房企一直以銷(xiāo)售規(guī)模論長(zhǎng)短，但營(yíng)業(yè)收入更能反映造富能力。2019年房企年報(bào)披露接近尾聲，營(yíng)業(yè)收入一覽無(wú)余，為此新京報(bào)房產(chǎn)新聞部推出《2019年50強(qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入排行榜》，旨在分析營(yíng)收結(jié)構(gòu)及走勢(shì)，為轉(zhuǎn)型中的房企提供借鑒。

綜合來(lái)看，2019年50強(qiáng)房企的營(yíng)收同比增幅超30%。其中一些中小房企表現(xiàn)突出，以超過(guò)2倍的增速領(lǐng)跑。相比之下，龍頭房企增速已現(xiàn)乏力，TOP10房企增速則在30%以下。與此同時(shí)，房企間營(yíng)收水平的差距持續(xù)拉大，碧桂園以4859.08億元位居首位，而朗詩(shī)地產(chǎn)以85.59億元位居50位，兩者相差幾十倍。

11家房企營(yíng)收進(jìn)入千億陣營(yíng)

相比此前房企及機(jī)構(gòu)披露的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入更能體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流以及提供利潤(rùn)保障。具體來(lái)看，營(yíng)業(yè)額與銷(xiāo)售額的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，銷(xiāo)售額是在簽署購(gòu)房合同后就計(jì)入，而營(yíng)業(yè)額是要在房屋竣工產(chǎn)權(quán)移交后才可計(jì)入，在這之前都是在預(yù)收賬款上。因此營(yíng)業(yè)收入相比銷(xiāo)售額有延遲性。一般而言，房企的銷(xiāo)售金額會(huì)在1-2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入。

2019年，50強(qiáng)房企總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到約4.6萬(wàn)億元。而在2018年百?gòu)?qiáng)房企的營(yíng)業(yè)收入總額也才超4萬(wàn)億元。

值得關(guān)注的是，TOP10房企營(yíng)業(yè)收入總額為2.74萬(wàn)億元，占比達(dá)到59.6%。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)集中度再次增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯仍然適用。

具體來(lái)看，2019年3家上市房企營(yíng)收超過(guò)4000億元，分別是碧桂園、恒大、綠地。其中碧桂園以4859.08億元位居首位；中國(guó)恒大以4775.61億元位居第二位；萬(wàn)科營(yíng)收為3679億元，位居第四位。

近兩年，“碧恒綠萬(wàn)?！鳖^部企業(yè)始終占據(jù)TOP5。其中，碧桂園與恒大之前的“營(yíng)收王”之爭(zhēng)很是激烈。2018年，中國(guó)恒大登頂，營(yíng)收率先破4000億元，增速高達(dá)50.25%。雖然2019年恒大營(yíng)業(yè)收入規(guī)模僅次于碧桂園，但增長(zhǎng)率僅為2.4%，遠(yuǎn)低于碧桂園的28.2%。

從榜單來(lái)看，2019年共有11家房企的營(yíng)收規(guī)模突破千億元，而去年是9家，今年新增了世茂和華夏幸福兩家房企。

據(jù)建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建分析稱，與往年相比，房企面臨“增收不增利”的難題。在增收的同時(shí)，各企業(yè)2019年歸母凈利潤(rùn)率普遍下滑，在頭部房企中，只有融創(chuàng)、金茂分別提高2.1%、1.4%。

增速放緩，TOP20房企未超30%

除了營(yíng)業(yè)收入規(guī)模能透視房企的財(cái)務(wù)狀況外，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率更是衡量經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)。

事實(shí)上，2019年，與銷(xiāo)售金額同步放緩的還有房企的營(yíng)業(yè)收入。而且越是規(guī)模房企，增速越低。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，TOP10房企、TOP20房企、TOP30房企、TOP40房企、TOP50房企，營(yíng)收同比平均增速分別為23.05%、27.4%、30.22%、37.19%、37.2%。隨著房企排名增多，增速也在呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢(shì)。

在營(yíng)業(yè)收入TOP10房企中，中海外和恒大增速分別為13.6%、2.4%，低于TOP10房企23.05%的平均增速。而碧桂園、萬(wàn)科、綠地、保利、華潤(rùn)置地營(yíng)收增幅在20%-30%之間。僅有融創(chuàng)、世茂和龍湖三家房企的增速超過(guò)30%。

對(duì)比去年來(lái)看，2018年，營(yíng)業(yè)收入TOP10、TOP20房企的增速分別為33%、33%。而今年這一梯隊(duì)的房企增速均未超30%。

雖然增速下降，但是營(yíng)收同比出現(xiàn)下降的企業(yè)并不多見(jiàn)。在50強(qiáng)房企中，47家房企同比上漲，僅有3家同比下降。其中，禹洲地產(chǎn)營(yíng)收下降4.38%、首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)收下降10.62%。

出乎意料的是，2019年，泰禾營(yíng)業(yè)收入為237.48億元，降幅達(dá)23.36%；歸母凈利潤(rùn)更是下降67.62%。對(duì)此，泰禾解釋稱，2019年因?yàn)檗D(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)及合作方開(kāi)發(fā)，累計(jì)減少項(xiàng)目21個(gè)，導(dǎo)致銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入減少約72億元，同時(shí)受調(diào)控政策影響，毛利率大幅下滑，影響凈利潤(rùn)約20億元。

