一提的是，今年四季度以來(lái)，房企融資端利好政策力度持續(xù)加大，央行等八部門(mén)公開(kāi)發(fā)文支持民營(yíng)房企資金需求，“一視同仁”“三個(gè)有利于”和房企融資“白名單”更是為房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是為民營(yíng)企業(yè)注入“強(qiáng)心劑”。在此背景下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)中國(guó)奧園而言，如果融資和經(jīng)營(yíng)面能夠得以實(shí)質(zhì)性改善，那么，對(duì)信譽(yù)修復(fù)、轉(zhuǎn)型發(fā)展、市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)和行業(yè)恢復(fù)都將是極大的助力。
轉(zhuǎn)型“重生”仍是路漫漫
值得一提的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在本輪房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)中，有超50家上市房企先后啟動(dòng)債務(wù)重組。兩年多來(lái)，出險(xiǎn)房企化債進(jìn)程逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，房企之間的潛力與韌勁差異較大，其中，能夠順利完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企只是少數(shù)派。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，房企債務(wù)問(wèn)題的解決目前仍然很艱巨，原因是在樓市趨勢(shì)下行下，銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷，房企現(xiàn)金流回籠受限。盡管融資政策不斷松動(dòng)，但能夠落地的寬松政策力度有限，大部分民企房企在信用貸方面仍然困難重重。中國(guó)奧園境外債務(wù)重組成功，對(duì)于當(dāng)下海外債的解決以及債權(quán)方的預(yù)期來(lái)講有一些借鑒意義，問(wèn)題的解決在于雙方有誠(chéng)意的溝通，單方面要求房企按照債務(wù)約定還債的結(jié)果是雙輸，雙方做出一定的讓步，把共同損失降到最低，才能實(shí)現(xiàn)共贏的局面。
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，債務(wù)重組的完成，只是讓中國(guó)奧園肩膀上的擔(dān)子輕了一些，爭(zhēng)取到了喘息發(fā)展的大好機(jī)會(huì)，但這并不意味著不用還債了。對(duì)中國(guó)奧園而言，要真正重回經(jīng)營(yíng)正軌，核心還是要實(shí)現(xiàn)健康的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，將有限的資源用于保交樓、保民生、保經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，一步一腳印慢慢修復(fù)品牌。
“包括中國(guó)奧園在內(nèi)，債務(wù)重組成功只是過(guò)了一關(guān)，要想真正翻身實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型重生良性發(fā)展，還得看房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)以及消費(fèi)信心的全面回暖。而這一切還有待于時(shí)間的檢驗(yàn)。”業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。
新京報(bào)記者 張曉蘭
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶
