1月20日，市場(chǎng)有消息傳出，為嚴(yán)控過(guò)熱現(xiàn)象，上海突發(fā)新房調(diào)控，同一家庭同一時(shí)間只能認(rèn)籌一個(gè)盤(pán)。有業(yè)內(nèi)人士表示，這是為了給當(dāng)前打新熱降溫，以及杜絕非正常的操作手段。

而此前，上海樓市“暖冬”行情持續(xù)燥熱。熱盤(pán)房源遭熱搶，新房搖不上號(hào)，二手房成交攀升，撩動(dòng)著購(gòu)房者的心。不過(guò)，從2021年1月以來(lái)的新房市場(chǎng)來(lái)看，其交易縮水趨勢(shì)明顯。此外，一些區(qū)域的二手房成交還在攀升。業(yè)內(nèi)人士稱，若上海樓市依然保持目前的熱度，或?qū)⒊雠_(tái)定向收緊政策。

沉寂了三年之久的上海樓市，在2020年迎來(lái)量?jī)r(jià)的穩(wěn)步提升。不過(guò)，今年1月新房出現(xiàn)交易縮水。

上海去年12月新房成交同比增加近六成

沉寂了三年之久的上海樓市，在2020年迎來(lái)量?jī)r(jià)的穩(wěn)步提升，尤其是11月、12月，市場(chǎng)升溫更加明顯?！俺渥愕墓?yīng)給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎(chǔ)。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦稱。

2020年11月，上海新房供應(yīng)因疫情關(guān)系受阻。疫情得到控制后，12月份新房供應(yīng)開(kāi)始補(bǔ)量。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月份入市項(xiàng)目達(dá)44個(gè)，入市面積為135.1萬(wàn)平方米，而上次單月入市量超過(guò)130萬(wàn)平方米，則要回到2015年10月。

2020年12月入市的項(xiàng)目，主要集中在青浦、寶山、奉賢等傳統(tǒng)剛需和剛改的首選地，而這對(duì)簽約轉(zhuǎn)化有較大幫助。此外，年底，斷檔的豪宅項(xiàng)目也有少量“補(bǔ)倉(cāng)”，比如前灘板塊的“尚峰名邸”、鞍山板塊的“保利都匯璟庭”等。

在此背景下，去年末成交一路攀升。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加59.1%，而這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下2020年內(nèi)交易新高。另?yè)?jù)同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，上海商品住宅供應(yīng)面積約761.95萬(wàn)平方米，同比基本持平；成交面積約893.02萬(wàn)平方米，同比增加21.6%；商品住宅成交均價(jià)57166元/平方米，同比上漲5.3%。

此外，新京報(bào)記者了解到，從上海市場(chǎng)成交角度來(lái)看，剛需、剛改成為絕對(duì)主力。上海成交前十榜單中，也有均價(jià)低于3萬(wàn)元/平方米的剛需盤(pán)上榜?；?2月成交項(xiàng)目都聚焦在中低價(jià)位產(chǎn)品，因此均價(jià)變動(dòng)不大。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.2%。

熱點(diǎn)板塊房源搶手，1月以來(lái)略有回落

雖然上海新房的供應(yīng)與成交在增加，但是市場(chǎng)仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況?！拔铱戳艘粋€(gè)樓盤(pán)，共有200多套房源，最便宜的也要800多萬(wàn)元，一共有3000多個(gè)認(rèn)籌，沒(méi)搖上。”購(gòu)房者李小姐說(shuō)。

搖不上的并非個(gè)例。新京報(bào)記者注意到，2020年，尤其是四季度以來(lái)，上海樓市呈持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。一些市面上較稀缺的小戶型，由于限價(jià)等因素，吸引力較強(qiáng)，由此出現(xiàn)了認(rèn)籌率居高不下的局面。同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)超30個(gè)，20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。

2021年1月20日，市場(chǎng)有消息傳出，為嚴(yán)控過(guò)熱現(xiàn)象，上海突發(fā)新房調(diào)控，同一家庭同一時(shí)間只能認(rèn)籌一個(gè)盤(pán)，此外，在穩(wěn)價(jià)格方面，也將對(duì)新房預(yù)售價(jià)格審批從嚴(yán)，針對(duì)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的樓盤(pán)，適當(dāng)提升價(jià)格防止過(guò)熱。

“此舉主要是給當(dāng)前打新熱降溫，以及杜絕非正常的操作手段，假離婚等。撇除虛假需求，力爭(zhēng)還原市場(chǎng)真實(shí)需求?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

“當(dāng)前上海樓市結(jié)構(gòu)性不平衡問(wèn)題突出，熱點(diǎn)板塊、熱點(diǎn)樓盤(pán)認(rèn)籌高，相反，遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)認(rèn)籌就低一些?？傮w來(lái)看，還算是正常的。”盧文曦說(shuō)。

“上海房地產(chǎn)調(diào)控，沒(méi)有任何放松。上海樓市上升屬市場(chǎng)的力量，是經(jīng)歷三年低迷后，需求的正常釋放?！币拙友芯吭焊痹洪L(zhǎng)楊紅旭表示，周期性力量、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、貨幣放水下的抗通脹需求、動(dòng)拆遷放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，才形成當(dāng)前滬樓的熱狀。

不過(guò)，近期上海新房成交出現(xiàn)回落?！半m然近期交易勢(shì)頭不錯(cuò)，但今年1月以來(lái)新房成交連續(xù)調(diào)整2周，交易縮水的趨勢(shì)明顯。”盧文曦表示，經(jīng)過(guò)前期高速奔跑后市場(chǎng)需要調(diào)整喘息，1月本身就會(huì)面臨淡季壓力，市場(chǎng)連續(xù)回落屬意料之中。

二手房持續(xù)升溫，業(yè)主漲價(jià)

“相比新房市場(chǎng)，由于二手房市場(chǎng)自由度更高，業(yè)主掛牌也隨性些，不少房源是待價(jià)而沽，熱度比新房要來(lái)得高一些?！北R文曦說(shuō)。

新京報(bào)記者了解到，整個(gè)2020年，尤其是下半年以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)成交套數(shù)不斷升高。來(lái)自同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，上海二手房累計(jì)成交32.83萬(wàn)套，比去年同期上漲27.8%；尤其是二季度以來(lái)，成交維持高位，5月后，月成交量趨勢(shì)性突破3萬(wàn)套，11-12月更是連續(xù)創(chuàng)下4年新高，月成交量接近4萬(wàn)套。

二手房?jī)r(jià)格不受限價(jià)政策影響，更能真實(shí)反映市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格及背后供求關(guān)系。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.3%。此外，從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年12月，上海二手房掛牌均價(jià)為52530元/平方米，環(huán)比11月上漲0.98%，同比上漲4.08%，整體上漲幅度相對(duì)有限。

不過(guò)，不同區(qū)域價(jià)格分化依然存在，部分熱點(diǎn)板塊上漲幅度較為明顯。安居客線上數(shù)據(jù)顯示，浦東張江12月二手房均價(jià)69945元/平方米，環(huán)比上漲2.27%，閔行吳涇12月二手房均價(jià)39877元/平方米，環(huán)比上漲2.61%，浦東臨港新城12月二手房均價(jià)31929元/平方米，環(huán)比上漲3.90%。不過(guò)，偏遠(yuǎn)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，例如金山石化二手房均價(jià)下跌0.75%，崇明長(zhǎng)興島二手房均價(jià)下跌0.27%。

進(jìn)入2021年1月，上海二手房市場(chǎng)仍延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月前13天，鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

“從市場(chǎng)預(yù)期看，今年1月前13天上海二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比上升至67%，比去年12月水平提高12個(gè)百分點(diǎn)，后期房?jī)r(jià)仍面臨較大上漲壓力?！?貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō)。

業(yè)界：或?qū)⒊雠_(tái)定向收緊政策

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱，上海熱度提升的重要原因是需求側(cè)增長(zhǎng)明顯，無(wú)論是符合購(gòu)房資格人群增長(zhǎng)，還是拆遷導(dǎo)致，抑或境外留學(xué)人群的回流，在一定程度上使得購(gòu)房需求增加。不過(guò)，這些人群并非炒房者，絕大多數(shù)是改善型或首套自住型人群?！敖衲瓯姸喑菂^(qū)內(nèi)限價(jià)新房項(xiàng)目入市，導(dǎo)致改善型集中爆發(fā)，同時(shí)引發(fā)二手房市場(chǎng)掛牌量激增，而大量首套自住者則承接了改善方的二手房源?！?br>

在張波看來(lái)，上海房?jī)r(jià)并非是投資者推動(dòng)上漲，而是實(shí)實(shí)在在的需求推動(dòng)，但近期市場(chǎng)上炒作部分非理性上漲房源則值得關(guān)注，需要重點(diǎn)打擊市場(chǎng)的輿論亂象。

在盧文曦看來(lái)，上海市場(chǎng)過(guò)熱局面不可延續(xù)，“今年金融信貸會(huì)有所管控，成交壓力會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。此外，1、2月份是傳統(tǒng)淡季，企業(yè)關(guān)注年終總結(jié)，對(duì)于新年投放速度不會(huì)那么快，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)維持震蕩調(diào)整的走勢(shì)。”

“目前來(lái)看，2021年上海商品住宅供需兩端都是有保障的?！?同策研究院分析師丁垚稱，供應(yīng)方面， 2020年上海商品住宅用地（不含租賃住房用地）累計(jì)建筑面積同比翻番。而目前上海的項(xiàng)目從拿地到首開(kāi)間隔一般在1年左右，可以預(yù)見(jiàn)，2020年宅地放量必然帶動(dòng)2021年住宅供應(yīng)走高。與此同時(shí)，據(jù)同策研究院不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年1-4月取證項(xiàng)目約108個(gè)，供應(yīng)充足。

需求方面，丁垚指出，2020年大量客戶由于“搖號(hào)難、搖不中”未能如愿購(gòu)房，這種現(xiàn)象在年末依然大量存在。未來(lái)新項(xiàng)目入市，此部分尚未落地的購(gòu)房需求將會(huì)逐步釋放，同時(shí)刺激正在觀望的購(gòu)房者熱情，從而可能使得市場(chǎng)整體延續(xù)熱度。

值得一提的是，來(lái)自同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上海中心城區(qū)已完成簽約的重點(diǎn)動(dòng)遷項(xiàng)目涉及居民不低于2萬(wàn)戶。“目前，中心城區(qū)部分‘毛地’征詢工作尚未推進(jìn)，未來(lái)兩年，上海舊改依然會(huì)保持一定規(guī)模，仍將是支撐二手房成交的重要力量，市區(qū)動(dòng)拆遷人群在得到補(bǔ)償款后更傾向于選擇附近區(qū)域的次新房作為置業(yè)目標(biāo)，這也是二手房成交量維持高位的重要原因?！倍惙Q。

根據(jù)現(xiàn)在的樓市熱度情況，不排除后期繼續(xù)加碼調(diào)控的動(dòng)作?！叭绻虾鞘?021年依然保持目前的熱度，可能會(huì)出臺(tái)定向收緊政策?！倍惙Q。

新京報(bào)記者 張曉蘭 圖片來(lái)源/IC photo 

編輯 武新 校對(duì) 陳荻雁