打新潮、積分制、學區(qū)房轉(zhuǎn)涼、二手房速凍……這些關鍵詞都成為2021年上海樓市的新特征。
2021年，上海新房和二手房走出了不同的曲線，熱冷分化明顯。在新房市場，上海推出“積分制”“集中推盤”等新措施，新房市場涌現(xiàn)“打新潮”和“高積分”的特征，新房成交量也同比2020年增長15%。不過，上海二手房市場因政策精準調(diào)控而由熱轉(zhuǎn)涼，成交量和成交均價雙雙呈現(xiàn)下探趨勢。
新房供應、成交雙雙增長
2021年，上海新房市場出現(xiàn)了許多新變化。在上海中原資深分析師盧文曦看來，2021年的上海新房市場出現(xiàn)“三新”，包括政策新、手段新、購買方式新。
從政策端來看，2021年上海首次實施“積分制”政策和“集中開盤”，在這兩個政策的疊加影響下，新房市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，并且涌現(xiàn)出了一批“網(wǎng)紅盤”和“搶購潮”。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海全年新房供應量達到800.5萬平方米，同比增長7%；成交1059萬平方米，同比增長15%。從月度來看，成交走勢呈現(xiàn)前低后高，下半年多數(shù)月份略低于去年同期。
來自上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月25日，去年上海新建商品住宅開盤面積達796.1萬平方米，供應量較2020年增加6.8%；同期，上海新建商品住宅成交1031.7萬平方米，比2020年全年增加10.7%，實現(xiàn)了供應、成交雙增長。
值得一提的是，在集中開盤之下，上海新盤推盤次數(shù)也持續(xù)走高。據(jù)東方公證處數(shù)據(jù)，2021年，上海共進行310次搖號開盤，相較2020年的206次，新盤推盤次數(shù)提升超50%，頻率大大提高。
受到“積分制”的影響，高積分的明星樓盤令人矚目。2021年最受關注的、令市場咋舌的明星樓盤當數(shù)位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、老西門附近的復興瓏御，售價約為13.6萬元/平方米，其積分的入圍線達到112.8分，有“滿分盤”的稱號。也就是說，要成為復興瓏御的入圍者，需要滿足上海戶口、已婚、無房戶、5年內(nèi)無購房記錄且繳納的社保年限均在18年又4個月以上、在手現(xiàn)金達到千萬元，這樣“高含金量”的門檻創(chuàng)造了“積分制”的年度最高峰。
除了復興瓏御這樣的內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺盤之外，上海新房市場受追捧的新盤呈現(xiàn)外延化趨勢。中指研究院分析指出，2021年，上海開盤意向認購數(shù)TOP10樓盤中，均價6萬元/平方米左右的樓盤占5席,也就是說，一、二手房價格倒掛區(qū)域、單價4.5萬元-6萬元/平方米的樓盤最受市場熱捧。
而這些受到熱捧的新盤多數(shù)分布在五大新城，也促使五大新城成為2021年成交的主力軍。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年成交面積TOP10樓盤中，上海五大新城占據(jù)6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉賢新城、南匯新城各1席。在成交價格方面，4萬元-4.5萬元/平方米的樓盤占比最大。
同時，新盤的去化率也有了很大提升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上海新盤開盤去化率高達80%，相較2020年的58%，提高了22個百分點。
對此，盧文曦表示，2021年上海新房市場熱度高主要受三方面影響，一是預期推動，在寬松貨幣政策下，不動產(chǎn)成為抗通脹的最理想媒介，上海房價也被看作是房價最有韌性的城市之一，且越是市中心的項目抗跌性越好；二是在新房限價政策下，一、二手房價格倒掛明顯，這也導致打新現(xiàn)象無法消除；三是人才引進，2021年上半年上海人才引進數(shù)量就與2020年全年持平，下半年還有五個新城特定落戶政策，隨著人口導入，市場需求也在增加。
二手房市場由熱轉(zhuǎn)涼
相比于新房市場供需兩旺的態(tài)勢，上海二手房市場在多重政策調(diào)控下由熱轉(zhuǎn)涼。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，上海二手住房成交25.4萬套，同比下降0.03%；成交網(wǎng)簽備案均價為37241元/平方米，環(huán)比下降1.0%，同比下降11.7%，參考均價67747元/平方米。
2020年1月-2021年11月上海二手住房成交走勢圖
圖片來源 中指研究院
“2021年二手房市場出現(xiàn)大量亂象，比如學區(qū)房價格飆升等。隨著價格快速上行形成一、二手房價格倒掛，反過來又對新房市場產(chǎn)生壓力。因此針對二手房市場的調(diào)控政策下半年接連出臺。”盧文曦表示。
2021年下半年，針對二手房的精準調(diào)控措施“學區(qū)房”新政和“三價就低”政策出臺，促使市場快速降溫。其中，“三價就低”政策成為二手房“速凍”的一劑猛藥?！叭齼r就低”是指合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，以三者最低價作為貸款審批依據(jù)，而涉稅評估價大多在市場價的5-7折，這也直接導致可貸款金額大幅縮水。也就是說，按照“三價就低”政策執(zhí)行，二手房的貸款額度減少，反過來倒逼購房者提高首付比例。
從上海二手房月度成交量可以看出，自從“三價就低”政策實施后，8月、9月上海二手房成交量快速下滑。其中，9月上海二手房成交量更是跌到今年最低點，只有1.2萬套，這大約是正常交易水平的6成。
從中指研究院的季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2021年上海二手房市場走出了“V”字走勢。其中，去年一季度，受2020年末高熱行情影響，上海二手房成交高位運行，成交逾10萬套；受調(diào)控影響，去年二季度上海二手房成交量小幅回調(diào)至7.4萬套，環(huán)比下降27%；受到二手房核驗制、貸款審批、“三價就低”等政策影響，去年三季度上海二手房成交5.3萬套，環(huán)比下降28% ；去年四季度，由于二手房信貸邊際修復，月均成交逐步企穩(wěn)回升。
此外，學區(qū)房新政也促使二手房市場降溫。2021年初，學區(qū)房受到市場熱捧，梅園一套30平方米的學區(qū)房，單價直逼湯臣一品。2021年3月16日，上海發(fā)布的《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，給過火的學區(qū)房市場澆了一盆涼水，控江片區(qū)、塘橋片區(qū)等地的“老破小”率先降價，也帶動上海二手房回歸理性。
預計：今年樓市以穩(wěn)為主，成交量或?qū)⒖s減
對于2022年上海樓市的走勢，中指研究院高級分析師束端表示：“2022年，上海政策面導向以穩(wěn)價格、穩(wěn)預期為主，短期無大幅放松可能。我們預計2022年上海新房市場量價平穩(wěn)，購房者或有更多選擇空間；熱點區(qū)域一、二手房價差或?qū)⒅鸩綔p少?！?br/>
據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，“十四五”時期，上海將新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數(shù)的40%。
“基于上海‘十四五’規(guī)劃，預計2022年上海宅地供應節(jié)奏保持平穩(wěn)，‘房地聯(lián)動’下樓面地價相對穩(wěn)定，同時更加側(cè)重發(fā)展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系。”束端補充說。
盧文曦分析表示：“在政策以‘穩(wěn)’為基調(diào)的情況下，2022年上海新房成交量相比于2021年會縮減一成到一成半；二手房成交量縮減會多一些，到兩成左右。從價格來看，由于成交縮水，新房價格受到價格管控表現(xiàn)仍然會較穩(wěn)，而二手房價格將會下跌5%左右。”
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 柳寶慶
