1月20日,市場(chǎng)有消息傳出,為嚴(yán)控過(guò)熱現(xiàn)象,上海突發(fā)新房調(diào)控,同一家庭同一時(shí)間只能認(rèn)籌一個(gè)盤。有業(yè)內(nèi)人士表示,這是為了給當(dāng)前打新熱降溫,以及杜絕非正常的操作手段。


而此前,上海樓市“暖冬”行情持續(xù)燥熱。熱盤房源遭熱搶,新房搖不上號(hào),二手房成交攀升,撩動(dòng)著購(gòu)房者的心。不過(guò),從2021年1月以來(lái)的新房市場(chǎng)來(lái)看,其交易縮水趨勢(shì)明顯。此外,一些區(qū)域的二手房成交還在攀升。業(yè)內(nèi)人士稱,若上海樓市依然保持目前的熱度,或?qū)⒊雠_(tái)定向收緊政策。


沉寂了三年之久的上海樓市,在2020年迎來(lái)量?jī)r(jià)的穩(wěn)步提升。不過(guò),今年1月新房出現(xiàn)交易縮水。


上海去年12月新房成交同比增加近六成


沉寂了三年之久的上海樓市,在2020年迎來(lái)量?jī)r(jià)的穩(wěn)步提升,尤其是11月、12月,市場(chǎng)升溫更加明顯?!俺渥愕墓?yīng)給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎(chǔ)?!鄙虾V性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦稱。


2020年11月,上海新房供應(yīng)因疫情關(guān)系受阻。疫情得到控制后,12月份新房供應(yīng)開始補(bǔ)量。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,12月份入市項(xiàng)目達(dá)44個(gè),入市面積為135.1萬(wàn)平方米,而上次單月入市量超過(guò)130萬(wàn)平方米,則要回到2015年10月。


2020年12月入市的項(xiàng)目,主要集中在青浦、寶山、奉賢等傳統(tǒng)剛需和剛改的首選地,而這對(duì)簽約轉(zhuǎn)化有較大幫助。此外,年底,斷檔的豪宅項(xiàng)目也有少量“補(bǔ)倉(cāng)”,比如前灘板塊的“尚峰名邸”、鞍山板塊的“保利都匯璟庭”等。


在此背景下,去年末成交一路攀升。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬(wàn)平方米,環(huán)比增加59.1%,而這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下2020年內(nèi)交易新高。另?yè)?jù)同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年全年,上海商品住宅供應(yīng)面積約761.95萬(wàn)平方米,同比基本持平;成交面積約893.02萬(wàn)平方米,同比增加21.6%;商品住宅成交均價(jià)57166元/平方米,同比上漲5.3%。


此外,新京報(bào)記者了解到,從上海市場(chǎng)成交角度來(lái)看,剛需、剛改成為絕對(duì)主力。上海成交前十榜單中,也有均價(jià)低于3萬(wàn)元/平方米的剛需盤上榜?;?2月成交項(xiàng)目都聚焦在中低價(jià)位產(chǎn)品,因此均價(jià)變動(dòng)不大。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,同比上漲4.2%。


熱點(diǎn)板塊房源搶手,1月以來(lái)略有回落


雖然上海新房的供應(yīng)與成交在增加,但是市場(chǎng)仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。“我看了一個(gè)樓盤,共有200多套房源,最便宜的也要800多萬(wàn)元,一共有3000多個(gè)認(rèn)籌,沒(méi)搖上?!辟?gòu)房者李小姐說(shuō)。


搖不上的并非個(gè)例。新京報(bào)記者注意到,2020年,尤其是四季度以來(lái),上海樓市呈持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。一些市面上較稀缺的小戶型,由于限價(jià)等因素,吸引力較強(qiáng),由此出現(xiàn)了認(rèn)籌率居高不下的局面。同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海開盤樓盤超30個(gè),20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%,13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。


2021年1月20日,市場(chǎng)有消息傳出,為嚴(yán)控過(guò)熱現(xiàn)象,上海突發(fā)新房調(diào)控,同一家庭同一時(shí)間只能認(rèn)籌一個(gè)盤,此外,在穩(wěn)價(jià)格方面,也將對(duì)新房預(yù)售價(jià)格審批從嚴(yán),針對(duì)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的樓盤,適當(dāng)提升價(jià)格防止過(guò)熱。


“此舉主要是給當(dāng)前打新熱降溫,以及杜絕非正常的操作手段,假離婚等。撇除虛假需求,力爭(zhēng)還原市場(chǎng)真實(shí)需求?!睒I(yè)內(nèi)人士稱。


“當(dāng)前上海樓市結(jié)構(gòu)性不平衡問(wèn)題突出,熱點(diǎn)板塊、熱點(diǎn)樓盤認(rèn)籌高,相反,遠(yuǎn)郊剛需盤認(rèn)籌就低一些??傮w來(lái)看,還算是正常的。”盧文曦說(shuō)。


“上海房地產(chǎn)調(diào)控,沒(méi)有任何放松。上海樓市上升屬市場(chǎng)的力量,是經(jīng)歷三年低迷后,需求的正常釋放。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,周期性力量、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、貨幣放水下的抗通脹需求、動(dòng)拆遷放量、公民同招教育改革、人才落戶放松,這六大力量綜合作用下,才形成當(dāng)前滬樓的熱狀。


不過(guò),近期上海新房成交出現(xiàn)回落。“雖然近期交易勢(shì)頭不錯(cuò),但今年1月以來(lái)新房成交連續(xù)調(diào)整2周,交易縮水的趨勢(shì)明顯?!北R文曦表示,經(jīng)過(guò)前期高速奔跑后市場(chǎng)需要調(diào)整喘息,1月本身就會(huì)面臨淡季壓力,市場(chǎng)連續(xù)回落屬意料之中。


