11月28日晚,證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中,在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面,證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施,主要包括恢復(fù)并購重組、恢復(fù)再融資、支持港股企業(yè)再融資以及發(fā)揮REITs和私募基金的作用。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來,證監(jiān)會5條措施的出臺,標志“第三支箭”正式落地。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水認為,此前,貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經(jīng)落地,此次支持房企股權(quán)融資“第三支箭”落地,表明“三箭齊發(fā)”支持房企融資。

調(diào)整優(yōu)化5條措施,涉及并購重組、再融資、REITs等

具體來看,在“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”方面,新政允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市,重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)。

劉水指出,允許重組上市,這將加快出險上市房企重組,加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險,加快房地產(chǎn)風(fēng)險出清。

在“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”方面,新政允許上市房企非公開方式再融資,引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。允許其他涉房上市公司再融資,要求再融資募集資金投向主業(yè)。

此外,在支持港股企業(yè)融資方面,與境內(nèi)A股政策保持一致,恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資;恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

“這表明監(jiān)管部門支持H股上市房企再融資,促進房企融資恢復(fù),緩解房企流動性緊張局面,防范房企風(fēng)險繼續(xù)擴大?!眲⑺f。

值得一提的是,REITs和私募基金也將發(fā)揮積極作用。在發(fā)揮REITs作用方面,新政推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行,努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴募資產(chǎn)。

在發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用方面,新政指出,要開展不動產(chǎn)私募投資基金試點,允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金,引入機構(gòu)資金,投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施,促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

證監(jiān)會5條措施“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”,內(nèi)容全面?!凹扔胁①徶亟M、上市房企再融資,還可以應(yīng)用REITs盤活存量資產(chǎn)、引入私募投資基金等,能夠多種方式支持房企融資?!眲⑺治稣f。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,此次股權(quán)融資方面涉及五項工具,尤其是在重組、再融資、私募這幾個領(lǐng)域影響最大,其對于當前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用。尤其是疊加此前的商業(yè)銀行信貸密集投放、民營房企發(fā)債給予擔(dān)保等,應(yīng)該說此類融資工作非常全面,有助于全面快速改善房企資金面。

“三支箭”齊發(fā),全面支持房企融資

關(guān)于“第三支箭”,此前已有信號。

在上周舉行的2022年金融街論壇年會現(xiàn)場,證監(jiān)會主席易會滿表示,要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn),支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃,繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求,支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資,支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

證監(jiān)會5條措施的出臺,意味著金融支持房地產(chǎn)的“第三支箭”正式射出。

嚴躍進分析稱,股權(quán)融資工作相比債券融資具有不增加負債規(guī)模、增強投資者對于房企投資的長期性等特點,且資金的用途方面更加廣泛和到位,甚至可以避免“房企債務(wù)兌付”的尷尬問題。這就要求各類房企用足此類政策,真正改善房企的資金狀況和現(xiàn)金流。此類工作做到位,也將為相關(guān)房企后續(xù)企業(yè)地位修復(fù)、投資者關(guān)系改善、銷售業(yè)績改善等帶來積極的作用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,信貸和債券,面對的融資主體、融資規(guī)模是有限的,而且在信貸投放、債券發(fā)行方面,需要開發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對房地產(chǎn)風(fēng)險的擔(dān)心,市場預(yù)期的謹慎,加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足,前面兩支箭發(fā)出的效果如何,業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂觀。資本市場融資啟動,多了一個很重要的渠道,連同“第一支箭”“第二支箭”一起,能夠形成資金利好的疊加效應(yīng),從而提振貸款金融機構(gòu)、債券承購人的積極性,提高這兩支箭發(fā)出的效果落地。

截至目前,“三支箭”已經(jīng)全部射出。何為“三支箭”?2018年,為化解民營企業(yè)、小微企業(yè)面臨的融資困難,央行會同有關(guān)部門,采取“三支箭”的政策組合,支持民營企業(yè)拓寬融資途徑,解決民營企業(yè)“缺水”難題。其中,“第一支箭”是民營企業(yè)信貸支持,“第二支箭”是民營企業(yè)債券融資支持工具,“第三支箭”是民營企業(yè)股權(quán)融資支持工具。

在“第一支箭”方面,央行已在年內(nèi)第二次降準。11月25日,央行發(fā)文,決定于2022年12月5日降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu))。此次下調(diào)后,金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率約為7.8%,降準共計釋放長期資金約5000億元。

值得關(guān)注的是,“第二支箭”也加速落地,6家房企已經(jīng)披露儲架式注冊發(fā)行,合計規(guī)模超千億元。

中國銀行間市場交易商協(xié)會稱,“第二支箭”延期并擴容政策實施后,中債增進公司增信民營房企發(fā)債工作納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進。截至目前,中債增進公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向,正在按照相關(guān)機制積極推進業(yè)務(wù)開展。

新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 賈寧