3月份，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅再次位列全國(guó)第一，引發(fā)關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2024年3月份70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來看，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，依舊領(lǐng)漲全國(guó)；同比上漲4.3%，位居全國(guó)第二。

上海不僅是一線城市中新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比唯一上漲的城市，同時(shí)也是今年一季度兩次位居全國(guó)漲幅第一的城市。而把時(shí)間拉得更長(zhǎng)一些來看，上海新房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月環(huán)比上漲，同比則連漲65個(gè)月。

上海新房房?jī)r(jià)為何能夠持續(xù)上漲，背后有哪些原因？

高端新房集中供應(yīng)

新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)指數(shù)的波動(dòng)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，今年以來，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅與高端住宅扎堆入市息息相關(guān)。

今年3月2日，上海第三批集中供應(yīng)新房入市，總計(jì)供應(yīng)19個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)5216套房源，供應(yīng)面積約68萬(wàn)平方米。4月1日，上海第四批集中供應(yīng)新房入市，總計(jì)供應(yīng)25個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5536套房源，供應(yīng)面積約73.8萬(wàn)平方米。在這兩批次的集中供應(yīng)中，均價(jià)超過10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目各有6個(gè)，占比高達(dá)30%左右。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，受3月份供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，大戶型、高總價(jià)的房源成交量大幅上漲。從分環(huán)線的情況來看，內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交占比15%，較2月份增加了12個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)高端住宅的集中供應(yīng)吸引了大量購(gòu)房者。

例如，刷新了全國(guó)開盤記錄的“中?！ろ槻晾铩遍_盤總銷售額達(dá)196.53億元；僅認(rèn)購(gòu)金額就超過開發(fā)商拿地成本的上海陸家嘴濱江凱旋門，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到35億元；而均價(jià)16.8萬(wàn)元/平方米的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期認(rèn)籌比已經(jīng)超170%……

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出：“上海新房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比上漲0.5%，與3月份上海新房市場(chǎng)尤其是高端改善盤熱度高漲有關(guān)，如前述幾個(gè)項(xiàng)目等，從而拉動(dòng)全市新房銷售價(jià)格繼續(xù)走高?！?/p>

需求旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)勁

從更長(zhǎng)的時(shí)間段來看，事實(shí)上，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)已現(xiàn)連續(xù)22個(gè)月上漲，同比則連續(xù)上漲65個(gè)月。新房房?jī)r(jià)長(zhǎng)期堅(jiān)挺的背后，確實(shí)也與上海旺盛的需求和強(qiáng)勁的購(gòu)買力相關(guān)。

回顧2023年，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國(guó)第一；新房共成交14.1萬(wàn)套，僅次于成都位列全國(guó)第二。

不過，2023年上海新房房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出年初上揚(yáng)、年中回落、年末翹尾的特征，月度漲幅表現(xiàn)不一，總體來看，雖然是每個(gè)月都環(huán)比上漲，但是年中的漲幅比較小，比如，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海2023年7月、8月的新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%和0.1%，呈現(xiàn)出漲幅趨緩的態(tài)勢(shì)。但到了年末。在調(diào)整“認(rèn)房不認(rèn)貸”、普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好政策出臺(tái)后有一個(gè)“翹尾”的表現(xiàn)。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦解釋稱：“月度的表現(xiàn)也與產(chǎn)品入市結(jié)構(gòu)相關(guān)，比如細(xì)化面積段來看，144平方米以上面積段住宅產(chǎn)品的漲幅較高時(shí)，往往也會(huì)拉動(dòng)整體漲幅?！?/p>

除了月度表現(xiàn)不同外，上海新房項(xiàng)目之間也存在分化的特征。盧文曦表示：“上海新盤分化也比較明顯，統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的是均價(jià)，雖然有結(jié)構(gòu)上的技術(shù)調(diào)整，但是未能反映出一些郊區(qū)盤的實(shí)際情況，比如五大新城去化困難的一些新盤也有降價(jià)或者折扣的現(xiàn)象?！?/p>

此外，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策也起到了“削峰填谷”的作用。盧文曦表示：“上海對(duì)新房房?jī)r(jià)的管控是比較及時(shí)的，比如限價(jià)的措施避免了新房大幅度漲價(jià)，也避免了房?jī)r(jià)明顯下跌，總體使得房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)?！?/p>

偏愛新房，“打新熱”持續(xù)

從購(gòu)房者角度來看，上海推出不少位置優(yōu)越的新盤，加上產(chǎn)品質(zhì)量的迭代升級(jí)，贏得了購(gòu)房者的偏愛。

“我是賣了老房子，買的是浦東金橋的新盤。相對(duì)于老房子，新房在戶型、品質(zhì)上還是更勝一籌，而且還規(guī)劃了幼兒園、小學(xué)、初高中一體化的學(xué)區(qū)，這一點(diǎn)比較吸引我。我在2023年4月買的，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還沒有那么火爆，我買的這個(gè)新盤當(dāng)時(shí)沒有觸發(fā)積分制，所以買得相對(duì)容易?！币晃毁?gòu)買了浦東某新盤的購(gòu)房者告訴記者。

“核心地段的新房受到市場(chǎng)的追捧，一方面因?yàn)槲恢脙?yōu)勢(shì)，另一方面，價(jià)格倒掛也是一個(gè)重要原因，雖然目前上海新房、二手房的價(jià)差在變小，但是核心地段的新盤由于限價(jià)的原因，還是會(huì)低于周邊掛牌的二手房，例如去年5月份火熱的上海徐匯濱江板塊的云錦東方，就迎來了‘千人搖’、高社保積分、代持‘黃?！痊F(xiàn)象，背后就是‘買到就賺到’的邏輯，一、二手房?jī)r(jià)差在9萬(wàn)元/平方米左右。”滬上一資深中介告訴記者。

盧文曦向記者表示：“去年下半年至今，隨著市場(chǎng)調(diào)整，二手房降價(jià)明顯，一二手房?jī)r(jià)差逐漸縮小，‘打新’雖然沒之前那么熱，但是，地段、品質(zhì)好的新盤依然供不應(yīng)求?！?/p>

相比之下，二手房市場(chǎng)就顯遜色。去年，上海二手房月均成交量基本保持在1.4萬(wàn)套，雖然比前兩年下滑，但是保有一定的活躍度；今年1月份也有1.48萬(wàn)套，2月份受到春節(jié)影響下滑到0.68萬(wàn)套。盧文曦表示：“上海二手房市場(chǎng)趨冷感受還是非常明顯的，雖然保有一定的成交量，但是部分板塊二手房房?jī)r(jià)下跌明顯，特別是今年以來，二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出‘以價(jià)換量’的特征?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