二手房持續(xù)升溫,業(yè)主漲價(jià)

 

“相比新房市場(chǎng),由于二手房市場(chǎng)自由度更高,業(yè)主掛牌也隨性些,不少房源是待價(jià)而沽,熱度比新房要來(lái)得高一些?!北R文曦說(shuō)。


新京報(bào)記者了解到,整個(gè)2020年,尤其是下半年以來(lái),上海二手房市場(chǎng)成交套數(shù)不斷升高。來(lái)自同策咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年全年,上海二手房累計(jì)成交32.83萬(wàn)套,比去年同期上漲27.8%;尤其是二季度以來(lái),成交維持高位,5月后,月成交量趨勢(shì)性突破3萬(wàn)套,11-12月更是連續(xù)創(chuàng)下4年新高,月成交量接近4萬(wàn)套。


二手房?jī)r(jià)格不受限價(jià)政策影響,更能真實(shí)反映市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格及背后供求關(guān)系。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%,同比上漲6.3%。此外,從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看,2020年12月,上海二手房掛牌均價(jià)為52530元/平方米,環(huán)比11月上漲0.98%,同比上漲4.08%,整體上漲幅度相對(duì)有限。


不過(guò),不同區(qū)域價(jià)格分化依然存在,部分熱點(diǎn)板塊上漲幅度較為明顯。安居客線上數(shù)據(jù)顯示,浦東張江12月二手房均價(jià)69945元/平方米,環(huán)比上漲2.27%,閔行吳涇12月二手房均價(jià)39877元/平方米,環(huán)比上漲2.61%,浦東臨港新城12月二手房均價(jià)31929元/平方米,環(huán)比上漲3.90%。不過(guò),偏遠(yuǎn)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌,例如金山石化二手房均價(jià)下跌0.75%,崇明長(zhǎng)興島二手房均價(jià)下跌0.27%。


進(jìn)入2021年1月,上海二手房市場(chǎng)仍延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,今年1月前13天,鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%。


“從市場(chǎng)預(yù)期看,今年1月前13天上海二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比上升至67%,比去年12月水平提高12個(gè)百分點(diǎn),后期房?jī)r(jià)仍面臨較大上漲壓力。” 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō)。


業(yè)界:或?qū)⒊雠_(tái)定向收緊政策


58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱,上海熱度提升的重要原因是需求側(cè)增長(zhǎng)明顯,無(wú)論是符合購(gòu)房資格人群增長(zhǎng),還是拆遷導(dǎo)致,抑或境外留學(xué)人群的回流,在一定程度上使得購(gòu)房需求增加。不過(guò),這些人群并非炒房者,絕大多數(shù)是改善型或首套自住型人群。“今年眾多城區(qū)內(nèi)限價(jià)新房項(xiàng)目入市,導(dǎo)致改善型集中爆發(fā),同時(shí)引發(fā)二手房市場(chǎng)掛牌量激增,而大量首套自住者則承接了改善方的二手房源?!?br>


在張波看來(lái),上海房?jī)r(jià)并非是投資者推動(dòng)上漲,而是實(shí)實(shí)在在的需求推動(dòng),但近期市場(chǎng)上炒作部分非理性上漲房源則值得關(guān)注,需要重點(diǎn)打擊市場(chǎng)的輿論亂象。


在盧文曦看來(lái),上海市場(chǎng)過(guò)熱局面不可延續(xù),“今年金融信貸會(huì)有所管控,成交壓力會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。此外,1、2月份是傳統(tǒng)淡季,企業(yè)關(guān)注年終總結(jié),對(duì)于新年投放速度不會(huì)那么快,預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)維持震蕩調(diào)整的走勢(shì)?!?br>


“目前來(lái)看,2021年上海商品住宅供需兩端都是有保障的?!?同策研究院分析師丁垚稱,供應(yīng)方面, 2020年上海商品住宅用地(不含租賃住房用地)累計(jì)建筑面積同比翻番。而目前上海的項(xiàng)目從拿地到首開間隔一般在1年左右,可以預(yù)見,2020年宅地放量必然帶動(dòng)2021年住宅供應(yīng)走高。與此同時(shí),據(jù)同策研究院不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2021年1-4月取證項(xiàng)目約108個(gè),供應(yīng)充足。


需求方面,丁垚指出,2020年大量客戶由于“搖號(hào)難、搖不中”未能如愿購(gòu)房,這種現(xiàn)象在年末依然大量存在。未來(lái)新項(xiàng)目入市,此部分尚未落地的購(gòu)房需求將會(huì)逐步釋放,同時(shí)刺激正在觀望的購(gòu)房者熱情,從而可能使得市場(chǎng)整體延續(xù)熱度。


值得一提的是,來(lái)自同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年上海中心城區(qū)已完成簽約的重點(diǎn)動(dòng)遷項(xiàng)目涉及居民不低于2萬(wàn)戶?!澳壳埃行某菂^(qū)部分‘毛地’征詢工作尚未推進(jìn),未來(lái)兩年,上海舊改依然會(huì)保持一定規(guī)模,仍將是支撐二手房成交的重要力量,市區(qū)動(dòng)拆遷人群在得到補(bǔ)償款后更傾向于選擇附近區(qū)域的次新房作為置業(yè)目標(biāo),這也是二手房成交量維持高位的重要原因?!倍惙Q。


根據(jù)現(xiàn)在的樓市熱度情況,不排除后期繼續(xù)加碼調(diào)控的動(dòng)作?!叭绻虾鞘?021年依然保持目前的熱度,可能會(huì)出臺(tái)定向收緊政策?!倍惙Q。


新京報(bào)記者 張曉蘭 圖片來(lái)源/IC photo 

編輯 武新 校對(duì) 陳荻雁