葉落知秋,土地市場(chǎng)先感受到了秋天的涼意。9月15日,首批集中供地戰(zhàn)火最激烈的杭州,卻在第二次集中供地中遭遇了流拍,西部熱點(diǎn)城市成都的第二批集中供地首日也反響平平。

當(dāng)天,杭州第二批集中供地10宗競(jìng)品質(zhì)地塊報(bào)名截止,有9宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo),相當(dāng)于提前宣告流拍,這一結(jié)果令市場(chǎng)感到意外,在首輪供地中,面臨高地價(jià)擠壓下只有“1%的利潤(rùn)空間”,房企尚且你爭(zhēng)我奪,而僅僅過去4個(gè)月,杭州土地市場(chǎng)的風(fēng)向就發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

無獨(dú)有偶,成都第二批集中供地首日土拍中,共成交19宗地塊,有1宗地塊流拍,平均溢價(jià)率只有2.1%,15宗地為底價(jià)成交,這一結(jié)果也和首次供地大相徑庭。

截至目前,已經(jīng)開展第二輪供地的城市諸如沈陽、合肥、青島、福州等城市的土拍市場(chǎng)“平淡無奇”,且不少地塊均為底價(jià)成交,并未出現(xiàn)首輪集中供地時(shí)的“廝殺”場(chǎng)景。熱點(diǎn)城市集中供地轉(zhuǎn)冷的原因是什么?土地市場(chǎng)真的“涼”了嗎?

杭州、成都等熱點(diǎn)城市的第二批集中供地,均比首批集中供地有所降溫。圖片來源/IC photo

杭州9宗競(jìng)品質(zhì)地塊提前“流拍”

土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)涼與第二批集中供地規(guī)則改變相關(guān),隨著“游戲規(guī)則”的重新設(shè)置,不少房企主動(dòng)選擇“知難而退”。

例如,杭州在第二批供地中首次試水“競(jìng)品質(zhì)”,其規(guī)則是房企首先需提供建設(shè)方案,方案通過后開始競(jìng)地價(jià),競(jìng)得后所建造的樓盤需通過驗(yàn)收后才能進(jìn)行現(xiàn)房銷售。同時(shí),“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%,在地塊達(dá)到上限價(jià)格之后,轉(zhuǎn)為線下?lián)u號(hào)確定競(jìng)得人。

從9月15日截止的報(bào)名情況來看,杭州的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊中,僅富陽富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求,其他9宗地塊因有效申請(qǐng)沒有達(dá)到規(guī)定門檻,無法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié),相當(dāng)于提前“流拍”。

熟悉杭州市場(chǎng)的中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生分析稱:“昨日的競(jìng)品質(zhì)地塊的流拍基于以下原因,首先土拍新規(guī)的苛刻,競(jìng)品質(zhì)地塊需在高品質(zhì)方案下現(xiàn)房銷售,且對(duì)企業(yè)參與土拍的數(shù)量和拿地資金來源進(jìn)行限制和規(guī)范;另外,‘三道紅線’下房企拿地銷售比40%影響企業(yè)的拿地節(jié)奏?!?/p>

“此類流拍的直接原因便是競(jìng)品質(zhì)的約束?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直接點(diǎn)評(píng)稱:“競(jìng)品質(zhì)涉及的工作量更大,房企需在品質(zhì)優(yōu)化方面不斷做方案,房企拿地和開發(fā)成本進(jìn)一步加大。同時(shí),現(xiàn)房銷售等約束也會(huì)使部分房企進(jìn)行回避?!?/p>

同樣,成都第二輪供地在規(guī)則修改后采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”,凸顯出“品質(zhì)”的比拼;并且在土地達(dá)到最高限價(jià)后,從搖號(hào)轉(zhuǎn)為“競(jìng)自持保障性租賃住房”或者“競(jìng)銷售型一類人才公寓”,這一做法也提前控制了土地的溢價(jià)率。而成都此次部分地塊的競(jìng)拍中首次采取“競(jìng)銷售型一類人才公寓”的做法,從“自持”變?yōu)椤翱射N售”,則為房企留下了利潤(rùn)空間。

從成都首日的土拍結(jié)果來看,有近八成地塊為底價(jià)成交,競(jìng)得房企以中鐵建代表的國(guó)企和成都本土房企為主。從競(jìng)爭(zhēng)激烈程度來看,區(qū)域分化明顯,高新區(qū)和天府新區(qū)等熱點(diǎn)板塊依然有較為激烈的爭(zhēng)奪,而主城區(qū)的地塊表現(xiàn)相對(duì)平淡。

競(jìng)拍規(guī)則改變,房企拿地更趨理性謹(jǐn)慎

第二輪集中供地過程一波三折,多個(gè)城市在“叫?!痹燃榷ǖ某鲎尦绦蚝笾匦抡{(diào)整競(jìng)拍規(guī)則。從目前來看,熱點(diǎn)城市的競(jìng)拍規(guī)則均發(fā)生了改變,比如,以“限房?jī)r(jià)”“嚴(yán)控溢價(jià)率”“嚴(yán)禁馬甲參拍”來降低市場(chǎng)熱度,以“搖號(hào)““一次性報(bào)價(jià)”“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”替代此前的“競(jìng)自持”來降低房企的拿地成本和凸顯品質(zhì)導(dǎo)向,以“資金來源”“付款周期”等保障安全。

在新的游戲規(guī)則下,房企參與第二次供地將會(huì)更加理性和謹(jǐn)慎。在不久前的房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上,萬科、旭輝、融創(chuàng)等房企紛紛表態(tài)不拿高價(jià)地,“以銷定投”“避開熱點(diǎn)地塊”“保障利潤(rùn)率”成為房企不約而同的選擇。

此外,從監(jiān)管政策來看,目前已被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企,被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%,這一指標(biāo)也進(jìn)一步約束房企拿地的投入。

房企拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變直接體現(xiàn)在土地市場(chǎng)端。從已經(jīng)完成第二批集中供地的城市來看,率先拉開集中拍地大幕的福州,其出讓的19宗涉宅地塊有4宗中止出讓,最終成交13宗住宅用地,2宗流拍。不過,在位置相對(duì)優(yōu)越的市區(qū)內(nèi)11宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)中,呈現(xiàn)出冷熱分化的態(tài)勢(shì),除了2宗地塊底價(jià)成交外,其余均達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào),引來保利、正榮、中海、首開等房企的競(jìng)爭(zhēng)。

由于福州是眾多閩系房企的大本營(yíng),加上樓市成交行情向好,土地市場(chǎng)表現(xiàn)為冷熱不均。而后續(xù)出場(chǎng)的青島、沈陽、天津、合肥等,土拍市場(chǎng)明顯趨冷,其中,青島、濟(jì)南及天津的成交溢價(jià)率均為0。而沈陽原定于9月17日出讓的46宗地塊中有24宗停止交易,與此同時(shí),合肥原定9月17日開拍的26宗地塊也僅剩下8宗將如期出讓。

對(duì)此,來自億翰智庫(kù)的分析稱,房企在第二、三批集中供地中獲取的項(xiàng)目,年內(nèi)開盤銷售的難度較大,加之地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊,對(duì)房企投資端產(chǎn)生一定的收緊作用,投銷比不超過40%的新規(guī)又進(jìn)一步限制房企拿地,預(yù)計(jì)第二、三批集中供地?zé)岫葘⒊掷m(xù)降溫。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