12月31日，“2020擁抱未來——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”在上海舉行，4000余名業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)場聆聽了易居企業(yè)集團CEO丁祖昱的分享。據(jù)悉，自2016年始，“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會已舉辦4屆，成為中國地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的盛會之一。

2020，行業(yè)、企業(yè)規(guī)模雙見頂

對于丁祖昱在今年年初給出的2019年樓市十大預(yù)測，隨著一年的結(jié)束，市場也給出了判斷。如今回看，對于2019年樓市十大預(yù)測，在此次發(fā)布會上，丁祖昱復(fù)盤與總結(jié)：對了八個半。

對于2019年樓市十大預(yù)測，丁祖昱復(fù)盤與總結(jié)：對了八個半。

其中，“貨幣放水難解樓市之渴”、“購買力下降了，剛需房要注意了”、“地價還會降，房企今年可以抄底”、“租賃行業(yè)面臨大洗牌，‘背靠房企大樹’才能活下去”、“看好物業(yè)管理行業(yè)，短期不看好養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)”等預(yù)測得到市場一定程度上的驗證。

諸如“貨幣放水難解樓市之渴”的預(yù)判，2019年，央行進行兩次降準，分別是1月份下調(diào)大型商業(yè)銀行等金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，9月份全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，兩次共釋放超2萬億流動性。丁祖昱表示：“雖然放水，但沒放到房地產(chǎn)?！?/p>

諸如“租賃行業(yè)面臨大洗牌，‘背靠房企大樹’才能活下去”的預(yù)判，實際上，今年長租公寓頻頻爆雷，截至目前，已有20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。而背靠雄厚資金實力的房企系長租公寓，雖受到整體市場影響，部分企業(yè)的長租業(yè)務(wù)出現(xiàn)收縮狀況，但并未出現(xiàn)生存問題。

此外，“看好物業(yè)管理行業(yè)，短期不看好養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)”的預(yù)判，今年依然是物業(yè)公司上市大年。截至目前，已有9家物業(yè)公司赴港上市，1家物業(yè)企業(yè)成功登陸A股，另有一家物業(yè)借殼上市。丁祖昱表示，物業(yè)市場是今年中國房地產(chǎn)市場最大的亮點，但養(yǎng)老地產(chǎn)還在探索階段。

對于今年房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)，丁祖昱總結(jié)為“五難”：投資難，融資更難；賣房難，買房更難；企業(yè)難，政府更難；交付難，維權(quán)更難；長租難，商辦更難。

那么，進入2020年，房地產(chǎn)行業(yè)又會面臨哪些變化？樓市將走向何方？開發(fā)商又該如何應(yīng)對？

“2020年，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)增長非常有限，當然不排除部分企業(yè)繼續(xù)增長，部分企業(yè)出現(xiàn)下調(diào)。”對于2020年的展望，丁祖昱認為，將出現(xiàn)“行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模雙見頂”的情況。

按照慣例，對于2020年樓市，丁祖昱提出了十大預(yù)測，分別為：政策既要防上漲，又要防下跌；繼續(xù)放水，樓市不是受益者；行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模雙見頂；深圳不會漲，長三角空間大；加速去庫存、銷售依賴渠道；拿地不急，全年都是窗口期；兼并收購，大魚開始吃大魚；仍看好物業(yè)，但是企業(yè)開始分化；租賃變天，還需尋找新模式；看好萬科、融創(chuàng)、金茂、世茂、美的、佳兆業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)的股票。

未來十年，房地產(chǎn)是中國最大制造業(yè)

一直以來，房地產(chǎn)和制造業(yè)被視為此消彼長的兩極，由于行業(yè)的金融屬性，房地產(chǎn)占據(jù)了較大的市場資源和資金，房地產(chǎn)擠壓制造業(yè)的相關(guān)言論也一度甚囂塵上，房地產(chǎn)也被排除在制造業(yè)外。

不過，在剔除房地產(chǎn)的投資屬性后，房地產(chǎn)投資可以穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)投資、穩(wěn)金融、保增長。此外，房地產(chǎn)投資還可以通過拉動前后周期產(chǎn)品需求，帶動制造業(yè)投資增長。

數(shù)據(jù)顯示，2018年制造業(yè)的城鎮(zhèn)從業(yè)人數(shù)為7186萬人，而房地產(chǎn)加建筑業(yè)的城鎮(zhèn)從業(yè)人數(shù)達5052萬人。具體來看，2018年，房地產(chǎn)加建筑業(yè)的主營收入遠高于制造業(yè)內(nèi)主要行業(yè)的主營收入。比如，房地產(chǎn)加建筑業(yè)達32.2萬億規(guī)模，與排名第二的計算機、通信和其他電子設(shè)備行業(yè)相比，高出21.4萬億。

