2020年房企經(jīng)歷著不同尋常的考驗(yàn)，上半年因受疫情影響，房企融資環(huán)境較上年得到較大改善。但是下半年，面對(duì)“三道紅線”的融資新規(guī)，房企不得不調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、降杠桿。
整體來(lái)看，2020年融資市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖的行情。 在境內(nèi)融資強(qiáng)韌、境外融資低迷，以及融資利率下行的背景下，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1.21萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。
2021年，在“三道紅線”的壓力下，房企主動(dòng)“降負(fù)債”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
融資規(guī)模創(chuàng)新高，境內(nèi)強(qiáng)韌、境外低迷
2020年房地產(chǎn)融資市場(chǎng)較上一年回暖。多家機(jī)構(gòu)的融資數(shù)據(jù)均佐證了這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1.21萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)3%，但是增幅較2019年收窄10%。
與此同時(shí)，根據(jù)同策研究院持續(xù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2020年40家典型房企融資總額為9555.79億元，同比增長(zhǎng)18.95%，融資規(guī)模創(chuàng)新高。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司債為2603.8億元，同比下滑12.89%；境內(nèi)銀行貸款為1907.03億元，同比增長(zhǎng)62.31%；而股權(quán)融資為1709.23億元，同比上漲162.79%。
事實(shí)上，公司債是房企最重要的融資渠道，但是去年發(fā)行規(guī)模大幅下滑12.89%，主要是由于美元債規(guī)模走低。因?yàn)槭車?guó)外疫情反復(fù)，房企海外融資不確定性大大增強(qiáng)。境外債自4月“零發(fā)債”后至年末，境外發(fā)債規(guī)模低位波動(dòng)。
相比之下，境內(nèi)融資通道基本通暢，境內(nèi)銀行貸款同比大幅增長(zhǎng)62.31%，中期票據(jù)、其他債權(quán)融資、信托等渠道同比都有不同程度上漲，房企境內(nèi)融資相對(duì)寬松。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，境內(nèi)債市表現(xiàn)韌性強(qiáng)較，2020年房企境內(nèi)融資規(guī)模約7613億元，同比增加21.3%，占比63%。而境外債券規(guī)模折合約4519億元，同比減少18.3%，占比約37%，較2019年下降10個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，2020年房企的股權(quán)融資也出現(xiàn)激增。從同策研究院監(jiān)測(cè)來(lái)看，房企股權(quán)占全部融資額比例不斷上漲，尤其是下半年，為了降低杠桿與負(fù)債，房企掀起物業(yè)拆分上市的浪潮，僅僅下半年，就有14家房企旗下的物業(yè)公司在港交所拆分上市。
此外，房企紛紛引入戰(zhàn)略投資者，比如，6月萬(wàn)科引390.4億元戰(zhàn)投、8月恒大引入235億港元戰(zhàn)投。2020年，通過(guò)釋放股權(quán)的方式進(jìn)行再融資成為房企的新寵。
融資成本走低，資金向頭部房企集中
融資成本是房企金融風(fēng)險(xiǎn)的外在反映?！皬膶?shí)際執(zhí)行情況看，2020年房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中在4%-5%，低于上年同期的6%-8%?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，尤其是最后幾個(gè)月美元融資成本明顯下調(diào)，多家房企在11月贖回了2021年到期的美元債，重新發(fā)行成本定價(jià)更低的美元債，比如包括旭輝等在內(nèi)的企業(yè)美元融資成本都處于歷史低位。
根據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2020年40家典型房企融資最顯著的特征就是融資利率下行。而公開(kāi)披露融資利率的共179筆，其中融資利率在5%以下的共計(jì)72筆；融資利率在5%-7%之間的共計(jì)65筆；融資利率在7%-10%之間的共計(jì)31筆；融資利率在10%以上的共計(jì)11筆。相比2019年，2020年房企融到的錢更便宜了。
不過(guò)，融資能力強(qiáng)能拿到低利率的房企基本為國(guó)企或者央企，其中招商蛇口、萬(wàn)科、金地、保利、濱江集團(tuán)、金茂、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖發(fā)行利率均在5%以下。而招商蛇口融資數(shù)量最多，共發(fā)行了11筆。
貝殼研究院也認(rèn)為，2020年全年房企境內(nèi)外融資票面利率較上一年有所下降，境內(nèi)平均票面利率達(dá)2015年以來(lái)低點(diǎn)。不過(guò)，境內(nèi)融資成本因企業(yè)性質(zhì)存在一定結(jié)構(gòu)性差異，2020年全年央企、國(guó)企境內(nèi)平均票面利率為4.08%，非央企、國(guó)企性質(zhì)房企境內(nèi)平均票面利率為5.51%。
值得關(guān)注的是，資金越來(lái)越向頭部房企集中，同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，40家典型房企中融資規(guī)模100億元以上共25家，100億元以下共15家。
另外，從貝殼研究院發(fā)布的2020年房企融資總額TOP50中可以看到，32家房企融資超過(guò)百億元。恒大以融資592億元居首位。碧桂園、首開(kāi)分別以442億元、307億元位居第二、三位。
2020年房企融資總額TOP50
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院根據(jù)wind整理 注：受匯率和合并發(fā)債統(tǒng)計(jì)影響，排行統(tǒng)計(jì)存在一定誤差，僅供參考。
2021年到期債務(wù)將突破萬(wàn)億，融資壓力加劇
“償債高峰”一直是近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞匯。2021年，房企償債壓力繼續(xù)攀升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年償債規(guī)模約9154億，同比增長(zhǎng)28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將約為1.25億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)。
考慮到近五年房企債券融資發(fā)行周期集中在3-5年。而融資新規(guī)也僅對(duì)未來(lái)房企整體發(fā)債增速起到一定的制約效果。在周期性影響下，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速，因此，未來(lái)幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。
同策研究院提到，雖然房企融資資源向頭部房企集中，但“三道紅線”政策是根據(jù)房企負(fù)債情況分類管理，避免資金流入高負(fù)債企業(yè)，因此，頭部房企反而成為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，房企融資趨勢(shì)也將發(fā)生很大變化。
從整體來(lái)看，2021年房企規(guī)模收縮、嚴(yán)格現(xiàn)金流管理、明股實(shí)債將加大管控，而分拆物業(yè)上市仍將是適應(yīng)融資新規(guī)的主旋律。2021年1月，榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)登陸港交所，目前星盛商業(yè)管理、雅城、融信服務(wù)、中原建業(yè)以及禹佳生活服務(wù)仍在排隊(duì)中。而在拆分上市的多元化板塊還有大量代建、園林管理公司等待被發(fā)掘。
此外，同策研究院預(yù)計(jì)，2021年海外配股融資比例會(huì)持續(xù)升高。在房企融資渠道逐漸收緊，以及償債壓力步步緊逼的大環(huán)境下，配股已然成為房企融資的重要武器。
在貝殼研究院看來(lái)，在防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，預(yù)計(jì)房企債券融資難度將不斷升級(jí)，2021年在融資新規(guī)的影響下，更多房企會(huì)主動(dòng)“降負(fù)債”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 武新 校對(duì) 李項(xiàng)玲
