從2023年年初“小陽(yáng)春”下的“千人搖”，到下半年新房成交下行、二手房房?jī)r(jià)下滑，再到政策刺激下成交量回升，上海樓市在這一年呈現(xiàn)出“前熱后冷”的市場(chǎng)特征。
據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，上海新房市場(chǎng)共有十二批次房源集中供應(yīng)入市，總計(jì)集中供應(yīng)315個(gè)項(xiàng)目，集中供應(yīng)套數(shù)約8.64萬(wàn)套，供應(yīng)面積977.4萬(wàn)平方米。2023年，上海全市累計(jì)成交金額6050億元，同比下降7%，成交套數(shù)79742套，同比下降11%。
那么，如何看待這一年上海樓市的表現(xiàn)？2024年，上海樓市又將如何走？
上海新房、二手房冷熱不均
從量來(lái)看，據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上海住宅市場(chǎng)最終成交金額約6086億元，是僅次于2022年的新房成交大年。
由于成交金額受到單價(jià)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，所以，從成交面積這一指標(biāo)來(lái)看，據(jù)上海中原地產(chǎn)提供數(shù)據(jù)，2023年，上海新房住宅成交面積919萬(wàn)平方米，同比減少9.92%?！半m然同比有所減少，但是從歷史上來(lái)看，這一成交面積還是處于歷史的較高位。如果能超過(guò)千萬(wàn)平方米，就是交易大年的狀態(tài)，但超過(guò)900萬(wàn)平方米也說(shuō)明新房市場(chǎng)還是活躍的?！鄙虾５禺a(chǎn)資深分析師盧文曦表示。
從價(jià)格來(lái)看，上海新房成交均價(jià)還是保持了同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2023年，上海新房市場(chǎng)套均總價(jià)759萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4%；成交均價(jià)為68039元/平方米，同比增長(zhǎng)3%。
從2023年的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，“剛改”的成交量上升，純剛需項(xiàng)目成交量下降。據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，90-110平方米的占比增加較為顯著，達(dá)到60%，較2022年增加了9個(gè)百分點(diǎn)；70-90平方米的占比下降，占比至11%，較2022年減少了6個(gè)百分點(diǎn)；110-140平方米的占比下降至13%，同比減少了4個(gè)百分點(diǎn)。從總價(jià)段來(lái)看，400萬(wàn)-600萬(wàn)元的占比增加較為顯著，占比31%，較2022年增加了5個(gè)百分點(diǎn)；400萬(wàn)元以下的占比下降。
從觸發(fā)積分情況來(lái)看，上海新房市場(chǎng)“前熱后冷”的特征也較為明顯。2023年，上海全年共計(jì)78個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，其中，1-4批次觸發(fā)積分項(xiàng)目較多，平均認(rèn)購(gòu)率也比較高。
受去年年初“小陽(yáng)春”行情影響，上海2023年一批次新房最為火爆，25盤(pán)中共有15盤(pán)觸發(fā)積分，占比高達(dá)六成，同時(shí)該批次平均認(rèn)購(gòu)率遠(yuǎn)超200%，也是所有批次中表現(xiàn)最為亮眼的。后續(xù)市場(chǎng)熱度下行，大多數(shù)樓盤(pán)難以觸發(fā)積分。5-6批次恰逢五六月樓市淡季，市場(chǎng)遇冷明顯，平均認(rèn)購(gòu)率驟降，觸發(fā)積分項(xiàng)目數(shù)量也明顯減少。7-8批次憑借“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政利好，數(shù)據(jù)小幅回暖，平均認(rèn)購(gòu)率突破100%，觸發(fā)積分項(xiàng)目數(shù)量有所上漲。
盧文曦表示：“2023年上海新房市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于二手房表現(xiàn)，前熱后冷，在下半年‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等利好政策出來(lái)后，新房市場(chǎng)受到政策刺激更大，表現(xiàn)更為明顯?！?/p>
而從二手房市場(chǎng)來(lái)看，2023年上海二手房冷意比較明顯，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。據(jù)中指研究院顯示，2023年1-11月，上海二手住宅成交套數(shù)總計(jì)約15.44萬(wàn)套；價(jià)格方面，部分賣(mài)家因售房意愿迫切，房屋掛牌價(jià)格降幅較大，上海二手住宅價(jià)格整體繼續(xù)下調(diào)，11月環(huán)比下跌0.71%，跌幅較10月擴(kuò)大0.45個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示 ，11月，上海二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降1.5%，同比下降3.3%。