《2019年50強(qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入排行榜》顯示，綠城中國(guó)、中國(guó)恒大、雅居樂(lè)、陽(yáng)光城四家房企的營(yíng)收增幅為一位數(shù)。而增速在20%-30%之間的房企數(shù)量最多，達(dá)到16家。增速超40%的房企也達(dá)到13個(gè)，高增速的房企多為中小房企。

合景泰富成“黑馬”

雖然受市場(chǎng)下行影響，房企的增速普遍放緩，但在2019年?duì)I業(yè)收入上，仍有“黑馬”出現(xiàn)，以超2倍的增速領(lǐng)跑。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，增速高的多為中小房企，因?yàn)楸旧頎I(yíng)收基數(shù)小，也較容易產(chǎn)生高速增長(zhǎng)。

雖然合景泰富2019年?duì)I業(yè)收入249.56億元，但是同比上一年增長(zhǎng)了2.3倍。位居增速的首位。對(duì)此合景泰富歸結(jié)為物業(yè)開(kāi)發(fā)已交付建筑面積大幅增加。

在去年上市并交出首個(gè)靚麗年報(bào)的新力控股，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入269.85億元，增幅達(dá)到220.65%。其中約99.3%收益來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，約0.7%來(lái)自咨詢服務(wù)及投資物業(yè)租賃。

作為另一房企上市新秀的中梁控股，2019年?duì)I業(yè)收入達(dá)到566.4億元，同比增長(zhǎng)87.46%。其中，來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售收益也占90%以上，為563.84億元，同比增88%。

此外，營(yíng)業(yè)收入翻倍的還有建業(yè)地產(chǎn)，全年?duì)I業(yè)收入307.7億元，增幅達(dá)到108.12%。在營(yíng)業(yè)收入中，物業(yè)銷(xiāo)售收入達(dá)到291.6億元，同樣占比超90%以上。

據(jù)悉，建業(yè)地產(chǎn)從2016年的年銷(xiāo)售額200億元到去年的1000億元，用了3年。而且在2019年一直固守河南的建業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始開(kāi)拓省外市場(chǎng)。

值得關(guān)注的是，去年遭遇“黑天鵝”事件的新城控股，銷(xiāo)售金額達(dá)2708.01億元，排名第9位，但營(yíng)業(yè)收入僅為858億元，位列14名，即便如此，其增長(zhǎng)率也高達(dá)58.6%。

對(duì)此，新城控股解釋稱，主要是符合收入確認(rèn)條件的銷(xiāo)售面積增加所致。此外，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量增加導(dǎo)致物業(yè)出租及管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.55億元，同比增長(zhǎng)83.19%。

多元化業(yè)務(wù)助力營(yíng)收

從目前來(lái)看，房企的營(yíng)業(yè)收入主要由房地產(chǎn)主營(yíng)收入和包括物業(yè)管理在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)收入構(gòu)成。對(duì)于大多數(shù)房企而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入仍占主導(dǎo)，占比多在90%以上。

不過(guò)，近年來(lái)，隨著房企多元化布局的步伐加快，房企的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成已開(kāi)始變化。除主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)，在營(yíng)收中的位置越來(lái)越突顯。

2019年，中南建設(shè)依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑施工雙輪驅(qū)動(dòng)，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到718.3億元，同比增長(zhǎng)79.1%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比為71.82%，建筑施工占比為30.87%。不過(guò)在增長(zhǎng)利好的數(shù)據(jù)背后，也出現(xiàn)毛利率下滑的尷尬。

與中南建設(shè)存在同樣問(wèn)題的還有綠地，2019年綠地全年?duì)I業(yè)收入4278億元，同比增長(zhǎng)23%。其中，房地產(chǎn)營(yíng)收占比為45.42%，大基建占比為44%。雖然基建板塊對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)日益增大，但是由于基建板塊毛利率只有4.31%，對(duì)利潤(rùn)的增長(zhǎng)拉動(dòng)效應(yīng)并不顯著。

2019年，華夏幸福營(yíng)收首次突破千億，達(dá)到1052億元，同比增長(zhǎng)26%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比63.44%，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入占比26.05%。

此外，2019年，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入600億元,同比增長(zhǎng)25%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比僅為48.54%，而旅游綜合業(yè)務(wù)占比達(dá)到50.42%。

事實(shí)上，除了上述房企之外，目前很多房企的多元化業(yè)務(wù)還處于起步階段，對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)還微不足道。眾所周知，近兩年，碧桂園一直在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人新業(yè)務(wù)。但目前在營(yíng)收上還無(wú)法體現(xiàn)新業(yè)務(wù)的價(jià)值。

對(duì)此，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，如果主營(yíng)業(yè)務(wù)是“老虎”，新業(yè)務(wù)就像是為老虎插上的“翅膀”。期待新業(yè)務(wù)給主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)更大的價(jià)值。這句話同樣適用于積極開(kāi)拓多元化業(yè)務(wù)的房企們。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 制圖 李禾煒 校對(duì) 王心