丁祖昱稱，未來，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和重要支柱。

基于此，丁祖昱稱，2010年至2019年，國內(nèi)商品住宅銷售面積為120.2億平方米，商品住宅銷售金額為82.2萬億元；而未來十年（2020年至2029年），預(yù)測商品住宅銷售面積、銷售金額將分別達130億平方米和150萬億元的體量。

隨著2019年即將結(jié)束，中國房地產(chǎn)將走進全新的“貳零年代”。在長效機制、房住不炒號召下，住房由投資屬性回歸消費屬性。在丁祖昱看來，未來十年，房地產(chǎn)業(yè)也將由服務(wù)業(yè)變?yōu)橹圃鞓I(yè)，甚至是中國最大的制造業(yè)。

“增量仍未結(jié)束，而存量剛起步。未來，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和重要支柱?！倍∽骊疟硎?。

此外，丁祖昱還指出，未來十年，人口、需求變化將是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)?！拔磥硎辏彿恐髁θ丝趯p少6100萬，上世紀20、30、40年代出生的老人，養(yǎng)老地產(chǎn)需求弱，50后、60后將正式退出買房人群，70后、80后購房更多是因為二孩，90后購房仍是剛需。目前，90后自有住房擁有率占46%，尚未購房的90后購房意愿高達90%。而00后即將邁入購房行列，目前該群體有1.6億人，占全國總?cè)丝诘?2%?！?/p>

基于此，丁祖昱指出，未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品也應(yīng)適應(yīng)需求變化而加速創(chuàng)新。比如，如何做出更符合市場需求的二孩房、更適合小家庭居住的小戶型產(chǎn)品，以及針對90后、95后的需求，陽臺、廚房等功能空間如何配置，甚至車位的配置規(guī)范也都可能需要修改。

在此背景下，丁祖昱表示，面對行業(yè)洗牌，未來十年，房企也將全方位升級。房企最核心的還是看融資能力，在行業(yè)利潤有限的環(huán)境下，相比融資能力，對融資成本的把控更為重要；在投資能力上，房企要追求零庫存的目標，再過三年，對比土儲規(guī)模意義不大，土儲結(jié)構(gòu)更為重要；在產(chǎn)品能力上，房企需要按照新生代人群的標準需求去定制產(chǎn)品；在開發(fā)能力上，房企按照制造業(yè)要求，降本提質(zhì)方面還有空間，特別是在原材料供大于求的情況下；在營銷能力上，精準高效是營銷的重點；在服務(wù)能力上，如何在當下行業(yè)服務(wù)水平已達到高標準的前提下，繼續(xù)提升服務(wù)水平，將是房企需要思考的問題。

易居升級新十年愿景  全面擁抱“不動產(chǎn)”時代

“未來十年，全國不動產(chǎn)市場規(guī)模將達500億平方米，讓不動產(chǎn)動起來，將成為不動產(chǎn)市場價值的最大釋放?！倍∽骊疟硎?。

實際上，伴隨著中國城市化進程的成熟，一方面，房地產(chǎn)大開發(fā)時代還遠未結(jié)束，現(xiàn)有的行業(yè)規(guī)模依舊可以持續(xù)十年；另一方面，以大開發(fā)、高周轉(zhuǎn)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)增量市場，在未來十年中，也將逐步過渡到以不動產(chǎn)運營和管理為主導(dǎo)的存量市場。

基于此，易居選擇向“不動產(chǎn)時代”看齊。值得一提的是，在此次跨年發(fā)布會現(xiàn)場，易居（中國）控股有限公司董事局主席周忻指出，易居已不僅僅只滿足于做一個最好的“服務(wù)生”。新的十年愿景里，易居立志成為中國不動產(chǎn)行業(yè)“科技賦能、智慧服務(wù)”的奮斗者、整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。

在此背景下，易居將推動區(qū)塊鏈、人工智能、大數(shù)據(jù)等前沿信息技術(shù)在不動產(chǎn)垂直領(lǐng)域的落地創(chuàng)新和融合應(yīng)用，借助這些新動能，來實現(xiàn)服務(wù)的智能化、高效化。 

新京報記者 張曉蘭 圖片提供 易居

編輯 王海亮 校對 楊許麗