“不要對(duì)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀，我們要做好最壞打算。” 1月8日，在上海舉行的2019丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)測(cè)今年地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下降10%。他在去年也預(yù)測(cè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模微降，但實(shí)際則是微漲。這已是丁祖昱第三年用大數(shù)據(jù)剖析行業(yè)、前瞻市場(chǎng)。

“今年行業(yè)成交規(guī)模下降10%”

像前兩年一樣，對(duì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是發(fā)布會(huì)的重頭戲，但今年在預(yù)測(cè)前，丁祖昱則對(duì)2018年預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行了復(fù)盤，他認(rèn)為正確率為65%。

丁祖昱曾預(yù)測(cè)，2018年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成交總規(guī)模比2017年的11.78萬(wàn)億元略微下降。截至2018年末，多數(shù)房企的累計(jì)銷售業(yè)績(jī)依然保持同比增長(zhǎng)，近9成房企超額完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，整體市場(chǎng)規(guī)模不降反增。初步預(yù)計(jì)最終成交金額2018年將到15萬(wàn)億元左右，超過(guò)2017年。

對(duì)于2019年的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模，丁祖昱的預(yù)測(cè)不再是微降，而是下降10%。

丁祖昱預(yù)測(cè)，2019年房企整體銷售總金額預(yù)計(jì)在13萬(wàn)億元多一點(diǎn)，銷售面積則從17億平方米回落。原因是2018年三四線城市銷售額整體占比總額的69%。而第四季度已經(jīng)下降到67%，已經(jīng)是一個(gè)特別值得關(guān)注的信號(hào)。可以預(yù)見(jiàn)的是，2019年三四線城市銷售壓力比2018年更大。

百?gòu)?qiáng)房企拿地更加保守

2018年對(duì)于百?gòu)?qiáng)房企來(lái)說(shuō)，是規(guī)模擴(kuò)展的關(guān)鍵年。丁祖昱在回顧2018年時(shí)指出，2018年地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)房企突破了10萬(wàn)億元的銷售額，創(chuàng)造了前所未有的成績(jī)。盡管增速有所放緩，但銷售總規(guī)模出現(xiàn)了大幅度上漲。其中，TOP10房企2018年銷售金額門檻達(dá)到了2006.7億元，同比2016年增幅達(dá)到32.7%。增幅最高的梯隊(duì)是TOP30房企，銷售金額門檻從2016年不足500億元攀升到了2018年的1005.1億元，增幅高達(dá)45.9%。

龍頭房企集中度進(jìn)一步提升還表現(xiàn)在土地這一新增貨值上。丁祖昱表示，2018年51%的新增貨值被TOP10房企收入囊中。但值得注意的是，較2017年相比，2018年TOP100房企拿地銷售比從0.58降到了0.38，房企拿地明顯更為保守，各地都出現(xiàn)了罕見(jiàn)的土地流拍現(xiàn)象。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)各城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)1075宗。

那么，2019年，土地市場(chǎng)會(huì)如何？丁祖昱給出的預(yù)測(cè)是：地價(jià)還會(huì)降，房企今年可以抄底。

高價(jià)地項(xiàng)目從“難產(chǎn)”到“生死存亡”

丁祖昱還對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了八大困惑：土地流拍、地王難產(chǎn)、各式維權(quán)、限制降價(jià)、產(chǎn)品降級(jí)、租賃亂象、去化困難和資金承壓。

“2016年，全年誕生了超過(guò)350宗高價(jià)地。但隨著靠土地紅利賺取利潤(rùn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式結(jié)束，拿2016年高價(jià)地的房企，在接下來(lái)的市場(chǎng)中，不但虧本壓力大，還可能面臨生死存亡的危機(jī)。”丁祖昱進(jìn)一步表示，在2018年，大家熟知的“地王”基本沒(méi)開(kāi)盤，比如上海的仁恒蔣家浜81、83街坊項(xiàng)目，以56926元/平方米的樓板價(jià)成交，至今未開(kāi)工。高價(jià)地閑置的背后，存在開(kāi)發(fā)遲緩的客觀原因。但這些高價(jià)地面臨的現(xiàn)狀是，板塊“限價(jià)”直逼“地王”項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。

此外，在2018年，丁祖昱看好海南市場(chǎng)，在復(fù)盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然有了建設(shè)自由貿(mào)易港的利好，但海南全島調(diào)控升級(jí)。在2019年，丁祖昱仍然繼續(xù)看好海南。他希望海南房地產(chǎn)政策能夠微調(diào)，“與其說(shuō)預(yù)測(cè)看好，還不如說(shuō)是希望海南2019年會(huì)好一些?！?/p>

丁祖昱對(duì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的十條預(yù)測(cè)：

1、房地產(chǎn)在2019年仍將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。

2、貨幣放水難解樓市之渴。

3、四線城市調(diào)控放松有希望。

4、地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下降10%。

5、房地產(chǎn)繼續(xù)看好海南。

6、購(gòu)買力下降了，剛需房要注意了。

7、地價(jià)還會(huì)降，房企今年可以抄底。

8、租賃行業(yè)面臨大洗牌 ，“背靠房企大樹(shù)”才能活下去。

9、看好物業(yè)管理行業(yè)，短期不看好養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

10、看好的地產(chǎn)股：萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園 、金茂、招商蛇口、佳兆業(yè)、旭輝。

新京報(bào)記者 袁秀麗  編輯 武新 校對(duì) 李立軍