剛拿到購(gòu)房資格的張小姐決定在上海購(gòu)買人生的第一套房子。

參加了幾次新盤的認(rèn)籌，張小姐的處境有點(diǎn)“不尷不尬”，熱門新盤積分不夠，遠(yuǎn)郊盤距離上班地方遠(yuǎn)，二手房又面臨著“三價(jià)就低”政策下首付比例攀升的局面。

最近，張小姐有點(diǎn)著急，傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季到了，她擔(dān)心上海房?jī)r(jià)會(huì)有明顯的漲幅。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

那么，上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅為什么會(huì)躍居全國(guó)第一呢？上海房?jī)r(jià)在“金九銀十”會(huì)迎來(lái)上漲行情嗎？

今年8月，上海樓市迎來(lái)上漲行情，新建商品房成交量同比增長(zhǎng)22%。資料圖片

新房?jī)蓸O分化

張小姐是如今上海購(gòu)買新房群體的典型代表，即年輕夫妻家庭、積分不高、首付不高也不低。

對(duì)于張小姐來(lái)講，目標(biāo)售價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，戶型在90平方米左右，首付在200萬(wàn)元左右，可挑選新房的范圍還是比較大的。根據(jù)上海9月17日發(fā)布的第五批集中供應(yīng)新盤名單，可以選擇松江區(qū)、嘉定區(qū)、浦東新區(qū)非核心板塊、青浦區(qū)等，以五大新城為主。

上海本地的一名中介人員表示：“如果購(gòu)房人買的是新盤，主要拼的就是積分。如果積分高的話，比如在70分以上，就可以去拼‘紅盤’，搖號(hào)看運(yùn)氣。如果積分低的話，比如在60分以下，大概率就只能挑選不觸發(fā)積分制的項(xiàng)目，直接可以買到，但是地理位置、周邊配套等都會(huì)比‘紅盤’差。”

以張小姐的經(jīng)歷為例，她想在大虹橋板塊置業(yè)，參加了虹橋璀璨公館和蟠龍府的認(rèn)籌。虹橋璀璨公館售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右，而同一板塊內(nèi)同品質(zhì)的二手房?jī)r(jià)差在10%以上，比如北虹橋龍湖天璞二手房?jī)r(jià)格約為8萬(wàn)元/平方米。

“‘紅盤’指的是地段好、配套好的樓盤，新房受到指導(dǎo)價(jià)的約束，比周邊二手房?jī)r(jià)格要低，形成利差，這種買到就賺到，拼的就是積分。”上述上海中介人員如是說(shuō)。

張小姐的積分剛達(dá)到60分，而虹橋璀璨公館在第三批的入圍分為65.16分，也就是達(dá)到這個(gè)分?jǐn)?shù)才有資格參加搖號(hào)。

根據(jù)中介人員的推薦，張小姐也看了松江的新盤，比如中駿在松江大學(xué)城的項(xiàng)目，但是其無(wú)論從地段還是從交通等方面考慮，松江大學(xué)城板塊都要比大虹橋板塊遜色。

根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，從已經(jīng)公布的第四批樓盤認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，估計(jì)有1/3的樓盤觸發(fā)積分。從比例來(lái)看，相較前幾批有所下降。不過(guò)，浦東的幾個(gè)樓盤基本都觸發(fā)了積分。大部分樓盤的開盤去化率都達(dá)到了100%，說(shuō)明“打新”熱度并未消退。

“上海新房?jī)蓸O分化現(xiàn)象比較明顯，像‘紅盤’、一二手房倒掛明顯的項(xiàng)目熱度高，一般分布在市區(qū)或者五大新城核心板塊，單價(jià)高，總價(jià)也高，但是賣得好，去化率100%；而不觸發(fā)積分制的樓盤，大多數(shù)是純剛需樓盤，單價(jià)和總價(jià)都較低，部分去化不太理想，需要中介去帶客戶，一般分布在青浦區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)偏遠(yuǎn)的地方，還有臨港新區(qū)、奉賢區(qū)等?！鄙鲜錾虾Ｖ薪槿藛T說(shuō)。

“補(bǔ)漲”行情明顯

“上海新房房?jī)r(jià)受到指導(dǎo)價(jià)的約束還是比較穩(wěn)定的，之所以環(huán)比漲幅居全國(guó)第一，有補(bǔ)漲的因素。今年上半年，上海受到疫情的影響，交易是冰凍的，所以上半年積壓的購(gòu)房需求在下半年存在集中入市的情況。一方面，‘賣小買大’的置換需求登場(chǎng)，另一方面，改善樓盤供應(yīng)量上來(lái)，兩個(gè)因素疊加便推高了房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦如是說(shuō)。

據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增長(zhǎng)22%；成交金額702億元，同比增長(zhǎng)31%；套均總價(jià)701萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7%；成交均價(jià)61607元/平方米，同比增長(zhǎng)11%。

整體來(lái)看，今年前8個(gè)月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17%；成交金額3983億元，同比下降2%；套均總價(jià)743萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)18%；成交均價(jià)65018元/平方米，同比增長(zhǎng)17%。

