2021年伊始，各大房企上演發(fā)債熱潮，其中境外債成為重頭戲。據(jù)新京報記者統(tǒng)計，截至1月14日，今年已有超過20家房企披露各階段境外債融資進展，包括碧桂園、世茂集團、正榮地產(chǎn)、旭輝控股、中梁控股等企業(yè)，融資額在100億美元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當下房企融資井噴、境外融資爆發(fā)的主要原因是房企未雨綢繆、加大融資，以避免可能出現(xiàn)的風險。

上周境外債金額同比大增481%，占整體發(fā)債規(guī)模72.5%

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月4日-1月10日，開年首周房企發(fā)債積極，房企境內外債券共發(fā)行30筆，融資（含計劃）金額約550.1億元，融資金額同比增長133.0%。其中，境外發(fā)行（含計劃發(fā)行）金額約61.6億美元，同比大幅增長481%，占比整體發(fā)債規(guī)模72.5%。

據(jù)新京報記者統(tǒng)計，上周，16家左右的房企披露各階段境外債融資進展，包括時代中國、建業(yè)地產(chǎn)、明發(fā)集團、合生創(chuàng)展、弘陽地產(chǎn)、龍光集團、德信中國、華南城、碧桂園、中梁控股、世茂集團、當代置業(yè)等企業(yè)。

1月5日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，成功發(fā)行4億美元5年期6.63%綠色優(yōu)先票據(jù)。1月7日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，1月6日，該公司及子公司擔保人就發(fā)行金額為3億美元的4.45%優(yōu)先票據(jù)與初始買方簽訂購買協(xié)議。1月7日，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行一筆金額3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率7.30%；合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，擬發(fā)行一筆4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率5.8%。1月8日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2025年到期2.6億美元票據(jù)，票面利率7.5%。

本周，又有包括越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、旭輝控股、藍光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)在內的房企披露各階段境外債融資進展。

其中，寶龍地產(chǎn)披露，2025年到期的1億美元、票面利率5.95%的優(yōu)先票據(jù)已完成發(fā)行。大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行本金總額為1.8億美元2022年到期的美元票據(jù)，年利率為9.95厘。

首創(chuàng)置業(yè)稱，擬發(fā)行4億美元債券，年利率4.65厘。旭輝控股發(fā)布公告表示，公司一筆規(guī)模為4.19億美元的優(yōu)先票據(jù)已發(fā)行上市，該筆債券將于2027年到期，年利率為4.375%。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析稱，歷年首月均為房企債券融資的高峰，2019-2020年兩年首月發(fā)債規(guī)模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發(fā)債規(guī)模為全年峰值，因此2021年首月債市火熱符合傳統(tǒng)預期。同時，2021年房企融資新規(guī)與銀行金融機構的集中度管理均處于過渡期中，金融監(jiān)管更趨嚴格，房企對國內金融環(huán)境預期緊張，故而將會加快新年發(fā)債節(jié)奏，搶跑債市。

為何境外債成追捧對象？同策研究院資深分析師肖云祥表示，這或與美元匯率持續(xù)走低有關。從所發(fā)的美元債情況來看，碧桂園、世茂、旭輝等大中型房企在融資規(guī)模、融資期限、融資成本上都占有優(yōu)勢。

2021年以來各大房企境外融資一覽

備注：根據(jù)房企公告以及公開資料整理，截止日期2021年1月14日。

融資成本分化，利率低至2.7%

的確如此，此前境外發(fā)債，超過10%的融資成本也很常見，而此輪境外債，部分房企利率較低，其中碧桂園的5年期5億美元美票融資成本低至2.7%。

1月6日，碧桂園發(fā)布公告稱，擬發(fā)行兩種美元優(yōu)先票據(jù)，分別為將于2026年到期的5億美元票據(jù)，利率為2.7%；將于2031年到期的7億美元票據(jù)，利率為3.3%。碧桂園表示，公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用于一年內到期的現(xiàn)有中長期境外債務的再融資。

而在前一天，世茂集團發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行于2031年到期的8.72億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息將按年利率3.45%計算，這創(chuàng)下世茂在境外發(fā)債利率最低的紀錄。

此外，時代中國6年期3.5億美元債，票面年利率僅5.75％，創(chuàng)下時代中國境外債發(fā)行年期最長、利率最低雙紀錄。而龍光集團3億美元2028年到期年息4.5%的優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下龍光集團境外債年期最長及利率新低紀錄。

肖云祥指出，房企境外融資成本分化嚴重，大型房企融資優(yōu)勢非常明顯，而部分中小房企融資成本仍較高。

其中，當代置業(yè)2023年到期的2.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，利率為9.8%；中梁控股2億美元票據(jù)，票面利率9.5%；華南城2023年到期的1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為10.75%；德信中國2022年到期的1.5億美元額外票據(jù)，票面利率為9.95%；明發(fā)集團8900萬美元債券，利率15%。

不過，從整體來看，1月份境外債期限都有所拉長，融資成本降低，房企通過低息發(fā)債進行債務置換，融資成本有望進一步下降。

植信投資高級研究員馬泓認為，美元債發(fā)行利率的下降與美元3個月國債收益率和LIBOR利率下降是對應的關系，表明離岸美元債市場資金相對充裕。考慮到國內外利差處于歷史高位，海外融資成本相對較低，且國內融資環(huán)境逐步趨緊，會有越來越多的房企尤其是民營房企加入境外債券融資的隊伍中。

融資監(jiān)管不斷，房企積極發(fā)債未雨綢繆

除了發(fā)債窗口、成本較低等原因令境外債井噴，接連出臺的監(jiān)管政策也令房企預期融資緊張，積極發(fā)債防患于未然。張大偉表示，不論是“三條紅線”還是其他政策，目前還未落地，各大房企未雨綢繆，抓緊窗口期，加大融資，加快資金儲備，以較低的利率置換過去的高額融資，以應對未來可能的市場變化。

據(jù)統(tǒng)計，包括旭輝控股、大發(fā)地產(chǎn)、時代中國、龍光集團、德信中國、中梁控股等在內的房企均表示，所得款項凈額用于其若干現(xiàn)有債務的再融資；包括碧桂園、建業(yè)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等房企均表示，所得款項凈額將用于一年內到期現(xiàn)有中長期境外債務再融資。

潘浩預計，2021年首月發(fā)債規(guī)模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。不過，馬泓指出，未來境外短期債券融資成本也可能存在上行風險，同時考慮到監(jiān)管層對整體房企資本流動的監(jiān)管壓力可能上升，因此在發(fā)行節(jié)奏上企業(yè)可能會選擇上半年發(fā)行為主。

事實上，在行業(yè)增速持續(xù)放緩趨勢下，疊加房企有息負債增長、“三道紅線”以及銀行機構涉房貸款“兩道紅線”，各大房企積極尋找高效融資方式，緩解資金面壓力。近期，除了積極發(fā)債外，不少房企對外擔保動作不斷，在行業(yè)帶起新一波“擔保熱”。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近兩個月以來，22家房企提供擔保事件累計達到185次，總計金額超過1000億元，高于去年同期。

“為子公司貸款提供擔保屬于上市公司的‘信用貸’，一般借款利率較低，程序相對簡單，這也是‘擔保熱’的重要原因之一?！钡?，克而瑞研究報告也指出，盡管融資擔保具備一定的優(yōu)勢，利好于子公司的發(fā)展，但是當前整體資金面收緊，高擔保無疑會加劇房企潛在債務風險，背后存在了一系列隱憂。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 王心