“2023年上海二手房成交量一個(gè)月平均1.5萬(wàn)套，剛剛過(guò)及格線，表現(xiàn)不太理想，也難以支撐價(jià)格，所以二手房?jī)r(jià)格是有明顯下行的，尤其是4、5月份二手房房?jī)r(jià)有加速下行的趨勢(shì)，9月份在政策刺激下，成交量有所上漲但持續(xù)時(shí)間并不長(zhǎng)，四季度價(jià)格也有明顯的下跌，市場(chǎng)情緒較弱?！北R文曦表示。
滬上“三劍客”：“招保萬(wàn)”新格局
據(jù)克而瑞上海發(fā)布，房企在上海全口徑銷售額排名前三位分別為招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科，分別對(duì)應(yīng)銷售額為645.57億元、554.84億元和315.09億元。
對(duì)比2022年的排序，除了招商蛇口仍然位居第一外，保利發(fā)展和萬(wàn)科都是2023年才實(shí)現(xiàn)“逆襲”。其中，保利發(fā)展從2022年的第六位前進(jìn)至第二名，銷售額為554.84億元。萬(wàn)科則從第十名上升到第三名，銷售額從2022年的210.25億元漲至315.09億元。而萬(wàn)科上一次在上海市場(chǎng)排名前三還是2020年。
招商蛇口在上海目前還是處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，無(wú)論從銷售額還是拿地金額上都遙遙領(lǐng)先。同時(shí)，招商蛇口和保利發(fā)展之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。2023年，在上海土地市場(chǎng)上，招商蛇口以176.91億元的權(quán)益拿地金額排名第三，且拿地?cái)?shù)量還是第一，共斬獲了6宗地塊；保利發(fā)展也以近百億的拿地金額拿下5塊地。
此外，銷售排行榜前五名除了“招保萬(wàn)”外，還包括華發(fā)股份、象嶼地產(chǎn)。而2022年排名前五名的房企分別為招商蛇口、仁恒置地、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)和華發(fā)股份。由此看出，仁恒置地、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)相比于2022年有所退步。
此外，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置地在蟄伏3年后復(fù)出在滬上拿地。從拿地宗數(shù)來(lái)看，招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地拿地最多，分別拿地6宗、5宗和5宗。從拿地金額來(lái)看，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)拿地金額最高，分別為244.4億元和240.2億元。由此可以看出，中海、華潤(rùn)置地未來(lái)也將參與到排行榜激烈的競(jìng)爭(zhēng)中。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年排在上海市場(chǎng)銷售前十的還有上海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)，銷售金額分別是281.29億元、225.95億元、208.21億元、197.29億元和184.22億元。
“2023年，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置地在此前的‘圍標(biāo)事件’后恢復(fù)了拿地資格，這三家企業(yè)的勢(shì)頭比較猛，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。未來(lái)，上海市場(chǎng)上，招商蛇口、華潤(rùn)置地、保利、中海這些房企的拿地投入將保持在第一梯隊(duì)，第二梯隊(duì)就是地方國(guó)企如華發(fā)、象嶼、建發(fā)等?！辩R鑒咨詢總監(jiān)張宏偉表示。
“招商蛇口、保利這兩家企業(yè)一直處于上海領(lǐng)先地位，拿地多，地塊也比較優(yōu)質(zhì)，去化壓力不大，都是熱盤(pán)，另外，華發(fā)也是后來(lái)居上的。從企業(yè)來(lái)看，在頭部的幾乎都是國(guó)企央企，類似綠城、龍湖等龍頭民營(yíng)房企目前勢(shì)頭還比較弱。”盧文曦表示：“招商、保利、萬(wàn)科的龍頭格局還是比較穩(wěn)定的，華潤(rùn)置地、中海等雖然補(bǔ)倉(cāng)意愿激烈，但是逆風(fēng)翻盤(pán)還是有些難度，也需要時(shí)間?！?/p>
業(yè)內(nèi)：上海今年或迎“修復(fù)性”行情
克而瑞研究中心認(rèn)為，根據(jù)上海土地出讓節(jié)奏和質(zhì)量，預(yù)計(jì)2024年的供應(yīng)量縮減20%，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，后續(xù)五大新城有望試點(diǎn)放松限購(gòu)，中小套型限制也有望松動(dòng)，以助力城市改善需求。
張宏偉預(yù)計(jì)：“2024年，預(yù)計(jì)在春節(jié)后的3、4月份還會(huì)有新一輪政策刺激，目前的政策刺激力度尚不夠。在受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響下，2024年上半年樓市還是會(huì)有波動(dòng)行情，到下半年逐漸趨于穩(wěn)定?！?/p>
“2024年樓市有一定的轉(zhuǎn)機(jī)，但是考慮到市場(chǎng)環(huán)境和情緒等預(yù)期并不高，預(yù)計(jì)上海樓市會(huì)處在持續(xù)的修復(fù)性行情中，不會(huì)有高漲，也不會(huì)比去年有較大差距?！北R文曦預(yù)計(jì)。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳
