2020年上市房企年報(bào)披露結(jié)束，相比銷售業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入更能反映房企的創(chuàng)造財(cái)富能力。新京報(bào)房產(chǎn)新聞部推出《2020年50強(qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入排行榜》，以期對(duì)房企的造富能力窺探一二。

從營(yíng)業(yè)收入排行榜來(lái)看，雖然2020年受疫情影響，50強(qiáng)房企中有7家房企營(yíng)收同比下降，但是也沒(méi)有阻止房企營(yíng)收進(jìn)入5000億時(shí)代。2020年，中國(guó)恒大營(yíng)收首破5000億元，距離其營(yíng)收破4000億元僅用了2年時(shí)間。

不過(guò)，房企營(yíng)收也出現(xiàn)增速乏力的情況，尤其是規(guī)模越大的房企，增速放緩的趨勢(shì)越明顯。TOP10房企營(yíng)收增速已在20%以下。與此同時(shí)，房企之間營(yíng)收水平的差距仍在持續(xù)拉大。榜單中，位居第一的中國(guó)恒大與排名第50位的禹洲集團(tuán)營(yíng)收相差40余倍。

恒大營(yíng)收破5000億，13家房企進(jìn)入千億陣營(yíng)

據(jù)榜單顯示，2020年，50強(qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入總額約為5.4萬(wàn)億元，2019年為4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.39%，而在2018年百?gòu)?qiáng)房企的營(yíng)業(yè)收入總額也才超過(guò)4萬(wàn)億元。近兩年，房企營(yíng)收呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

實(shí)際上，房企的營(yíng)業(yè)收入更能反映造富能力。具體來(lái)看，營(yíng)業(yè)額與銷售額的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，營(yíng)業(yè)收入相比銷售額有延遲性。一般而言，房企的銷售額會(huì)在1-2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入。

值得關(guān)注的是，2020年，TOP10房企營(yíng)業(yè)收入總額為3.01萬(wàn)億元，占比達(dá)到55.74%。2019年，TOP10房企營(yíng)業(yè)收入總額占比達(dá)到59.6%。雖然兩年的營(yíng)業(yè)收入占比數(shù)據(jù)略有差異，不過(guò)，房地產(chǎn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯仍然適用。

具體來(lái)看，2020年，4家上市房企營(yíng)收超過(guò)4000億元，分別是中國(guó)恒大、碧桂園、綠地、萬(wàn)科。其中，中國(guó)恒大以5072.48億元的營(yíng)收位居第一位，碧桂園以4628.56億元的營(yíng)收位居第二位；綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4561億元，位居第三位；萬(wàn)科營(yíng)收為4191.12億元，位居第四位。

近三年，“碧恒綠萬(wàn)保”頭部企業(yè)始終占據(jù)TOP5。碧桂園與中國(guó)恒大之前的“營(yíng)收王”之爭(zhēng)很激烈。2018年，中國(guó)恒大登頂，營(yíng)收率先破4000億元，增速高達(dá)50.25%。雖然2019年中國(guó)恒大營(yíng)收規(guī)模僅次于碧桂園，但增長(zhǎng)率僅為2.4%，遠(yuǎn)低于碧桂園的28.2%。2020年，中國(guó)恒大營(yíng)收首次突破5000億元，而碧桂園的營(yíng)收則下降4.74%，兩者由此拉開(kāi)距離。

從榜單來(lái)看，房企營(yíng)收千億陣營(yíng)再擴(kuò)容。2020年，13家房企的營(yíng)收規(guī)模突破千億元，而2019年則是11家。其中，保利和融創(chuàng)營(yíng)收破2000億元。營(yíng)收超過(guò)千億的房企還有中海、龍湖、華潤(rùn)、新城、世茂、招商蛇口、華夏幸福，共7家。營(yíng)收在500億元至1000億元的房企有18家，包括金科股份、富力、金地、陽(yáng)光城、華僑城、雅居樂(lè)、旭輝、榮盛發(fā)展等。

與此同時(shí)，房企之間營(yíng)收水平的差距也在持續(xù)拉大。在榜單中，位居第一的中國(guó)恒大與排名第50位的禹洲集團(tuán)營(yíng)收相差40多倍。

7家房企同比下降，TOP10房企營(yíng)收增速未超20%

眾所周知，2020年，受疫情影響，在銷售暫時(shí)“停擺”之后，房企不同程度地受到影響。疊加持續(xù)的宏觀調(diào)控，尤其是“三道紅線”的限制，房企營(yíng)收增速明顯減慢。

2020年，50強(qiáng)房企的營(yíng)收同比增幅21.21%。而2019年50強(qiáng)房企的營(yíng)收同比增幅超過(guò)30%。

疫情對(duì)市場(chǎng)影響有多大，從上半年房企整體收入結(jié)算速度整體放緩便可以看出。2020年上半年，50家房企營(yíng)業(yè)收入為19797.15億元，同比增幅僅為19.78%，營(yíng)收同比下降的房企更是達(dá)到13家。

但在2020年下半年，隨著疫情影響逐步得到控制后，房企的營(yíng)收恢復(fù)增長(zhǎng)。但從全年來(lái)看，榜單顯示，在50強(qiáng)房企中，43家房企營(yíng)收同比上漲，7家房企營(yíng)收同比下降。相比之下，2019年全年僅有3家房企營(yíng)收同比下降。因此，很多房企雖然在2020年下半年快速恢復(fù)，但是仍無(wú)法彌補(bǔ)2020年上半年的收入明顯放緩帶來(lái)的影響。

事實(shí)上，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率更是衡量經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)。從數(shù)據(jù)上，有一個(gè)明顯的趨勢(shì)是：房企規(guī)模越大，增速越是放緩。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年TOP10房企、TOP20房企、TOP30房企、TOP40房企、TOP50房企，營(yíng)收同比平均增速分別為18.79%、20.28%、20.03%、22.15%、21.21%。隨著房企排名靠后，增速也在呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢(shì)。

而在2019年，TOP10房企、TOP20房企、TOP30房企、TOP40房企、TOP50房企，營(yíng)收同比平均增速分別為23.05%、27.4%、30.22%、37.19%、37.2%。整體高于2020年，但是趨勢(shì)未變。

值得關(guān)注的是，在營(yíng)業(yè)收入TOP10房企中，碧桂園營(yíng)收同比下降了4.74%，這也是碧桂園營(yíng)收自2008年以來(lái)首度出現(xiàn)同比下滑。碧桂園歸結(jié)為受疫情影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度及樓盤(pán)交付確認(rèn)收入放緩所致。

此外，綠地、保利和中國(guó)恒大的營(yíng)收增速僅為個(gè)位數(shù)，萬(wàn)科、中海低于TOP10房企18.79%的平均增速。

不過(guò)，新城和融創(chuàng)營(yíng)收增長(zhǎng)強(qiáng)勁，增速超過(guò)30%。其中，新城控股2020年?duì)I業(yè)收入為1455億元，增速達(dá)到69.46%，超過(guò)2019年?duì)I業(yè)收入58.6%的同比增長(zhǎng)率。

從近三年來(lái)看，TOP10房企的營(yíng)收增速逐年下降。從30%跌到超20%，2020年更是不及20%。增長(zhǎng)乏力不言而喻。

禹洲營(yíng)收降幅超55%，合景泰富兩年增速變化較大

在7家營(yíng)收同比下降的房企中，首破千億的禹洲集團(tuán)營(yíng)收降幅最大，達(dá)到55.2%。對(duì)此，禹洲集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋稱，收入減少一方面是由于受疫情影響，上海的若干物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以及武漢及唐山的物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認(rèn)。另一方面，精裝修的交付失誤則將公司的業(yè)績(jī)又向下拉了一把，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都需精裝修完工才可以整體交付，以前有些是可以分批次交付的，毛坯先交再交精裝修。