不過(guò)，盧文曦分析稱：“這種上漲的行情不一定會(huì)持續(xù)，因?yàn)殡S著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，比如剛需樓盤供應(yīng)量增多，成交量占比上升的話，月度的成交均價(jià)也會(huì)隨之產(chǎn)生變化。從整體成交量來(lái)看，上海樓市還是處于降溫趨勢(shì)中的?！?/div>

而從第五批集中供應(yīng)的樓盤來(lái)看，將有32個(gè)樓盤、合計(jì)9093套房源入市，共約100.1萬(wàn)平方米。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“相比之前，上海第五批入市項(xiàng)目明顯減少。但是，今年供應(yīng)批次的頻率更高，若按照一月一批的速度，后續(xù)還會(huì)有第七批甚至第八批樓盤入市，全年總供應(yīng)量仍會(huì)超過(guò)去年，但市區(qū)供應(yīng)樓盤明顯減少?！?/div>

“這兩年，上海的置換需求得以釋放，高端盤、總價(jià)千萬(wàn)元以上的改善盤銷量都在上升，換手率也在增多，而‘上車盤’則相反，反映出剛需買房動(dòng)力不足。”熟悉上海樓市的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

對(duì)于接下來(lái)上海是否可以迎來(lái)“金九銀十”的行情，楊雨蕾表示：“今年8月，第四批集中供應(yīng)的樓盤入市，目前已經(jīng)有一半樓盤開啟認(rèn)購(gòu)，開盤時(shí)間將集中在9月，預(yù)計(jì)9月新房成交量將繼續(xù)增長(zhǎng)，屆時(shí)有望迎來(lái)‘金九銀十’?！?/div>

“9月、10月，隨著新房供應(yīng)量上升，成交量也會(huì)上漲，估計(jì)新房沖刺100萬(wàn)平方米的成交量是可以達(dá)到的。不過(guò)，畢竟現(xiàn)在是在調(diào)整的周期中，上海要走獨(dú)立行情還面臨壓力，市場(chǎng)預(yù)期不能太高。”盧文曦表示，近期，市場(chǎng)僅靠幾個(gè)區(qū)在支撐總量，因此有不確定性。而且從第五批公布的樓盤可以看出供應(yīng)量在縮小，所以后續(xù)市場(chǎng)或重新回歸平淡。

“三價(jià)就低”執(zhí)行放松促成交

在新房市場(chǎng)“補(bǔ)漲”的同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)的成交量也在上漲。

據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海二手房成交近2萬(wàn)套，和7月不相上下；成交量同比增長(zhǎng)11%，是自去年初以來(lái)同比首次“轉(zhuǎn)正”。

楊雨蕾認(rèn)為，8月上海二手房的成交量基本能夠反映市場(chǎng)當(dāng)下真實(shí)的需求情況。究其原因，一是成交結(jié)構(gòu)中90平方米以上改善需求占比開始增加；二是從成交周期判斷，過(guò)去1-2個(gè)月的時(shí)間足以消化完畢之前積壓的需求。目前，市場(chǎng)依然有一定的韌性來(lái)迎接“金九銀十”。

值得一提的是，上海二手房成交量上漲的背后，也和近期上海二手房“三價(jià)就低”的政策在執(zhí)行中有所放松有關(guān)。

所謂“三價(jià)就低”，就是上海各銀行在審核二手房貸款額度時(shí)，要根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)，選擇最低的價(jià)格核定貸款額度。其中，合同網(wǎng)簽價(jià)為買賣雙方約定并在房管系統(tǒng)中體現(xiàn)的交易價(jià)格；銀行評(píng)估價(jià)是銀行自己對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)；交易中心涉稅評(píng)估價(jià)主要由房產(chǎn)交易中心自動(dòng)評(píng)估，多為網(wǎng)上合同價(jià)的5-7折，通常是“三價(jià)”中的最低價(jià)。

“比如，楊浦區(qū)‘老破小’的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在評(píng)估價(jià)可以到8折甚至8.5折，相比去年6折的情況，是有明顯提升的，這也意味著二手房可貸款額度的提升。首付比例的降低，也可以加快二手房的成交?！鄙虾钇謪^(qū)主營(yíng)二手房的中介人員如是說(shuō)。

“‘三價(jià)就低’對(duì)于二手房市場(chǎng)有很好的調(diào)節(jié)作用，影響也是立竿見影。從全市范圍來(lái)看，今年貸款政策的放松主要是針對(duì)剛需房源，評(píng)估和核驗(yàn)價(jià)格都是往上走的趨勢(shì)，而高端房源變動(dòng)不大，這也是對(duì)剛需購(gòu)房人的支持。”熟悉上海樓市的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

盧文曦預(yù)測(cè)稱：“在‘金九銀十’下，上海二手房的成交量可能與7月、8月接近，但也難以突破2萬(wàn)套的水平。”

“從成交周期來(lái)看，上海二手房成交周期從疫情后的60天縮短至20天左右。隨著老房出售、騰挪出‘房票’和資金，改善需求有望持續(xù)釋放。”楊雨蕾如是說(shuō)。

新京報(bào)記者 徐倩
編輯 武新 校對(duì) 劉軍

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