6月11日，長達(dá)5日的成都樓市首輪集中供地落下帷幕，40宗地全部出讓完畢，面積合計(jì)約3449畝，成交總額達(dá)354.86億元。

值得關(guān)注的是，此次成都集中供地競(jìng)爭(zhēng)激烈，超七成地塊觸及最高限價(jià)，平均自持比例近20%，并有5宗地需要現(xiàn)房銷售；同時(shí)，平均“地房比”（地價(jià)占房價(jià)的比重）接近0.7，房企的盈利空間進(jìn)一步壓縮。

“地房比”接近七成，多宗地塊自持比例高

此次成都土拍可謂是“未拍先火”，直接將“三道紅線”全部未達(dá)標(biāo)的紅檔房企拒之門外，在全國土拍中尚屬首次。

6月7日，在土拍首日，成都市住建局成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競(jìng)買的主體資格審查辦法（試行）》，直接將同時(shí)踩中“三條紅線”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍）或有嚴(yán)重失信情形的開發(fā)企業(yè)納入競(jìng)拍黑名單。

此外，成都此次土拍規(guī)則設(shè)置得也相當(dāng)嚴(yán)苛，采取的是“限房價(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式，并以“設(shè)置可售商品住房清水最高銷售均價(jià)+配建并自持固定體量租賃住房+設(shè)置土地最高限價(jià)+續(xù)競(jìng)自持租賃住房面積比例”方式進(jìn)行拍賣。

在此次供應(yīng)的40宗土地中，有30余宗在出讓文件中明確了“競(jìng)自持租賃住房面積比例”的要求。成都主城區(qū)如高新區(qū)、成華區(qū)、青陽區(qū)、金牛區(qū)等自持租賃住房比例（簡稱“自持比例”）在20%以上，而近郊的天府新區(qū)自持比例更是超過30%。

其中，自持比例最高的是四川遠(yuǎn)達(dá)競(jìng)得的高新區(qū)中和街道76畝地塊，自持比例高達(dá)59%，成交樓面地價(jià)13500元/平方米；其次是龍光拿下的天府新區(qū)興隆街道地塊，自持比例為45%，成交樓面地價(jià)10400元/平方米。

根據(jù)成都土地出讓規(guī)定，自持租賃住房的年限為30年，自持年限自交付土地之日起算，年限內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓、抵押；因企業(yè)破產(chǎn)等原因通過司法處置，需整體處置，且處置后仍為租賃住房。

“在投資窗口期縮短之下，成都一次性供應(yīng)大量土地并未能減緩競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，競(jìng)自持租賃住房比例更考驗(yàn)整體運(yùn)營能力?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究院分析稱。

還值得注意的是，由于房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，加之限價(jià)已經(jīng)預(yù)先規(guī)定房價(jià)的“天花板”，房企的盈利空間也進(jìn)一步壓縮。經(jīng)克而瑞地產(chǎn)研究院測(cè)算，對(duì)比可售樓板價(jià)來看，除去人才公寓地塊，平均“地房比”接近0.7，房企盈利空間大幅縮小，部分熱門地塊“地房比”更是接近0.9，主城區(qū)中高新區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)的地房比達(dá)0.8以上。

本土房企成為最大“贏家”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都此次土拍盛會(huì)共有約65家房企參與（含聯(lián)合體），40宗地塊報(bào)名次數(shù)合計(jì)約352次，其中萬科、華潤、保利等龍頭企業(yè)均報(bào)名超過20宗土地，人居、金茂、龍光、融信、金地、龍湖、美的、新希望、正榮、卓越、德商等報(bào)名數(shù)量也都超過10宗。

不同于其他熱點(diǎn)城市資金雄厚的龍頭房企成為拿地主角，成都的集中供地中，本土中小房企、國企成為最大贏家，本土國企和民企共計(jì)競(jìng)得21宗地，占所有地塊的一半。其中，電建、德商、人居均通過聯(lián)合拿地的方式在成都競(jìng)得4宗地，除了電建為央企外，德商、人居均為成都本土房企。

“本次集中供地中，本土與中小規(guī)模房企拿地金額合計(jì)為218億元，占總成交金額61.7%，尤其是本土房企人居與中瑞天悅拿地強(qiáng)勢(shì)?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師潘浩稱。

從成交金額排名來看，本土房企人居獨(dú)自取地4宗，成交金額53億元，成為此次成都集中供地取地金額最高企業(yè)，且其取地金額與其他企業(yè)呈現(xiàn)明顯斷檔；龍湖獨(dú)自取地1宗，成交金額18.7億元，位列第二；龍光獨(dú)自取地2宗，成交金額18.4億元，排名第三。

克而瑞地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，“由于成都絕大部分地塊競(jìng)自持租賃住房比例較高，因此本土房企‘出手闊綽’也在情理之中，畢竟地緣優(yōu)勢(shì)、資金、人脈均占優(yōu)的情況下，運(yùn)營操作空間更加大。”

與此前多城土拍中規(guī)模房企“一馬當(dāng)先”不同的是，規(guī)模房企中僅萬科、龍湖、華潤等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，30強(qiáng)房企在成都共競(jìng)得11宗地，其中10強(qiáng)房企只有萬科競(jìng)得2宗地塊、華潤拿下1宗地塊。

億翰智庫西南房企研究中心分析稱：“本土房企興城人居、德商置業(yè)希望夯實(shí)成都市場(chǎng)占位，那么積極補(bǔ)充土儲(chǔ)是必然選擇；另外，電建地產(chǎn)、愛情置業(yè)等房企希望沖擊千億目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績高增長，成都是他們重點(diǎn)關(guān)注的城市，但是面臨著貨值不足的情況，同樣會(huì)積極參拍?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 張彥君