此外，碧桂園、華夏幸福、富力、融信、首開(kāi)、時(shí)代中國(guó)的營(yíng)收也在下降范圍之列，同比降幅在10%以內(nèi)。其中，首破千億元的時(shí)代中國(guó)營(yíng)收降幅為9%，首開(kāi)的營(yíng)收降幅為7.18%。

事實(shí)上，2020年很多增速較大的房企都出現(xiàn)了增速回落的情況。比如，合景泰富2019年?duì)I業(yè)收入為249.56億元，同比上一年增長(zhǎng)了2.3倍，位居增速的首位；2020年?duì)I業(yè)收入的同比增速為19.18%，落差較大。

此外，新力控股2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入269.85億元，同比增幅達(dá)到220.65%，而2020年僅為4.01%。中梁控股2019年的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到566.4億元，同比增長(zhǎng)87.46%，2020年則為16.42%。

雖然房企的增速普遍放緩，但在2020年?duì)I業(yè)收入上，仍有異常突出者。其中，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)收427.44億元，同比增長(zhǎng)146.8%，位居增速的首位。但其增收不增利的狀況也很有突出，全年凈利率僅為6.6%，同比下跌5.3%；毛利率僅為17.2%，同比下跌98.7%；凈資產(chǎn)收益率為18.5%，同比下跌7.2%。

此外，新城控股營(yíng)收增速超過(guò)60%，中駿、華發(fā)股份營(yíng)收增速均超過(guò)50%，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收增速超過(guò)40%，另有13家房企營(yíng)收增速超過(guò)30%。其中，建業(yè)地產(chǎn)從2019年開(kāi)始開(kāi)拓省外市場(chǎng)，當(dāng)年?duì)I業(yè)收入翻倍，增幅達(dá)到108.12%。但是相比之下，2020年建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收增速降為40.75%。

未來(lái)房企營(yíng)業(yè)收入將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)

在房企整體收入增加的同時(shí)，不得不關(guān)注到，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。從2020年來(lái)看，利潤(rùn)出現(xiàn)整體下降。

其中，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，“三道紅線”、“雙集中”等系列政策出臺(tái)，就標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)非常明確的管理紅利時(shí)代?！胺康禺a(chǎn)要回歸實(shí)業(yè)屬性，行業(yè)回報(bào)水平，也要向逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。”

從目前來(lái)看，房企的營(yíng)業(yè)收入主要由房地產(chǎn)主營(yíng)收入和包括物業(yè)管理在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)收入構(gòu)成。對(duì)于大多數(shù)房企而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入仍占主導(dǎo)，占比多在90%以上。比如，中國(guó)恒大2020年的營(yíng)收為5072.48億元，其中銷售物業(yè)達(dá)到4945.5億元，占比為97.5%。

不過(guò)，近年來(lái)，為了打破行業(yè)發(fā)展瓶頸，房企多元化布局步伐加快，房企的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成已開(kāi)始變化。除主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)，在營(yíng)收中的位置越來(lái)越突顯。恒大集團(tuán)董事局主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今天的恒大已經(jīng)不單是地產(chǎn)企業(yè)，恒大已經(jīng)完成了從地產(chǎn)向“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的轉(zhuǎn)型。

但是，目前很多房企的多元化業(yè)務(wù)還處于起步階段，對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)還微不足道。近兩年，碧桂園一直在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人新業(yè)務(wù)。但目前在營(yíng)收上還無(wú)法體現(xiàn)新業(yè)務(wù)的價(jià)值。但在2020業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌表示，目前碧桂園現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人46款，其中已有4款在市面上實(shí)現(xiàn)租售，14款進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)展批量商業(yè)化施工。碧桂園建筑機(jī)器人和餐飲機(jī)器人都有信心在明年盈利。為此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的收入也像其業(yè)務(wù)一樣必然呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 制圖 許驍 校對(duì) 張彥君